對(duì)一房?jī)少u糾紛案件的審判透析 來源：未知 作者：cindy 時(shí)間：2011-06-29
對(duì)一房?jī)少u糾紛案件的審判透析
案情梗概?
2000年4月26日，于東與京港公司簽訂了購買都會(huì)華庭巴黎閣房屋的《北京市內(nèi)銷商品房預(yù)售契約》，并如約支付了大部分的房款39.35萬元。京港公司在收取了上述房款后，卻拒絕繼續(xù)履行合同，于10月27日提出了單方終止合同的要求，并以高于和其所簽訂的房屋價(jià)格將該房屋另行出售他人。于東以京港公司一房?jī)少u的行為侵害了他的合法權(quán)益為由提出訴訟，要求京港公司繼續(xù)履行合同或解除合同，并退回已付房款39.35萬元，雙倍返還定金共6萬元，賠償既得利益的損失17萬元。
京港公司在答辯中稱：在購買都會(huì)華庭巴黎閣房屋的事宜上，根本不存在于東所說的《北京市內(nèi)銷商品房預(yù)售契約》，本公司僅在3月10日就該房屋和于東簽訂了非正式的《預(yù)約認(rèn)購協(xié)議書》。由于該房屋當(dāng)時(shí)尚未經(jīng)北京市房屋土地管理部門進(jìn)行實(shí)際面積的測(cè)量，在認(rèn)購書中約定該房屋的建筑面積暫定為103.68平方米，該套房屋的總價(jià)款是52.535萬元。后經(jīng)有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量，該套房屋的建筑面積是123.65平方米，比公司內(nèi)部的測(cè)算面積多了約20平方米。本公司要求于東按實(shí)際測(cè)量的面積重新計(jì)算房款，但于東多次拒絕，要求按照認(rèn)購書中的總房款購買。于東的做法是對(duì)本公司合法利益的損害，所以本公司正式以書面形式向于東發(fā)送了終止認(rèn)購書的通知，并已在12月30日將該房屋賣給了施海丹夫婦。至于本公司已收取的于東的部分房款，不能改變和于東尚未簽訂正式售房合同的事實(shí)，本公司可以返還此房款，并將3萬元定金退還給于東。對(duì)于東的其他訴訟請(qǐng)求不予同意。
法院追加了施海丹夫婦作為本案的第三人參加了訴訟。施海丹夫婦在庭審中陳述：于東的訴訟請(qǐng)求和我們沒有關(guān)系，但我們堅(jiān)持要求履行與京港公司簽訂的關(guān)于該房屋的《北京市內(nèi)銷商品房預(yù)售契約》。在該合同中，約定房屋建筑面積是123.65平方米，房屋總價(jià)款是69.36萬元，而且我們已實(shí)際支付了部分房款。我們和京港公司簽訂合同時(shí)，京港公司也未將于東的情況告訴我們。
法院判決?
北京市朝陽區(qū)法院經(jīng)審理后認(rèn)為，全面履行合同，是合同當(dāng)事人的義務(wù)。京港公司在履行和于東簽訂的購房合同的過程中，因?qū)Ψ课莸氖蹆r(jià)產(chǎn)生異議，單方終止了該合同的履行，并將該房另售他人，使于東簽訂合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，屬根本違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)過錯(cuò)責(zé)任。施海丹夫婦在不了解事實(shí)真相的情況下，和京港公司簽訂購房合同的行為是善意的。考慮到于東有解除合同、請(qǐng)求賠償?shù)脑V訟請(qǐng)求，也為了保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益，判決依法解除于東和京港公司之間關(guān)于巴黎閣房屋的買賣合同，京港公司返還于東交納房款的39.35萬元，并按合同法中的定金罰則，要求京港公司雙倍返還定金6萬元。合同法第一百三十八條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)賠償給對(duì)方造成的損失，其中包括履行合同可以獲得的利益。由于巴黎閣房屋存在增值的客觀事實(shí)，若京港公司履行了和于東的合同，于東在取得房屋后，存在將升值的房屋售出取得利益的可能，于東提出的既得利益的損失的訴訟請(qǐng)求，是有事實(shí)和法律依據(jù)的。判決京港公司賠償于東經(jīng)濟(jì)損失12萬元。
審判透析?
本案原、被告的最大爭(zhēng)議是雙方是否簽訂了房屋預(yù)售契約，這是審理本案的關(guān)鍵。于東在庭審中陳述說，確實(shí)于2000年4月26日和京港公司簽訂了合同號(hào)為131431的《北京市內(nèi)銷商品房預(yù)售契約》，由于該合同簽訂時(shí)，巴黎閣房屋銷售剛剛開始，于東享受到了京港公司在廣告中宣傳的免費(fèi)贈(zèng)送增加的房屋面積的優(yōu)惠待遇。在131431號(hào)合同中，約定該房屋的建筑面積是123.65平方米，而房屋的總價(jià)款仍保持2000年3月10日認(rèn)購書中約定的52.535萬元。后來由于都會(huì)華庭的銷售情況較好，房屋價(jià)格上揚(yáng)，京港公司開始?xì)Ъs，直至單方撕毀合同并將房屋另買他人。在訴訟請(qǐng)求中提出的17萬元既得利益損失，就是這兩份合同的差價(jià)。
本著誰主張誰舉證的原則，對(duì)上述陳述，于東向法庭出示了131431號(hào)《北京市內(nèi)銷商品房預(yù)售契約》的復(fù)印件和京港公司在2000年5月4日刊登在《北京青年報(bào)》上的免費(fèi)贈(zèng)送增加的房屋面積的廣告復(fù)印件。對(duì)于無法提交131431號(hào)《北京市內(nèi)銷商品房預(yù)售契約》原件一節(jié)，于東的解釋是：在和京港公司正式簽約后，為到房屋土地管理部門辦理房屋預(yù)售登記，京港公司將所有合同原件收回，所以只能提供復(fù)印件。法官在審理中感到，對(duì)這個(gè)關(guān)鍵性的合同文本，于東提供的雖然是復(fù)印件，但于東的解釋，符合當(dāng)前房屋買賣過程中的運(yùn)行規(guī)則，而且在不正式簽訂合同的情況下，就已交納總房款的75%的行為，不符合人們普遍的行為方式。況且，京港公司也確有免費(fèi)贈(zèng)送增加面積的宣傳廣告。綜上，可以認(rèn)定在這個(gè)環(huán)節(jié)上，于東的舉證責(zé)任已基本完成，所以將舉證責(zé)任轉(zhuǎn)到京港公司一方，要求京港公司提出反證進(jìn)行抗辯。京港公司抗辯稱：131431號(hào)合同文本，是公司在售房過程中的作廢合同。2000年3月10日，在和于東簽訂認(rèn)購書后，于東找到公司的售樓業(yè)務(wù)員杜勇，要求杜勇為他制作一份虛假合同，以便拿到單位，及時(shí)提取單位按政策發(fā)放的購買商品房的補(bǔ)貼。杜勇為幫忙，拿出作廢的131431號(hào)合同文本復(fù)印后，填寫了新測(cè)的面積123.65平方米，以認(rèn)購書中的價(jià)格填寫在房屋總價(jià)款一欄中。2000年底，京港公司對(duì)作廢的合同文本進(jìn)行了統(tǒng)一的銷毀，所以無法提供已作廢的131431號(hào)合同文本的原件。對(duì)上述抗辯主張，京港公司提供了業(yè)務(wù)員杜勇的證言。京港公司認(rèn)可2000年5月4日的廣告，但廣告中規(guī)定享受優(yōu)惠的對(duì)象僅限于2000年5月1日至5月7日的買房人，于東不在此列。法官認(rèn)為京港公司僅以業(yè)務(wù)員的證言和當(dāng)庭陳述支持其抗辯主張，在證據(jù)方面尚顯蒼白，在邏輯上也有不能自圓其說之嫌。所以，認(rèn)定于東和京港公司之間簽訂了正式的合同號(hào)為131431的《北京市內(nèi)銷商品房預(yù)售契約》。
本案除了舉證方面有創(chuàng)新外，在審理中還有以下兩點(diǎn)值得總結(jié)：
第一，12萬元既得利益損失的判決，是法官大膽適用法律規(guī)定，在審判實(shí)踐中敢于突破的結(jié)果。這一判決，符合合同法的立法意圖，較好地發(fā)揮了法律的規(guī)范、引領(lǐng)作用，更好地保護(hù)了合同當(dāng)事人的利益。第二，從某種意義上說，合同的約定就是當(dāng)事人之間設(shè)立的應(yīng)共同遵守的法律，重信守諾是每一位合同當(dāng)事人的行為準(zhǔn)則。在民法理論中，誠(chéng)實(shí)信用原則或稱誠(chéng)信原則是帝王條款，無論從事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)還是從事其他社會(huì)活動(dòng)，都應(yīng)當(dāng)恪守。
