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  • 姓名:尤辰榮(19年資深律師)      
  • 職務(wù):高級(jí)合伙人律師      
  • 手機(jī):133-700-11000      
  • 證號(hào):13101200410268604
  • 機(jī)構(gòu):上海英恒律師事務(wù)所
  • 地址:漕溪北路18號(hào)上海實(shí)業(yè)大廈34樓C座
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    公積金貸款如何確定最高限額
    發(fā)布時(shí)間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:916 ℃

      目前,人們?cè)谫彿繒r(shí),感覺總是處于弱勢(shì)地位。特別是在籌劃購房貸款方案時(shí),感覺缺乏了解相關(guān)信息的渠道,導(dǎo)致一部分不專業(yè)的中介公司沒有充分考慮客戶公積金可貸額度,只是為客戶定制了單一的商業(yè)性貸款計(jì)劃,這在一定程度上損害了客戶應(yīng)享受低利率公積金貸款的權(quán)益。

      對(duì)于廣大工薪階層來說,住房公積金是個(gè)人資產(chǎn)中的一項(xiàng)重要內(nèi)容,也是其籌劃購房貸款方案時(shí)的主要組成部分,因此,不能充分考慮住房公積金可貸額度,將極大地影響到購房人的購房計(jì)劃。日前,記者走訪了專業(yè)受理公積金貸款業(yè)務(wù)的上海市住房置業(yè)擔(dān)保公司,詳細(xì)了解了個(gè)人住房公積金貸款的相關(guān)受理政策和貸款額度計(jì)算方法。

      計(jì)算方法

      據(jù)上海市住房置業(yè)擔(dān)保公司相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人介紹,客戶滿足以下五個(gè)條件即可申請(qǐng)個(gè)人住房公積金擔(dān)保貸款的業(yè)務(wù):1、具有完全民事行為能力的自然人;2、在申請(qǐng)貸款前6個(gè)月正常連續(xù)繳存本市住房公積金;3、首付一定比例的房款(一手房不少于20%,二手房不少于30%);4、具有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入和償還貸款的能力;5、沒有尚未還清的數(shù)額較大且可能影響貸款償還能力的債務(wù)。

      根據(jù)上海市住房公積金管理委員會(huì)的決定,自2007年9月1日起,對(duì)上海住房公積金貸款的額度上限作如下調(diào)整:對(duì)第一次購買自住住房的住房公積金貸款借款人,從以戶為單位計(jì)算貸款額度,改為以戶為基礎(chǔ),配偶(或參貸人)分別計(jì)算額度的辦法,且每戶家庭最高貸款限額為40萬元;若有補(bǔ)充住房公積金的,每戶另增加補(bǔ)充住房公積金貸款限額10萬元。由此,原來每戶家庭20萬的貸款上限調(diào)整為40萬。加上補(bǔ)充公積金政策,每戶可增加10萬元。若再附加個(gè)人建造、翻建、大(裝)修自住住房公積金貸款(以下簡(jiǎn)稱“建翻修”貸款),上海每戶家庭公積金貸款上限超過50萬元。

      記者了解到,在目前的公積金貸款額度的計(jì)算中,按以下原則確定最高可貸限額:

      第一、不大于貸款成數(shù)。商品房(包括一手現(xiàn)房和一手期房)和次新房(指竣工未滿5年的存量房),其公積金貸款(含“建翻修”)不超過購房總價(jià)的80%;存量房(包括二手房),其公積金貸款(含“修翻建”)不超過購房總價(jià)的70%。

      第二、不大于個(gè)人公積金與補(bǔ)充公積金可貸額度之和,即基本公積金可貸額度為基本公積金繳存余額(公積金賬戶余額)的40倍,且不大于20萬元;補(bǔ)充公積金可貸額度為補(bǔ)充公積金繳存余額(公積金賬戶余額)的20倍,且不大于10萬元。此外,對(duì)于第一次購買自住住房的住房公積金貸款借款人,可享受公積金可貸額度提高的擴(kuò)額政策,即從以戶為單位計(jì)算貸款額度,改為以戶為基礎(chǔ),配偶(或參貸人)分別計(jì)算額度的辦法,且每戶家庭最高貸款限額為40萬元;若有補(bǔ)充住房公積金的,每戶另增加補(bǔ)充住房公積金最高可貸限額10萬元。

      第三、不超過公積金查詢系統(tǒng)計(jì)算的借款人“年還款能力”與“最高可貸年限”相乘所得到的公積金最高可貸限額。

      第四、客戶在申請(qǐng)公積金購房貸款同時(shí),可附加申請(qǐng)相關(guān)的公積金“建翻修”貸款。“建翻修”貸款總額不超過:購房面積×1000元/平方米;建翻修工程款總額的70%;不超過20萬元(有補(bǔ)充公積金的不超過30萬元)。

      案例解讀

      以下我們來看購房者在申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款時(shí)的典型實(shí)例:1、李先生夫婦購買一套價(jià)值60萬元,面積60平方米的二手房,并準(zhǔn)備在購房后用10萬元對(duì)新房進(jìn)行裝修。李先生夫婦目前公積金繳交情況正常。他們之前已使用過公積金貸款,目前已經(jīng)還清。他們基本公積金賬戶余額分別為10000元和4000元;補(bǔ)充公積金賬戶余額分別為3000元和0元。

      這樣,李先生夫婦購房貸款計(jì)劃中住房公積金貸款最高限額可以這樣計(jì)算:

      基本公積金最高可貸額度20萬元:(不享受第一次購房的擴(kuò)額政策,在10000×40=40萬元與4000元×40=16萬元中取最大值,且最高20萬元)

      補(bǔ)充公積金最高可貸額度6萬元:(不享受第一次購房的擴(kuò)額政策,在3000元×20=6萬元與0元×20=0萬元中取最大值,最高10萬元)“建翻修”最高可貸額度6萬元:(60平方米×1000元/平方米=6萬元;10萬元×70%=7萬元;不超過30萬元;上述取最小值)所有公積金貸款(含“建翻修”貸款)總額不大于購房總價(jià)的70%(60萬元×70%=42萬元)因此,李先生住房公積金最高可貸限額為基本、補(bǔ)充及“建翻修”公積金可貸額度之和(20+6+6=32萬元),且小于最高貸款成數(shù)(42萬元),即:32萬元。

      2、新婚的王先生與陳小姐準(zhǔn)備購買一套價(jià)值100萬元,面積90平方米的商品房作為婚房,并準(zhǔn)備在購房后用15萬元對(duì)新房進(jìn)行裝修。王先生與陳小姐目前公積金繳交情況正常,且是第一次購房。他們基本公積金賬戶余額分別為6000元與3000元,補(bǔ)充公積金賬戶余額分別為3000元與1000元。這樣,他們購房貸款計(jì)劃中住房公積金貸款最高限額可以這樣計(jì)算:

      基本公積金最高可貸額度32萬元:(享受第一次購房的擴(kuò)額政策,6000元×40“最高20萬元”+3000元×40“最高20萬元”=32萬元,且最高40萬元)

      補(bǔ)充公積金最高可貸額度8萬元:(享受第一次購房的擴(kuò)額政策,3000元×20“最高10萬元”+1000元×20“最高10萬元”=8萬元,且最高10萬元)“建翻修”貸款最高可貸額度9萬元:(90平方米×1000元/平方米=9萬元;15萬元×70%=10.5萬元;不超過30萬元;上述取最小值)

      公積金貸款(含“建翻修”)總額不大于購房總價(jià)的80%(100萬元×80%=80萬元)

      因此,王先生與陳小姐住房公積金最高可貸限額為基本、補(bǔ)充及“建翻修”可貸額度之和(32+8+9=49萬元),且小于最高貸款成數(shù)(80萬元),即:49萬元。

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