【案件基本信息】
1.裁判書字號(hào)
上海市第一中級(jí)人民法院(2013)滬一中民二(民)終字第325號(hào)民事判決書
2.案由：商品房預(yù)售合同糾紛、按揭貸款合同糾紛
3.當(dāng)事人
原告(被上訴人)：肖某、陳某
被告(上訴人)：上海某支行
被告(被上訴人)：上海某公司
【基本案情】
2010年4月13日，肖某、陳某(乙方、買方)與上海某公司(甲方、賣方)簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，約定乙方向甲方購(gòu)買北翟路某房屋。甲方定于2011年12月31日前將該房屋交付給乙方，不可抗力情形除外。逾期超過60天，乙方有權(quán)單方面解除本合同。合同簽訂后，肖某、陳某于2010年4月14日向上海某公司支付了首期購(gòu)房款952848元，并作為借款人與上海某支行(貸款人)、上海某公司(保證人)簽訂《個(gè)人住房借款擔(dān)保合同》，約定貸款金額為141萬(wàn)元。貸款人將貸款資金劃入上海某公司名下賬戶。貸款以等額本金還款方式償還。借款人以上述所購(gòu)房屋作為抵押財(cái)產(chǎn)提供抵押擔(dān)保。上海某公司為本合同項(xiàng)下肖某、陳某的全部債務(wù)提供階段性連帶保證擔(dān)保。
同年5月9日，上海某支行取得涉案房屋的抵押權(quán)人預(yù)告登記證明。2010年4月30日，上海某支行發(fā)放貸款141萬(wàn)元。肖某、陳某自2010年5月20日起逐月向上海某支行歸還貸款本息。
后上海某公司逾期交房超過60日，肖某、陳某請(qǐng)求解除商品房預(yù)算合同和借款擔(dān)保合同，遂訴至法院。
【案件焦點(diǎn)】
商品房買賣合同糾紛與按揭貸款合同糾紛合并審理時(shí)，按揭銀行的訴訟地位及商品房買賣合同、按揭貸款合同解除后果的處理。
【法院裁判要旨】
上海市閔行區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：上海某公司逾期交房已超過60日，肖某等有權(quán)解除商品房預(yù)售合同。該合同解除后，肖某等有權(quán)解除借款擔(dān)保合同，上海某公司應(yīng)按約將肖某等支付的房款返還肖某等，并賠償肖某等因此所產(chǎn)生的損失。上海某公司應(yīng)向上海某支行返還自判決生效之日起的剩余貸款。
上海市閔行區(qū)人民法院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條第二款、第九十七條，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《商品房買賣合同司法解釋》)第二十四條、第二十五條之規(guī)定，作出如下判決：
一、解除預(yù)售合同;
二、解除借款擔(dān)保合同;
三、上海某公司返還肖某等首付款及肖某等已向上海某支行歸還的相應(yīng)貸款本金;
四、上海某公司賠償肖某等以首付款為本金的相應(yīng)利息;
五、上海某公司賠償肖某等已向上海某支行支付的貸款利息;
六、上海某公司償還上海某支行借款擔(dān)保合同項(xiàng)下剩余的貸款。
上海某支行提起上訴稱：根據(jù)有關(guān)司法解釋，其應(yīng)當(dāng)作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人參加訴訟。借款擔(dān)保合同解除后，歸還貸款的義務(wù)主體應(yīng)包括肖某等與上海某公司雙方。
上海市第一中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：肖某等作為一審原告將上海某支行列為被告，并無(wú)不當(dāng)。商品房買賣合同解除后，購(gòu)房人有權(quán)解除按揭貸款合同。銀行因按揭貸款合同解除而受之損失，可要求購(gòu)房人予以賠償。在按揭貸款合同的解除系開發(fā)商違約導(dǎo)致房屋買賣合同解除而致時(shí)，購(gòu)房人向銀行承擔(dān)的損失賠償責(zé)任最終應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。在商品房買賣合同糾紛和按揭抵押貸款合同糾紛合并審理時(shí)，可由貸款的實(shí)際收取方即開發(fā)商直接將購(gòu)房貸款返還銀行，并直接向銀行承擔(dān)購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。就結(jié)果而言，一審判決并無(wú)不當(dāng)。
上海市第一中級(jí)人民法院依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項(xiàng)之規(guī)定，作出如下判決：
駁回上訴，維持原判。
【法官后語(yǔ)】
商品房買賣合同糾紛與按揭貸款合同糾紛合并審理時(shí)按揭銀行訴訟地位的確定，完全取決于當(dāng)事人意志。當(dāng)購(gòu)房人亦即借款人一并就商品房買賣合同和按揭貸款合同提起訴訟時(shí)，按揭銀行為當(dāng)然被告;當(dāng)購(gòu)房人僅就商品房買賣合同提起訴訟，按揭銀行主動(dòng)參加商品房買賣合同之訴并提出訴訟請(qǐng)求時(shí)，其為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人。
按揭貸款合同解除后，產(chǎn)生溯及既往的效力。肖某等應(yīng)當(dāng)返還上海某支行已發(fā)放的全部貸款，上海某支行應(yīng)當(dāng)返還肖某等已償還的部分貸款及利息。由于按揭貸款合同解除的直接原因在于肖某等，肖某等還應(yīng)當(dāng)向青浦支行承擔(dān)損害賠償責(zé)任。該部分最終可計(jì)入預(yù)售合同項(xiàng)下因上海某公司違約而致肖某等損失的組成部分。不過，上海某支行銀行的損失應(yīng)以實(shí)際損失為限，而不包括預(yù)期利益的損失。
肖某等與上海某公司之間的商品房預(yù)售合同因上海某公司違約而解除時(shí)，上海某公司本應(yīng)將收取的全部房款，包括首付款和通過按揭貸款支付的房款全部返還肖某等，并向其承擔(dān)賠償責(zé)任。合并審理時(shí)，為了減少不必要的重復(fù)、繁瑣和徒生的風(fēng)險(xiǎn)，法院可依據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第二款的規(guī)定直接判決上海某公司將按揭貸款及肖某等應(yīng)當(dāng)賠償青浦支行的損失部分直接支付給青浦支行，將首付款及應(yīng)當(dāng)賠償肖某等的其他損失支付給肖某等。本案一審判決，就結(jié)果而言與上述處理方式可謂殊途同歸。
(原文標(biāo)題：商品房預(yù)售合同解除后，由開發(fā)商來(lái)償還購(gòu)房人銀行貸款)
