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夫妻倆共同貸款買房 巧用主貸人減少人禍損失
發布時間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網瀏覽量:899 ℃

申請住房按揭的時候,很多夫妻都會為在“貸款人”一欄里填入誰的名字犯難。銀行信貸部的工作人員告訴前來申請住房貸款的大劉夫婦,“貸款人”里只能填入他們中的一位的姓名,由他或是她來充當我們常說的“主貸人”,而另外一位可以作為共同貸款人,一起承擔貸款。

由誰來做“主貸人”?很多夫妻都覺得,房屋按揭款其實是兩個人一起來償還,不用分什么你我,填誰的名字都一樣。大劉的太太還打趣道:“你來做主貸人吧!要是以后你有了外心,住房貸款也就由你一個人來扛,算是對你的懲罰。”

其實,人們對于這種“主貸人”和“共同貸款人”的認識上,還有許多不甚了解的地方和誤區。在確定夫妻中的哪一位做“主貸人”的問題上,也有不少值得關注和考慮的細節。

為何申請共同貸款

銀行的業內人士告訴記者,“主貸”和“參貸”都是不標準的稱法。在銀行的住房貸款合同中,一般只把夫妻中的一方設為“貸款人”,另一方可以作為“共同貸款人”。對于“共同貸款人”,不僅要求是為“貸款人”的直系親屬(夫妻、子女、父母),還必須為住房貸款抵押物的房產的所有者之一。但是,這一條對于夫妻來說是個例外,即使房產證上只有夫妻一方的名字,另一方也可以作為住房貸款的“共同貸款人”。舉個例子,即使大劉夫婦購買的住房產權證上只有大劉的姓名,劉太太也可以申請成為住房貸款的“共同貸款人”。

為什么要設立“共同參貸人”呢?主要的原因在于擴大貸款的額度。現在不少銀行在審批住房貸款的時候,都要求每個月的還貸額不能超過貸款人月收入的一半。像大劉家申請的住房貸款,每個月需要還款3500元,而大劉的月收入在6000元左右,不能達到銀行的這項要求。劉太太一起來貸款的話,這個問題就迎刃而解了,雖然在教育機構工作的劉太太月收入不高,2500元上下,但是兩位貸款人的月收入和達到了8500元,超過了每月還貸額的兩倍7000元,因此符合了銀行發放貸款的基本要求,如果其他條件都滿足的話,他們就可以成功地申請到銀行貸款了。

還有一個值得關注的因素當然就是住房公積金。夫妻一起去申請住房貸款,可以提高公積金貸款的額度。與商業住房貸款相比,公積金貸款的利率要低1.07個百分點,夫妻共同申請住房貸款,可以使用的公積金貸款比例提高了,為住房貸款所需要支付的利息自然也會減少。

“主貸人”也要年輕化

那么到底誰來當“主貸人”,誰來做“共同貸款人”呢?這個問題我們可以從幾個方面來考慮,年齡就是其中的一個因素。在商業住房貸款中,對于貸款時間和年齡的加和有這樣一條規定,“主貸人”的年齡加上住房貸款的年限,男性不能超過65,女性不能超過60,住房貸款的期限最長為30年。所以說,丈夫超過了35歲,妻子超過了30歲,年齡是在選擇誰當“主貸人”的時候需要考慮進的因素。特別是有的夫妻,如果每月的還貸能力有限,希望通過盡可能長的貸款期限,來減少每月的還貸壓力,以不影響生活中其他的資金需求,像是子女的教育費用,養老金的儲備等等,在選擇“主貸人”的時候,要把夫妻中符合更長貸款期限要求的一方,作為住房貸款的“主貸人”。

我們還是來看看陸先生和陸太太在住房貸款中遇到的問題吧。陸先生屬于典型的“晚婚”,原本抱定獨身主義的他,年過40歲后才邂逅了現在的陸太太,陸太太雖然比他小15歲,但是溫婉賢淑,讓陸先生改變了自己的單身態度。去年陸先生和太太看中了位于中山公園的一處,社區的建設堪稱一流,周邊的配套設施、交通也是沒話說,自然房價也是不菲。陸先生去申請住房貸款的時候,銀行的工作人員告訴他,根據貸款期限和貸款人年齡的總和不能超過65歲的規定,今年已45歲的陸先生,申請60萬元的住房貸款,最長的貸款期限只有20年,這樣陸先生夫婦每個月的還貸額要達到4058元,加上正常的生活花銷2500元,這對于他們來說,還真有點喘不過氣來。但是如果換用陸太太作為“主貸人”,陸太太較陸先生要年輕不少,根據銀行對于住房貸款年限加上年齡的總和的規定,他們可以申請到30年期的住房貸款,每個月的還貸額度為3332元,可以起到減少一部分還貸壓力的作用。

看來,雖然同樣是夫妻兩人一起申請住房貸款,不同的“主貸人”,換來的待遇可不一樣,“主貸人”也要年輕化。

巧用“主貸人”減少人禍損失

共同去貸款,但是住房貸款涉及到的細則,也值得很多夫婦仔細揣摩,住房抵押貸款綜合保險就是其中的一項。

在簽訂住房貸款合同的時候,銀行都要求貸款人購買一項住房抵押貸款綜合保險,這項綜合保險涵蓋了兩個方面,一是財產損失保險,當抵押的房產出現規定范圍內的財產損失,例如火災、暴風雨、坍塌等,保險公司將承擔財產的損失;還有一項就是還貸保證責任險,要是貸款人發生意外導致死亡或是傷殘的時候,保險公司也將承擔剩余的還貸責任。

但是,仔細查看保險條款,我們可以看到,還貸保險責任險只保障“主貸人”發生意外或是傷殘的情況。在去年的一次意外事故中,小狄的丈夫不幸遇難于異鄉,失去親人,給小狄不僅帶來的是情感上的傷痛,還有沉重的財務負擔。小狄和丈夫在幾年前購買了一套80萬元的房產,每月要向銀行還貸3500元。因為丈夫的收入比較高,這筆貸款倒是沒有給家庭帶來什么特別大的負擔。因為小狄自己是在銀行工作的,在申請住房貸款的時候,“主貸人”就由小狄來當了,丈夫是共同貸款人。因為小狄覺得自己在銀行工作,用自己的名字申請住房貸款,辦理手續的時候方便一些,。而丈夫遇難后,小狄到保險公司要求索賠,由保險公司承擔剩余的貸款額,卻遭到了保險公司的拒絕。保險公司指出,還貸保險責任險保障的是“主貸人”遭遇傷亡的情況。在小狄和銀行所簽訂的住房貸款合同上,小狄是“主貸人”,也是保險條款所保障的唯一對象。因此,小狄丈夫的意外身亡不屬于賠償的范圍。面對和自己的月收入相差無幾的還貸額,小狄欲哭無淚。

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