什么是按揭
按揭，是英語“Mortgage”一詞的粵語音譯。有些購(gòu)房人認(rèn)為“按揭”就是指按揭貸款或抵押貸款，其實(shí)，按照理論來講，按揭的本意并不是貸款，而是一種民事法律行為，或者稱作樓宇預(yù)售過程中約束買方、賣方(開發(fā)商)及金融機(jī)構(gòu)(銀行)三方的一種制度。它的一般過程是：在項(xiàng)目的期房預(yù)售合同中，買方支付一部分樓價(jià)款給賣方，其余房?jī)r(jià)款買方通過金融機(jī)構(gòu)貸款支付給賣方。在房產(chǎn)證辦理完畢之前，由賣方通過協(xié)議將買方對(duì)期房的期權(quán)讓與給金融機(jī)構(gòu)作為取得金融機(jī)構(gòu)貸款的擔(dān)保。待房產(chǎn)證辦理完畢之后，賣方解除擔(dān)保，買方將依合同取得期房的期權(quán)讓與給銀行作為償還貸款的擔(dān)保。兩者的區(qū)別在于期權(quán)所有者不同。當(dāng)買方還清所有貸款本金及利息后，可將期權(quán)贖回，取得房產(chǎn)證。如果買方在貸款期限內(nèi)違約，或不能償還貸款，銀行有權(quán)處分按揭房屋并能優(yōu)先獲得賠償。
按揭購(gòu)房制度至少涉及三方當(dāng)事人，即買方、賣方(開發(fā)商)和金融機(jī)構(gòu)(銀行)。在按揭關(guān)系中，有4—7個(gè)法律關(guān)系：
1、買方與賣方之間的房屋買賣合同關(guān)系;
2、買方與銀行之間的資金借貸關(guān)系;
3、銀行與開發(fā)商之間有關(guān)銀行同意對(duì)預(yù)售項(xiàng)目提供貸款合同關(guān)系;
4、開發(fā)商同意在房產(chǎn)證辦理下來之前對(duì)買方的還款責(zé)任向銀行提供擔(dān)保的保證關(guān)系;
5、買方與銀行之間的房屋抵押關(guān)系;
6、買方為貸款向保險(xiǎn)公司辦理保險(xiǎn)而產(chǎn)生的保險(xiǎn)關(guān)系;
7、當(dāng)買方不能償還銀行本息時(shí)，銀行或開發(fā)商回購(gòu)買方房屋所產(chǎn)生的房屋回購(gòu)關(guān)系。
按揭貸款的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)
按揭制度對(duì)三方都有風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)銀行來說，其風(fēng)險(xiǎn)來源于開發(fā)商和購(gòu)房人。由于開發(fā)商的欺詐、經(jīng)營(yíng)不善、房屋質(zhì)量不合格、違法預(yù)售，以及購(gòu)房人由于失業(yè)、意外事故等原因不能歸還貸款，都可導(dǎo)致銀行在按揭中的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)開發(fā)商來說，由于設(shè)計(jì)、施工及材料問題導(dǎo)致房屋質(zhì)量低劣，或者銀行不能按時(shí)放貸，或者極個(gè)別購(gòu)房者的蓄意違約，都可導(dǎo)致開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)。由于銀行和開發(fā)商在按揭房物買賣交易中處于強(qiáng)勢(shì)地位，而購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為：
1、開發(fā)商取得銀行劃給購(gòu)房人貸款后，挪作它用，或卷款潛逃;
2、開發(fā)商首次涉足房地產(chǎn)，缺乏經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)營(yíng)不善或其它原因，導(dǎo)致樓盤爛尾，無限期拖延交房;
3、房產(chǎn)商開發(fā)程序違法，不能取得房屋產(chǎn)權(quán)證;
4、開發(fā)商在建筑工程中偷工減料，導(dǎo)致房屋質(zhì)量不合格;
5、沒有銷售許可證或產(chǎn)權(quán)證提前搞內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，導(dǎo)致合同無效;
6、開發(fā)商將土地或房產(chǎn)抵押，購(gòu)房者事先無法知道，知道后也無法控制，一旦解除不了抵押，或抵押物被執(zhí)行、拍賣，購(gòu)房者都無法實(shí)現(xiàn)其對(duì)房屋的各種權(quán)利;
7、銀行違約，不能按期放貸，導(dǎo)致買方與賣方的合同違約，雙方解除合同。
如何防范風(fēng)險(xiǎn)
目前，購(gòu)房者對(duì)上述風(fēng)險(xiǎn)的防范相關(guān)措施極其有限。國(guó)外的購(gòu)房者是通過聘請(qǐng)律師避免出現(xiàn)上述風(fēng)險(xiǎn)的，國(guó)內(nèi)消費(fèi)者的觀念不同，筆者認(rèn)為消費(fèi)者可以仔細(xì)關(guān)注下列問題，盡量降低交易風(fēng)險(xiǎn)。
第一、要求開發(fā)商將取得房屋所有權(quán)證的確切時(shí)間寫在合同中，如果到期不能取得房產(chǎn)證，則買方有權(quán)退房，或者逾期不能取得房產(chǎn)證，則按日、按一定比例支付違約金。如果開發(fā)商同意在房屋竣工交付之日起兩年內(nèi)能取得房屋所有權(quán)證，并將其寫在合同中，則買方的風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)減少。如果開發(fā)商不同意兩年，而是房屋竣工交付之日起的三年內(nèi)或四年內(nèi)，則此項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)太大。因?yàn)榘凑照５拈_發(fā)程序，自房屋竣工交付之日起一年左右應(yīng)該能夠取得房屋所有權(quán)證，最多不會(huì)超過兩年。如果超過兩年，則可能是開發(fā)商沒有足夠的資金交納全部土地出讓金，且后期也沒有能力交納，或者項(xiàng)目本身不合法，永遠(yuǎn)也不可能取得房屋所有權(quán)證。
第二、用公積金貸款或商業(yè)貸款是否成功來考查開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性。在談合同時(shí)，要求開發(fā)商在合同中承諾如果因?yàn)殚_發(fā)商原因不能取得公積金貸款或商業(yè)貸款，則買方有權(quán)退房、退款，因?yàn)殂y行對(duì)公積金貸款審查較嚴(yán)格，要求開發(fā)商提供合法的“五證”。如果開發(fā)項(xiàng)目不合法，或者說缺少“五證”，銀行是不會(huì)貸款的。如果因?yàn)殚_發(fā)商原因商業(yè)貸款也不能取得，那就從側(cè)面證明了銀行也不看好這個(gè)項(xiàng)目，或者說銀行預(yù)先幫我們審查了這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)存在風(fēng)險(xiǎn)。
第三、如果是預(yù)售項(xiàng)目，開發(fā)商拒不提供預(yù)售許可證的原件，則應(yīng)在合同中注明開發(fā)商最遲應(yīng)在一個(gè)月內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門做好預(yù)售登記，否則買方有權(quán)退款、退房。如果開發(fā)商不答應(yīng)此項(xiàng)約定，則可能該項(xiàng)目存在缺陷，可能是開發(fā)商并沒有完全取得該項(xiàng)目的預(yù)售許可，或者別的其它原因。
第四、慎簽認(rèn)購(gòu)書。不少購(gòu)房者在簽訂《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》后，對(duì)所選房屋不滿意，或者雙方在《商品房買賣合同》條款上約定不能，便要求開發(fā)商退還其交付的定金或訂金，其依據(jù)是《商品房銷售管理辦法》第二十二條，即當(dāng)事人未能訂立《商品房買賣合同》的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用。這里所指的費(fèi)用，一般是指“訂金”而非“定金”，前者的法律意義是預(yù)付款性質(zhì)，后者的法律意義是保證性質(zhì)。而且該條還有“當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定”的規(guī)定，即不論是具有預(yù)付款性質(zhì)的“訂金”，還是擔(dān)保意義上的“定金”，只要當(dāng)事人是在合法、自愿的基礎(chǔ)上約定不予退還的，都“從其約定”。因此，在“定金”或“約定不予退還費(fèi)用”的情況下，購(gòu)房者很可能處于被動(dòng)的地位，要么接受開發(fā)商的不平等條款，要么拒絕與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》而承受損失。因此，在購(gòu)房時(shí)必須注意協(xié)議書采取的是“定金”方式還是“訂金”方式，有沒有“另有約定”。
第五、提防商品房使用面積“縮水”。新實(shí)施的《商品房銷售管理辦法》，將面積誤差比絕對(duì)值的3%做為一個(gè)“分水嶺”，在雙方對(duì)建筑面積、公攤面積沒有其它約定的情況下，按法定原則即第二十條來處理。但這個(gè)原則并沒有明確在建筑面積不變的前提下公攤面積增加及增加幅度的處理方式，只是把公攤面積含在建筑面積中籠統(tǒng)地加以規(guī)定。實(shí)際上商品房“縮水”，主要體現(xiàn)在公攤面積的擴(kuò)大上，糾紛也往往出現(xiàn)在這里。建議購(gòu)房者在處理面積誤差時(shí)，要明確在合同中約定，在建筑面積不變或在3%誤差以內(nèi)時(shí)，公攤面積的增長(zhǎng)比例不能超過總建筑面積的比例，或者約定公攤面積不能增加，這樣就能防止“縮水”問題的出現(xiàn)。
