買賣共有房屋應當注意的法律問題 來源：未知 作者：cindy 時間：2011-06-27
買賣共有房屋應當注意的法律問題
從近幾年我所律師承辦的大量房產糾紛案件統計，因房屋共有權引發的房屋買賣合同糾紛案件約占房產糾紛案件總數的百分之十五以上。這一數字，提示了二手房的買受人和從事房屋居間服務的經紀人一定要重視共有房屋交易中的法律問題。
一.共有房屋是指兩個以上的權利主體對同一房屋共同享有所有權。
依據《民法通則》及《物權法》的相關規定，財產共有分為按份共有和共同共有。因此，房屋共有亦分為房屋按份共有和房屋共同共有兩種共有方式。
房屋按份共有，是指兩個或兩個以上的共有人，按照各自的份額，對同一房屋享有權利、承擔義務的共有關系。 房屋共同共有，是指兩個或兩個以上的共有人，對同一房屋不分份額地、平等地享有權利承擔義務的共有關系。
房屋的共有權人，無論屬于按份共有還是共同共有，只要共有人處分共有房屋，均需得到其他共有人的同意，否則一般應認定該處分行為無效。
二.共有房屋產生的原因：
1.共同購買。如：夫妻在婚姻關系存續期間購買的房屋;家庭成員共同生活、共同收入、用共同的積蓄購買的房屋;兩人以上共同出資購買的房屋等。
2.兩人以上共同出資、出力、出物建造的房屋。
3.兩人以上共同接受贈與的房屋。
4.兩人以上共同繼承的房屋。由于房屋不可分割，而由繼承人共同繼承。
5.因拆遷補償形成的房屋共有。
三.律師提醒：避免因房屋共有引起二手房買賣合同糾紛的操作方法：
1.買受人先要查看出賣人的房屋產權證是否為共有產權證。如果出賣人尚未辦理房屋產權證，應當查看出賣人與開發商簽訂的商品房買賣合同記載的買受人是一人還是兩人以上。如果是兩人以上，則將來肯定要辦理共有房屋產權證。購買共有房屋應當要求全部共有權人到場簽署房屋買賣合同。如果部分共有人在房產交易過程中不能到場履行各項義務，需要委托他人辦理的，應當辦理公證委托書，委托書的原件要放在買受人處保存。以避免日后部分房屋共有人主張房屋買賣合同無效。
2.委托人為外國人的，還要提供經所在國公證機關公證及我國在該國使領館認證的委托書。
3.有的房屋產權證雖然登記在一人名下，但實際上是夫妻共同財產或家庭共同財產。這種情況買受人很難判斷是否實為共有房屋。這就要求出賣人承諾，因房屋共有權糾紛造成的合同被確認無效后出賣人的相應責任;還要明確締約過失責任的范圍，比如，因房屋漲價的損失、訴訟費的損失、委托律師代理訴訟代理費的損失、買受人支付中介費的損失等等。如不這樣約定，一旦房屋買賣合同被確認無效，買受人很難提供損失的依據，因而其損失也就難以得到法院的保護。
一些經紀人在簽訂共有房屋買賣合同時處理得過于簡單。比如：僅讓出賣人提供了其他共有人同意出賣房的承諾書，但承諾書是不是其他共有人親筆簽字的，并不知道;更有甚者，一些經紀人讓出賣人代其他共有人簽字同意出賣房屋。另外，面簽和辦理房屋產權過戶需要全部共有人到場，或者需要公證委托書，當事人持有非公證的委托書，無法辦理產權過戶。以上種種情形足以造成二手房買賣合同無效，也可能造成合同履行障礙，不但給二手房買賣合同的當事人帶來后患，同時一旦合同被確認無效，經紀公司的傭金必然要退還，于人不利，于己不利。如果經紀公司收取了二手房買賣合同的代書費，依據權利義務對等原則，還要與違約方共同承擔連帶賠償責任，就更加得不償失了。
