央行放松限貸政策后，公積金貸款政策也有所松動，住房城鄉建設部、財政部、人民銀行近日聯合下發《關于發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》(以下簡稱《通知》)，規定連續繳存6個月以上即可申請公積金貸款，同時要求各地要實現公積金繳存的異地互認和轉移接續，并推進異地貸款業務。
新規4大亮點
亮點1 三套房禁貸公積金
南京公積金貸款政策將“收緊”
南京公積金管理中心相關人士透露，該市目前執行的貸款政策是“認貸不認房”，也就是說，只要申請人沒有貸過公積金，無論購買的是幾套房，均可以申請公積金貸款。具體政策是：首次申請公積金貸款購買商品房、經濟適用住房的，首付款比例最低為20%；首次申請公積金貸款購買二手房的，首付款比例最低30%；第二次申請公積金貸款的，首付款最低60%，貸款利率按照公積金基準利率的1.1倍執行。按照現有規定，以家庭為單位，不允許第三次申請公積金貸款。
相關人士稱，相較于南京目前“認貸不認房”的政策，新出臺的《通知》實際上是收緊了放貸條件，照以往規定，在南京購買三套房及以上的家庭，只要沒有使用過公積金貸款，都可以申請使用。
亮點2 繳存6個月以上可貸公積金
蘇州市目前須繳存12個月，南京須連續繳存6個月
江蘇省內城市對于繳存時間的規定并不一致，其中南京市規定的是必須連續繳存6個月，而蘇州則在2013年4月8日對市區公積金貸款政策進行了調整，將允許貸款的時間由原足額繳存公積金滿6個月調整為12個月以上。調整的原因，據了解也是因為公積金資金緊張。新規實施后，蘇州是否需要下調時限？相關專家表示，從國家的規定來說，也并沒有硬性要求是滿6個月必須允許貸款，“6個月(含)以上”的表述依然是限低不限高，所以像蘇州這樣超過6個月的城市，并不一定需要進行調整，關鍵還是看城市公積金的“蓄水池”錢夠不夠花。
而對于公積金異地轉移接續，省內城市都已實施。南京公積金管理中心也證實，目前公積金繳存的轉移接續可以正常辦理。
亮點3 推進公積金異地貸款
全面落實難度很大，需要實現信息聯網
目前在就業地繳存、回原籍購房需求增多，這條新規正是為了適應職工跨地區流動日益增強的需要。不過，公積金專家表示執行難度很大。
目前“異地貸款”在南京并沒有開通，關鍵原因是公積金一直是封閉運行，跨區域的信息溝通、協調是一個很大的問題。相關人士認為，這其中隱藏幾大主要風險。
比如一個南京人到蘇州工作，在蘇州繳存公積金，又回戶籍所在地南京買房，按新規要求，可以持蘇州的繳存證明，向南京的公積金中心申請貸款。一方面由于全省的公積金信息尚未聯網，南京無法準確掌握貸款人在蘇州的繳存情況，因此對于貸款額度、年限等無法判斷；另一方面，房產如果在南京發生抵押等變動情況，貸款人在蘇州的公積金繳存單位也難以及時獲悉。第三，公積金和房產系統目前也沒有聯網，貸款人如果在蘇州已經有多套房，則不符合公積金放貸政策，但如果到南京申請貸款，這一點也無法審核。
亮點4 放貸低于85%，可提高貸款額度
省內絕大部分城市都“錢緊”，發放率都在85%以上
無錫市從10月1日起正式上調家庭公積金貸款最高額度，從夫妻雙方總計50萬元上調至60萬元。但目前江蘇絕大部分城市的公積金貸款發放率都在85%以上，部分城市甚至接近100%，“錢不夠”是普遍現象，提高額度的可能性并不大。“國家的這條規定，主要是針對公積金貸不出去的城市，比如中部、西部的一些城市，公積金放貸率只有百分之四五十，”一位公積金專家介紹說，公積金不能全貸出去，還要預備職工支取，所以江蘇一直以85%作為公積金貸款警戒線，超過就要考慮調整政策，而省內多數城市早已超出。“不少城市現在貸公積金都要排隊，再進一步提高額度的可能性比較小。”
新華社：公積金改革蘊含3大動向
1 支持流動人口購房需求。文件首次提出推進異地貸款業務，國務院發展研究中心專家任興洲表示，這是公積金制度改革中的主要內容。清華大學房地產研究所所長劉洪玉介紹，進城務工人員通常很少使用公積金。
2 提高資金使用效率。公積金使用效率低，是公眾詬病的一個突出問題。據有關部門統計，全國342個住房公積金管理中心，貸款發放率高于85%的只有49個。大部分管理中心的貸款發放率集中在50%到75%之間，有的更是低至百分之三四十。
3 探索政策性住房金融形態。專家介紹，實行住房公積金信貸資產證券化，將住房公積金管理中心持有的住房抵押貸款轉化為證券，在資本市場上出售給投資者，住房公積金管理中心可以將這部分變現資金用以發放新的個人住房貸款，從而拓寬住房公積金管理中心的籌集渠道。
深度解讀
對南京樓市不會有大沖擊
業內專家認為，三部門的這一紙《通知》對三套房禁貸是收緊之外，其他規定大多是對公積金貸款的促進和鼓勵，減輕購房人的負擔。但無論是提高貸款額度，還是放開異地貸款，都是建立在“有錢花”的基礎上。而南京市公積金“蓄水池”一向“錢緊”，2013年全市發放住房公積金貸款金額183.84億元，是市政府下達的年度貸款任務120億元的153.20%。目前“等貸”現象也依然存在，居高不下的存貸比，意味著南京公積金政策松動的可能性不大。所以南京市最需要落實的，是三套房的禁貸公積金，從某種意義上來說，三部門的新規對南京來說可能是一個緊縮性的政策。
與銀行的商業貸款不同，住房公積金總盤子有限，又不允許到銀行拆借。禁貸三套房是有道理的，但公積金貸款畢竟有額度的限制，南京夫妻雙方加起來也只能貸60萬，對買房人來說，如果被禁貸，依然可以通過商業貸款實現購房消費，并不會因此而影響其購房選擇。所以這一新規對南京樓市預計不會有大的沖擊。
新政密集出臺 釋放什么信號
從各大城市陸續放松限購政策，到9月30日央行發文取消限貸，再到國家三部門對公積金個人住房貸款予以鼓勵和扶持，近一階段，國家與地方層面為何密集出臺樓市“松限”政策？南京大學高波教授昨向記者表示，這表明樓市的下滑已很嚴重，在宏觀經濟發展并不理想的大背景下，對房地產市場進一步“松綁”的可能性依然存在。
高波認為，樓市的“松限”既是市場本身的要求，也與宏觀經濟有密切關系。“三季度國家宏觀經濟的數據就要公布了，可能不會很理想，不排除四季度調整的可能。包括降低利率，降低存款準備金率，增加貨幣投放，減稅特別是減輕小微企業稅負等等措施。”除了貨幣政策和稅收政策的調整外，出于刺激宏觀經濟發展的目的，也可能會加大對房地產市場的調整，“宏觀經濟與房地產有很強的關聯性，畢竟目前還沒有一個產業能替代房地產。如果房地產對經濟的貢獻降低，政府可能會采取措施，加強發揮房地產的作用。”
而政府對樓市的調控，會不會由目前的“松綁”轉為“刺激”？高波認為可能還是以“放松”為主，“目前無論是取消限購，還是取消限貸、鼓勵公積金貸款，很大程度上還是對過去緊縮性政策的一種放松和調整，并沒有也不需要轉向強刺激。
