這些政策突然出臺(tái)，讓買賣雙方特別是買方措手不及。對(duì)買方來(lái)說(shuō)，本來(lái)已經(jīng)新準(zhǔn)備向銀行貸款來(lái)籌措房款，但貸款突然收緊，使得買方不僅買不了房，而且還可能承擔(dān)違約責(zé)任。
貸款政策突然收緊，后市又不被買方看好，這使得近期買方毀約的現(xiàn)象逐漸增多。買方是否能以貸款政策突然收緊為由而毀約？買方是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任？這些是近期買賣雙方非常關(guān)注的問(wèn)題。筆者認(rèn)為雙方如已簽訂居間協(xié)議或買賣合同并確定了貸款成數(shù)，因貸款政策變化對(duì)買方履約確實(shí)有重大影響，買方可主張按“情勢(shì)變更原則”處理，即要求變更或者解除合同。
2009年最高院出臺(tái)的《合同法司法解釋（二）》26條，確立了情勢(shì)變更原則，該條規(guī)定“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除”。
由此可見(jiàn)，適用情勢(shì)變更原則要符合以下三個(gè)條件：
1、從時(shí)間上看，必須是在合同成立以后發(fā)生的當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的重大變化。
如果在國(guó)十條出臺(tái)后再簽訂合同則屬于在訂立合同時(shí)可以預(yù)見(jiàn)，不能適用此條。而且，必須是“重大變化”，如貸款變化雖對(duì)買方有一定的影響，但根據(jù)買方的履約能力，其影響并不算很大，也不能適用此條。
筆者近期就碰上這樣的咨詢：買方首次購(gòu)買房產(chǎn)，房?jī)r(jià)80萬(wàn)元，首付2成，貸款8成，國(guó)十條出臺(tái)后，首付要3成，只能貸7成，而買方月收入超過(guò)1萬(wàn)元。買方要多付的一成首付僅有8萬(wàn)元，相對(duì)其收入而言，并不對(duì)其履約造成重大影響。這種情況下，就不能主張適用情勢(shì)變更原則了。
2、從性質(zhì)上看，不屬于不可抗力或者商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)
不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不能克服、不能避免的客觀情況，一般指自然災(zāi)害。而商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是指商業(yè)活動(dòng)本身所存在的風(fēng)險(xiǎn)，比如購(gòu)房后房?jī)r(jià)下跌。貸款政策變化并造成買方履約的重大障礙，顯然不屬于不可抗力，也不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
3、從結(jié)果上看，如果繼續(xù)履行合同對(duì)一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的
貸款政策變化后，買方的履約能力受到嚴(yán)重影響，已在客觀上不能繼續(xù)履行合同，在這種情況下，如果賣方堅(jiān)決要求繼續(xù)履行的話，對(duì)買方會(huì)明顯不公平，同時(shí)也會(huì)在事實(shí)上不能實(shí)現(xiàn)雙方的合同目的。
從這些標(biāo)準(zhǔn)去衡量，國(guó)十條的部分內(nèi)容，比如，國(guó)十條規(guī)定對(duì)購(gòu)買第二套房產(chǎn)至少要首付50%，而購(gòu)買第三套可能會(huì)停止放貸，以及暫停對(duì)不符合條件的外地人發(fā)放購(gòu)房貸款，筆者認(rèn)為，如果買方能舉證證明這些新規(guī)定確實(shí)對(duì)其繼續(xù)履約能力產(chǎn)生重大影響并導(dǎo)致對(duì)其明顯不公平，則可主張適用情勢(shì)變更原則。
而國(guó)十條的其它內(nèi)容，如購(gòu)買第一套房首付不低于30%，第二套房利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍，這些規(guī)定一般對(duì)買方繼續(xù)履行合同產(chǎn)生重大影響，或者影響有限，或者僅增加買方成本，因此不能主張適用情勢(shì)變更原則。
還應(yīng)當(dāng)注意，居間協(xié)議或者買賣合同中應(yīng)當(dāng)對(duì)貸款不成如何付款沒(méi)有做出具體的約定，如合同中約定“如果買方貸款未獲銀行審批或者未獲銀行足額審批，則買方應(yīng)當(dāng)在過(guò)戶交易時(shí)用現(xiàn)金補(bǔ)足”，這樣，貸款未獲批在雙方訂立合同時(shí)成為可以預(yù)見(jiàn)到的重大變化，就不能適用情勢(shì)變更原則了。
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