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置業(yè)指導:娃娃與父母聯名購房才能貸款
發(fā)布時間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網瀏覽量:961 ℃

眼下,北京出現越來越多的“娃娃業(yè)主”,即孩子小小年紀,名下就有了父母為其購置的房產。有些家長認為,讓孩子當房屋產權人,是提早為他的將來作打算。父母愛孩子是天性使然,但這種方式究竟是否劃算?記者采訪發(fā)現,以未成年的孩子名義買房,有利有弊,一方面可以規(guī)避今后過戶轉讓稅費,但是另一方面,買房時不能進行按揭貸款,同時在今后轉讓時會有不少麻煩。是不是要“小鬼當家”,父母應深思熟慮后再做決定。

可規(guī)避今后過戶轉讓稅費

【案例】近日,林先生想用4歲女兒的名字購買西二環(huán)一套兩居室。林先生說,這樣可免去今后可能發(fā)生的遺產稅。

雖然開征遺產稅現在還只是在討論階段,但如果以孩子的名義買房,確實是可以規(guī)避一些稅費。“這種方式不牽涉到過戶,所以不會被視為贈與,不需要交納契稅等稅費”,北京君澤君律師事務所周慧明律師指出,2006年10月,國稅總局在《關于加強房地產市場個人無償贈與不動產的有關問題通知》中明確,直系親屬之間贈與房產,需要交納4%的契稅。而如果父母在購房時直接把房子產權辦在孩子名下,就不存在要過戶更名的問題,所以可以省下這筆稅費。

未成年人不能向銀行貸款

【案例】張小姐要用剛出生兒子的名義購房,并用按揭20年的付款方式進行交易,但被貸款銀行告知,未成年人不能直接以自己的名義申請貸款。

記者采訪了解到,未成年的孩子雖然可以單獨購房,但其沒有債務償還能力,而且中國人民銀行《個人住房擔保貸款管理試行辦法》第四條也有明確規(guī)定,“銀行發(fā)放貸款的對象是具有完全民事行為能力的自然人”,因此未成年人購房不能進行銀行貸款。

也有專業(yè)人士建議,經濟實力有限的家長不妨嘗試父母(或一方)和子女作為共同購房人,和其子女共同署名。在這種情況下,由父母(或一方)向銀行申請貸款和作出抵押承諾,且辦理代為子女還款,并承擔連帶還款責任的公證。

未成年人賣房需符合其利益

【案例】三年前,陳先生為出生不久的女兒買了一套房。最近,陳先生資金周轉有問題,他想把房子賣掉,但國家對于未成年人財產的保護極為嚴格,房子轉讓可能有麻煩。

專業(yè)人士指出,由于陳先生的女兒現在尚未成年,所以是可以由父母代為做出“意思表示”,即出售她名下的房子。不過,根據現行的法律規(guī)定,陳先生必須遵循出售未成年人名下房產的特別規(guī)定:一是監(jiān)護人必須出示是為了未成年人利益才出售房產的聲明書,并須提供監(jiān)護人簽名保證其具有監(jiān)護人資格的證明書;二是監(jiān)護人出售未成年人房屋的情況應當公告,公告期為7天,且公告期間無異議。

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