關(guān)于一房兩賣案件的處理 來源：中國法院網(wǎng) 作者：佚名 時間：2010-09-14
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《商品房司法解釋》)已于2003年6月1日起施行。其中第八、九、十條對于商品房重復(fù)銷售問題均有規(guī)定。有人認為這是對于一房二賣問題的一般性規(guī)定。筆者不以為然。對于相關(guān)問題應(yīng)如何理解與適用，在此試做探析。
需要指出的是，“一房二賣”與商品房的重復(fù)銷售，并非同一概念，而是一般與特殊的包含關(guān)系。由于該司法解釋第一條開宗明義地指出：“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下統(tǒng)稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。”因此商品房重復(fù)銷售的主體是特定的，出售方僅限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。而現(xiàn)實生活中一房二賣的賣方，既可能是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也可能是其他法人或者個人。基于特別規(guī)定優(yōu)先的原則，商品房重復(fù)銷售案件應(yīng)適用本司法解釋，而普通的一房二賣案件，則應(yīng)適用《合同法》和《民法通則》的規(guī)定。
一、普通一房二賣案件的處理
普通一房二賣是指賣方以同一房屋為標的，在與一方當事人簽定買賣合同但尚未辦理過戶登記時，又與第三方簽定買賣合同，從而導(dǎo)致新買方和舊買方均希望獲得同一房屋的利益沖突。誰能最終獲得該房屋的問題，取決于先后兩個合同的效力及履行。不少人認為，由于兩個合同存在著目的上的沖突，因此至少有一個合同是無效的。這種看法其實是不科學的。在筆者看來，兩個合同完全可能同時有效。至于目的上的沖突問題，可以通過違約責任制度去解決。
(一)就第一個買賣合同而言，無論是從法律還是從理論的角度來看，其效力都不應(yīng)由于沒有辦理過戶登記而受到任何影響。
1、法律或行政法規(guī)并未將房屋買賣過戶登記規(guī)定為生效性登記。
我國《合同法》第四十四條第二款的規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。”最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》第九條進一步明確規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當辦理批準手續(xù)，或者辦理批準、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當事人仍未辦理批準手續(xù)的，或者仍未辦理批準、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當認定該合同未生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”可見，司法解釋嚴格將法定登記分為生效性登記和物權(quán)變更登記。僅僅對于法律和行政法規(guī)規(guī)定的生效性登記而言，未登記才會影響合同的效力。而房屋買賣過戶登記顯然不屬于此。雖然我國《城市房地產(chǎn)管理法》第三十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當事人應(yīng)當依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。”但并未規(guī)定登記與合同效力之間的關(guān)系。雖然建設(shè)部1994年8月13日發(fā)布的《關(guān)于貫徹〈城市房地產(chǎn)管理法〉若干意見的通知》規(guī)定：“凡房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更的，必須按房地產(chǎn)法第六十條第三款規(guī)定的程序先到當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理交易手續(xù)和申請變更登記，然后憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，不按上述規(guī)定程序辦理的，其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更一律無效。”但是，依照我國《憲法》第八十九條和《立法法》第五十六條和第七十一條的相關(guān)規(guī)定，行政法規(guī)只能由國務(wù)院制定，建設(shè)部的規(guī)定僅僅是規(guī)章，而規(guī)章對于房屋買賣合同的效力，是無法構(gòu)成影響的。可見，我國并沒有什么法律或行政法規(guī)將房屋買賣過戶登記規(guī)定為生效性登記，因此即使當事人沒有辦理過戶登記，也不會導(dǎo)致其房屋買賣合同無效。關(guān)于一房兩賣案件的處理(2) 來源：中國法院網(wǎng) 作者：佚名 時間：2010-09-14
2、房屋過戶登記屬于物權(quán)行為而非債權(quán)行為，因此不應(yīng)影響合同的效力。
物權(quán)行為與債權(quán)行為具有不同的性質(zhì)，并將引起不同的法律后果。債權(quán)行為是指直接引起債權(quán)債務(wù)關(guān)系成立、變更或消滅的民事行為，而物權(quán)行為則是指直接引起物權(quán)取得、變更或消滅的民事行為。當事人訂立合同的行為由于引起了合同之債法律關(guān)系的發(fā)生，因此是典型的債權(quán)行為。但是，即使訂立的是以轉(zhuǎn)移所有權(quán)為目的的買賣合同，訂立合同行為本身由于不能直接導(dǎo)致所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，因此不屬于物權(quán)行為。動產(chǎn)的交付和不動產(chǎn)的過戶登記行為，才是直接引起物權(quán)轉(zhuǎn)移的法律事實，從而才是物權(quán)行為。也就是說，對于房屋買賣而言，邏輯上存在著相互銜接卻又不同的兩個階段：第一階段是債權(quán)行為也就是訂約行為，其后果是引起合同的成立即債權(quán)債務(wù)關(guān)系的產(chǎn)生。第二階段是物權(quán)行為也就是房屋的交付與過戶登記行為，其后果是引起房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。這兩個環(huán)節(jié)的行為卻一不可。債權(quán)行為是物權(quán)行為的前提和基礎(chǔ)，物權(quán)行為是債權(quán)行為的要求和后果。需要說明的是，房屋的交付與過戶登記具有雙重性質(zhì)，其一，從債的角度而言，它是合同的履行行為，其二，從物權(quán)的角度而言，它是物權(quán)變動行為。區(qū)分債權(quán)行為與物權(quán)行為的意義在于：由于債權(quán)系相對權(quán)，不能對抗合同以外的第三人，一般情況下與第三人無關(guān)，因此無須公示。而所有權(quán)屬于對世權(quán)，可以對抗合同以外的第三人，所以才有了公示與公信的要求。就房屋買賣而言，過戶登記恰恰是公示與公信的體現(xiàn)，因此只能是對于物權(quán)行為而非債權(quán)行為的要求。未辦理過戶登記，也就不會對合同之債的效力有任何影響，不過它將影響所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。房屋的所有權(quán)仍然屬于賣方而尚未轉(zhuǎn)移給買方。
(二)就第二個合同而言，其效力同樣應(yīng)當予以肯定。
有人認為第二個合同是無效的，因為它侵犯了第一個買方的合法權(quán)利。這種觀點是不能成立的。原因在于：既然第一個買賣合同沒有辦理過戶登記，因此房屋的所有權(quán)還保留在賣方的手中，賣方當然享有包括處分權(quán)在內(nèi)的所有權(quán)的四項全能。與第二個買方簽定買賣合同，無非是賣方行使處分權(quán)的體現(xiàn)。至于第一個買方，未過戶登記意味著其尚未取得所有權(quán)，而僅僅享有對房屋的債權(quán)。而按照民法原理，債權(quán)是不能對抗第三人的，因此也就不可能被第三人所侵犯。作為侵權(quán)的對象，只能是具有對世性的絕對權(quán)如物權(quán)、人身權(quán)等。我國《合同法》第一百二十一條之所以規(guī)定：“當事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當向?qū)Ψ匠袚`約責任。當事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決。”而未規(guī)定由第三人直接向合同中的受害方承擔侵權(quán)責任，原因就在于債權(quán)不具有對世性從而不能成為侵權(quán)的對象。一房二賣案件中的第一個買方，由于尚未取得房屋的所有權(quán)，因此不能聲稱第二個合同侵犯了其所有權(quán)。第二個合同既然不屬于侵犯他人合法權(quán)利的合同，當然不應(yīng)被認定為無效。關(guān)于一房兩賣案件的處理(3) 來源：中國法院網(wǎng) 作者：佚名 時間：2010-09-14
