一、外部環境：貸款利率浮動、投資渠道
1、使用公積金貸款
A君：2014年申請公積金貸款買房，期限30年，本來想過兩年申請提前還款，但公積金貸款5年以上利率降到了3.25%，已經很低了，有點猶豫，是不是不用著急還貸了？
2、享受了7-8.5折的利率優惠
B君：2013年申請商貸買房，貸款30年，當時享受了8折優惠，今年想申請提前還款劃算嗎？
溫馨提示：
提前還貸是否劃算，先要看簽合同時候的貸款利率，了解外部大環境的利率浮動及理財產品利率。
A君申請的公積金貸款3.25%，B君的商業貸款4.9%，打折之后是3.92%，公積金和商貸基準利率都處在一個較低水平上，相比市場上的理財產品還要略低一些。
另外北上廣深一線城市、南京、廈門等城市的房價依然處于上漲階段，三四線城市去庫存壓力依然很大，全國各地都根據“因城施策”的宗旨出臺相應調控政策。從投資角度來看，如果有更好的投資產品，倒不如拿還貸的錢去做投資，等過兩年央行加息了，再考慮還貸也不遲。
除了上述外部環境，如果再考慮還款方式、購房需求，情況就更為復雜了。
二、個人情況：還款方式、資金能力及購房需求
1、等額本息還款法
網友小明：我2005年申請的商業貸款50萬，期限20年，還款方式是等額本息，今年想賣掉房子，換個大一點的戶型，銀行說需要將原來的房子申請提前還貸才能買賣，但是我聽說等額本息還款期達到中期，我已經還了11年，超過還款期限一半了，這樣申請提前還貸就不太劃算了，我到底該不該提前還貸呢？
溫馨提示：估計不少朋友都有著跟小明一樣的困擾。單單從還款方式的角度看，申請等額本息還款法的購房人，如果還貸期限超過了一半，意味著超過一半甚至近80%的貸款利息已經在前期的還款過程中償還，剩下的月供中絕大多數都是本金，提前還貸的意義就不大了。
因為等額本息還款法每月還款額是固定的，但一開始還的大多是利息，到后面主要還本金，利息越來越少。
加上小明貸款額度只有50萬，金額又不大，月供壓力也不是很大，按理說沒必要提前還貸，但是小明他有換房的需求，他需要賣掉已有的房子再買大房子，我們知道，處于還貸中的房子是不能進行買賣的，要將剩余貸款還清，撤銷抵押才能出售。
從購房需求的角度看，小明是典型的改善型購房者，換房需求擺在那里，只能申請提前還貸才能實現換房的目的。當然，如果不急著換房，或者手里資金足以支付第二套房的首付，就不用急著提前還貸，畢竟房貸利率這么低，還是貸款比較劃算。
2、等額本金還款法
網友小王：我是2013年買的房子，當時房貸利率是6.55%，貸款期限30年，首月還款一萬多，現在雖然降息了，但壓力還是有點大，想著等攢夠了錢申請提前還貸，減輕點還貸壓力，這樣可行嗎？
溫馨提示：小王申請的等額本金還款法，從還款方式的角度看，由于等額本金是將貸款額總額平分成本金，根據所剩本金計算還款利息，這種還款方式越到后期，所剩的本金越少，所產生的利息也越少。
在這種情況下，當還款期超過1/3時，借款人已還了將近一半的利息，后期還的更多是本金，利息高低對還款額影響不大。所以，如果小王過了2023年還沒有足夠的錢提前還貸，就不用太考慮通過提前還貸減輕壓力了。
而且聽小王的口氣，雖然覺得房貸壓力有點大，但也在經濟能力承受范圍內，如果沒有積累足夠的資金，也是沒辦法提前還貸的，綜合還款方式、還款能力幾個方面，小王不太適合提前還貸。
三、哪些人適合提前還貸？哪些人不適合呢？
以下六類人不適合提前還貸：
1、申請公積金貸款的人；
2、已享受7-8.5折優惠的人；
3、等額本息還款期限已過一半的人；
4、等額本金還款期限已過1/3的人；
5、手里沒有富余資金的人；
6、有更好投資渠道的人。
五類人適合提前還貸：
1、想賣房換房的人；
2、等額本息還款期限未過一半的人；
3、等額本金還款期限未過1/3的人；
4、沒有更好的投資機會的人；
5、不想欠著銀行錢，做夢也想還的人。
綜上所述，提前還貸是否劃算，取決于貸款利率浮動、個人還款能力、購房需求、投資能力幾個綜合因素，并沒有絕對的適合或者不適合。需要注意的是，各銀行對提前還貸的要求也會有差異，最好事先咨詢一下貸款銀行。
