2009年最后幾個月，關于首套房和二套房等優惠措施變化傳聞充斥著市場，也困擾著消費者，使得二手房成交量翻了幾倍。
2010年1月中下旬，市場傳聞有部分銀行將要取消首套房貸款利率7折優惠措施，但是卻未能得到銀行官方的證實。
2月2日，中國銀行卻成為“第一個吃螃蟹”的銀行。中國銀行將居民購買首套自住房的貸款利率由7折提升為8.5折，在市場中引起了強烈的反響。
中國銀行表示，為進一步落實差別化信貸政策，優化貸款結構，近期對個人住房貸款利率進行了適當調整，降低了個人住房的利率優惠幅度，區分貸款用 途、區分客戶信用狀況實行差別化定價。
中國建設銀行高級經理趙慶明對《華夏時報》表示，中國銀行上調住房貸款利率是一種商業化的調整，主要原因來源于信貸額度的控制。
就在中行上調貸款利率后，國泰君安發表報告稱，中國銀行調高利率后，其它商業銀行可能也會跟風相應地提高利率。
雖然一直在傳聞關于 首套房和二套房優惠政策要發生變化，但是市場人士都表示，房貸優惠政策的變化也是劍指投機，可能更多的會在二套房及以上住房購買上進行限制。
從2010年初，政府取消營業稅的優惠政策后，商業銀行也統一口徑恢復了二套房政策，而不像2009年二套房政策享受的優惠措施等同于首套房一 樣，這樣也導致了一線熱門城市的房價飆升。
2月2日，中國銀行率先提高了首套房貸款利率，從以前可以打7折到現在可以享受8.5折的優惠措施，中行也是市場中第一家提高首套房利率的銀 行，中行也指出，這是為了進一步落實差別化信貸政策，優化貸款結構。
雖然部分大型商業銀行并未及時跟風“漲價”，但是商業銀行對申請購買首套房享受7折優惠客戶的折扣卻進行了全面提升，要求這些客戶必須是優質客 戶。或者申請者想要享受7折優惠的話，可以提高首付的成數，似乎商業銀行在變相地提高房貸利率。
中國建設銀行高級經理趙慶明認為，中行這次上調貸款利率是一種商業化的行為，也是商業銀行本身信貸額度受到控制所導致。
2009年，商業銀行全年放貸達到了9.59萬億，在五大國有商業銀行中，一直致力于海外業務的中國銀行卻拔得頭籌，放貸量居五大行之首。
2010年新年剛過，商業銀行發放信貸有愈演愈烈之勢，首周發放了6000億元，到1月19日，商業銀行放貸達到了1.45萬億，而與歷史放貸 高點1.89萬億元相距不遠。
正是有如此放貸的沖動，監管部門要求商業銀行月末不搞突擊放貸，并且對商業銀行每月、每季度的放貸占比也有了一定的限制，對放貸過多的幾家商業 銀行征收了差額存款準備金，并要求銀行回收貸款。
趙慶明指出，正是由于商業銀行放貸沖動過于強烈，監管部門對商業銀行要求均衡放貸，并對商業銀行進行了信貸額度的控制。正是由于信貸額度的控 制，導致商業銀行做出商業化的行為，調高了房貸利率，減少房貸資金的支出。
趙慶明補充道，在信貸額度一定的條件下，商業銀行會更加優化配置自身的信貸。目前，商業銀行對企業的貸款利率則是在基準利率上浮10％，相對于 在基準利率下浮30％的房貸利率顯然不能夠給商業銀行帶來更多的利潤。
2010年初，國務院下發了《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，這個被市場稱為國11條的房地產新政被看成是收緊房地產政策的開始。
在國11條中，監管部門要求要合理引導住房消費抑制投資投機性購房的需求，并要求金融機構在繼續支持居民首次貸款購買普通住房的同時，要嚴格二 套住房購房貸款管理。
而二套房政策的制定者之一銀監會也多次在公共場合，以及銀監會本身的年度會議和季度經濟形勢分析會中提及房地產行業的風險，并要求商業銀行嚴格 執行二套房政策，但是其中銀監會并未對首套房優惠政策有所收緊，并要求商業銀行繼續支持居民自住房消費。
政府也多次要遏制房地產的投機行為，但是都未提及要壓制首套房消費。
北京某投資有限公司銀行分析師認為，中行上調利率源于自身信貸額度緊張，國有大行也對申請個貸的客戶進行嚴格的審查，使一些2009年滿足條件 的客戶在2010年卻不能得到銀行審查通過。也不排除一些股份制商業銀行以及城商行趁國有大行上調利率之時爭取市場份額，來延伸自身的派生業務。
商業銀行自身提高房貸利率，給首次購房者造成了心理和資金上的壓力，并且也不符合政府支持居民購買首套房改善民生的措施，想必商業銀行出于自身 原因提高房貸減少個貸資金支出的措施不能長久。
趙慶明也指出，雖然商業銀行上調了房貸利率，但是，商業銀行是有社會責任感的，必定會滿足首套購房者的購房需求。
