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三種購房者的貸款選擇:賣舊換新or1+1置業升級
發布時間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網瀏覽量:950 ℃

在目前嚴厲的房地產調控政策下,三套房無法獲得貸款,二套房首付比例、貸款利率也都比較高。那么對于一些政策“誤傷”下的剛需購房人群,選擇何種購房方式才能達到最高性價比呢?

  案例一 改善型購房者

  王先生,私企老板,年收入100萬元左右。結婚前在上海浦東用商業貸款購買一套90平方米小戶型住房,目前貸款已經還清。結婚后,計劃與太太買一戶140平方米左右住房。王太太名下目前無房產也無任何貸款記錄。王太太任職某國有企業,單位予以繳納公積金和補充公積金。目前兩人看中一套總價值500萬元左右的房子,但王先生手頭現金200萬元左右,父母資助50萬元,目前名下小戶型房產市場價252萬元左右,出租價格每月4000元左右。

  貸款方案:“賣舊換新”or“1+1置業升級”

  有財建議:像王先生這樣名下已有房產的人群,按照目前“認房又認貸”的標準,即使王先生出售名下房產也仍然會被列為“第二套購房”。如果申請商業貸款,首付比例50%,貸款利率在基準利率基礎上上調10%,貸款成本較高。王先生可選擇將名下房產出售,不申請任何商業貸款方式,全額購買新房。

  但鑒于王先生生意流動資金的需要,王先生也可以考慮“1+1”置業升級模式,用手頭現金支付首付,用自己和太太的公積金申請貸款,因為在商業貸款和公積金貸款首付相差無幾的情況下,公積金貸款利率優惠確實能夠讓借款人省錢不少。此外,之前的小戶型房可以保留并出租,用租金來減輕還款壓力。同時,王先生夫婦再次購房應該考慮日后生育小孩問題,不如一步到位選擇學區周邊或者離重點小學較近的區域購房,做好長遠打算。

  案例二 兩套房產者

  李先生,目前在上海有一套房產,和太太、兒子一起居住。總價值300萬元左右,有貸款但目前已經還清。此外,李先生還在老家幫父母買了套房產養老,總價值50萬元左右,有貸款但也已還清。目前李先生計劃在上海再為兒子購買一套房子供結婚用,看中一套總價值200萬元左右的房子。但目前李先生家庭現金只有50萬元左右。

  貸款方案:房產抵押消費貸款

  有財建議:像李先生這樣在本地和外地均有貸款記錄的人群,通過央行個人征信系統可以查出李先生的兩次貸款記錄,按照現在政策李先生根本無法申請到商業貸款或公積金貸款。唯一的辦法是通過“房產抵押貸款”來購房。“如果申請房屋抵押貸款,前提是抵押房屋貸款已經還清。然后由專業評估機構對房產進行估價。”招商銀行理財經理林先生在接受第一財經日報《財商》采訪時表示,如果評估價格是300萬左右,那么大約可獲得150萬元貸款,抵押率為50%左右。貸款利率方面,如果是銀行優質客戶的話,按照貸款基準利率上浮15%~20%。

  林先生表示,抵押消費貸款辦理后,銀行將這筆錢轉入林先生銀行賬戶,但不能轉賬、取現,只能在POS機刷卡。對于刷卡具體用途,銀行不做過多干涉。

  案例三 外地務工人員購房

  金小姐,江蘇人,在上海工作一年半,一直在上海租房,房租大約1500元。但考慮長期租房成本很高,而且自己有在上海定居的打算,計劃先購買一套40平方米左右的小戶型房屋居住。看中一套100萬左右住房,目前個人無太多存款。金小姐以往并無貸款記錄,但父母在江蘇為她全額付款購買了一套40萬元左右房產。

  貸款方案:賣掉外地房付首付

  有財建議:對于金小姐這樣的外地人,按照目前新政要求,在申請貸款時需要提供在上海一年以上的納稅或社保繳納證明,金小姐基本滿足這一條件。在第幾套房的認定上,目前上海房地產交易中心并未與全國聯網,無法查出金小姐在江蘇的房產記錄,如果在上海申請貸款仍被視為首套房,但銀行也會讓金小姐提供房產情況承諾書,所以建議金小姐可以賣掉江蘇房產,作為首付款,然后依照自身情況申請公積金貸款或商業貸款。

  在還款方式上,建議采取等額本息還款方式,每月還款額比較固定,壓力比較小。

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