100萬20年每月還款省1329元，節(jié)約近18%
黃先生正在等待，看看能否把自己父母的戶籍搬進自己在北京的戶口。如果成功，他準備買的第二套房子將成為“改善型住房”。
所謂“改善型住房”，按照北京市的說法，以北京市統(tǒng)計局發(fā)布的2007年北京人均住宅建筑面積27.07平方米為限。
在作出買這二套房的決定前，他已經(jīng)煎熬了一年多。黃先生已經(jīng)結(jié)婚，現(xiàn)在的小家不到90平米。“一套三居室，一般都要在90平米以上，怎么也要120萬。按照之前銀行對二套房貸款利率上浮10%的規(guī)定，需要支付6.534%的年利率，這意味著在貸款72萬、30年期限、等額本息還款的情況下，每月需還款4,567元。”
北京地區(qū)二手房貸款政策的松動讓他決定加速進程。
所謂政策松動，根據(jù)最近媒體，對于非改善型二套房，北京銀監(jiān)局重申各商業(yè)銀行要嚴格執(zhí)行四成首付比例，但是房貸利率不再要求上浮10%，而由商業(yè)銀行在人民銀行基準利率基礎(chǔ)上按風險合理確定。
“我跟銀行溝通后發(fā)現(xiàn)，利率不僅不上浮10%，甚至可以下調(diào)10%，這超出我的預(yù)期。”黃先生說。
但是，在跟銀行溝通之前，黃先生仍然非常困惑，按照北京市的相關(guān)規(guī)定，他的情況不屬于改善型住房。原因在于黃先生兩口之家擁有的一居室已經(jīng)有80平米。但是有銀行朋友支招說，可以通過將直系親屬轉(zhuǎn)入戶籍的方式將現(xiàn)在的兩口之家變?yōu)槿谥遥@樣就滿足改善型住房的需求。
“銀行答應(yīng)我說，辦妥之后，可以首付30%，利率打7折。”按照這一算法，120萬的房子，可以貸款84萬。只需36萬首付。
而利息成本的下降更是明顯——年利率4.158%，黃先生每個月只需還款4,087.18元，和以前政策下貸款72萬元月供差不多。
而如果以貸款72萬、30年期限、等額本息還款計算，黃先生在現(xiàn)在的情況下每月僅需還款3503.3元，每個月比以前的情況可以少還1063.7元。
但是，在具體優(yōu)惠細則上，各家銀行幅度不一，中小銀行顯然非常積極踴躍，利率優(yōu)惠也給得很足，而大銀行則謹慎得多。
招商銀行(600036行情,愛股)北京一家支行的客戶經(jīng)理告訴理財周報記者，“在符合改善型住房的情況下，只要征信記錄沒有問題，如果第二套住房少于90平米，可以按首付21%、7折利率優(yōu)惠處理；超過90平米，只能貸70%。”興業(yè)銀行北京某支行的客戶經(jīng)理也表示，可以辦首付兩成、7折優(yōu)惠。
不過，理財周報記者致電工商銀行和中國銀行發(fā)現(xiàn)，在這兩家銀行辦下來似乎不易。工商銀行的電話銀行客服表示，“只要是二套房，首付就不能低于40%，利率也不得低于1.1倍同期利率。”
中國銀行北京一家支行的客戶經(jīng)理表示，“如果第一套沒有還清，可打報告看看能怎么處理，但是完全7折難度較大。”
上海政策更寬松
對于二套房來說，上海政策上可享受一套房優(yōu)惠政策的普通住房標準為：單套建筑面積140平方米以下；內(nèi)環(huán)線以內(nèi)套總價245萬元/套，內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線之間140萬元/套，外環(huán)線以外98萬元/套以下；5層以上(含5層)的多高層住房，以及不足5層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等。
◎農(nóng)業(yè)銀行，上海銀行、工商銀行、興業(yè)銀行等多家銀行，只要購買的第二套房符合普通住房標準，貸款人無不良記錄，基本上能享受首次購房的利率優(yōu)惠。但是必須需要首套房的貸款還清。
◎建設(shè)銀行則表示，只要第一套房貸款還清，第二套即可能享受同等優(yōu)惠，不受面積和金額上限制約；首套貸款未還清時，二套房首付提高至三成，也可以享受利率七折優(yōu)惠。
◎相比之下，四大國有銀行中，中國銀行對于個人信貸記錄把關(guān)較嚴；農(nóng)業(yè)銀行對于房屋年限較為看重，95年前建造的房屋在通過審核的時候往往就會比較困難。
◎借助中介和銀行之間的合作關(guān)系，一般情況下，主貸人的銀行信貸記錄良好，二套房商業(yè)貸款金額在30萬以上，最高獲得和首套房相同的3折的利率下浮。
廣州政策更靈活
◎多家銀行的政策非常靈活，既便不是改善型住房，只要貸款人的信用記錄良好，貸款利率均可下浮，首付也可低于四成。最高優(yōu)惠甚至可做到與首套房同樣的利率7折，首付兩成。
◎廣東工行的審核標準主要集中在客戶的信用記錄，若記錄良好，貸款利率最高可下浮30%，首付兩成。
◎如果第一套房不在建行按揭，建行最高利率優(yōu)惠只能下浮29%。
◎中國銀行給出的政策是，如果是改善型住房則都參照首次購房的標準，既首付兩成，利率7折。
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