貸款所購房屋轉(zhuǎn)讓時(shí),受多種合同關(guān)系約束,存在多個(gè)房地產(chǎn)權(quán)利人:
一是房屋買賣合同約定的房屋轉(zhuǎn)讓人和受讓人之間的買賣關(guān)系, 二是借款合同約定的借款人與貸款人之間的借貸關(guān)系以及相關(guān)的第三方保證人、出 質(zhì)人、抵押人與借款人之間的擔(dān)保關(guān)系。 所以,貸款所購房屋轉(zhuǎn)讓時(shí),除了遵從一般房屋轉(zhuǎn)讓的條件,還要考慮貸款合同關(guān) 系的特殊性。
貸款擔(dān)保方式對(duì)所購房屋轉(zhuǎn)讓的約束
1.抵押房屋的轉(zhuǎn)讓
采取所購房屋抵押擔(dān)保方式辦理的個(gè)人住房貸款,貸款銀行作為抵押權(quán)人,對(duì)賣房 人的房屋享有抵押權(quán),未經(jīng)貸款銀行同意,賣房人不能辦理房屋買賣過戶手續(xù)。而貸款 未還清前,銀行無法同意賣房人辦理解押手續(xù),這樣,房屋買賣雙方和貸款銀行就陷入 一個(gè)交易死循環(huán)。如何解決這個(gè)問題呢: (1)賣方可以用其它擔(dān)保方式做替代擔(dān)保,暫時(shí)解押,待房屋過戶,房屋出售所得價(jià) 款償還銀行貸款后,解除借款合同。例如,借款人可以先用存單質(zhì)押暫時(shí)取代抵押房屋 作為未還貸款的擔(dān)保,并變更《貸款合同》以便辦理解押手續(xù),待房屋過戶后,用收回 的房款提前還清貸款。 (2)買賣雙方通過二手房中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行交易,如果中介機(jī)構(gòu)與貸款銀行簽訂了二手房 合作協(xié)議,通常可由中介機(jī)構(gòu)提供房屋轉(zhuǎn)讓期間的貸款擔(dān)保,并能過中介機(jī)構(gòu)辦理二手 房轉(zhuǎn)讓的資金結(jié)算。這也有利于房屋受讓人辦理二手房抵押貸款。
2.第三方保證、質(zhì)押、其它房屋抵押對(duì)房屋轉(zhuǎn)讓的影響 借款人采用第三方保證、質(zhì)押、其它房屋抵押的,貸款所購房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)也應(yīng)先征得 貸款銀行書面同意,并與銀行、購房人協(xié)商好購房資金歸還銀行貸款的結(jié)算方式,避免 因未經(jīng)銀行同意轉(zhuǎn)讓貸款所購房屋,或轉(zhuǎn)讓房屋所得價(jià)款未及時(shí)償還銀行貸款而被銀行
罰息甚至收取違約金。同時(shí),如果《保證合同》、《質(zhì)押合同》中有關(guān)條款對(duì)所購房屋 的約定,決定是否要將貸款所購房屋轉(zhuǎn)讓行為事先通知第三方擔(dān)保人,以避免糾紛。
3.無論何種情況,房屋轉(zhuǎn)讓前,都應(yīng)及時(shí)辦理各類合同的變更手續(xù),房屋轉(zhuǎn)讓后, 應(yīng)及時(shí)辦理貸款提前還款和房屋過戶手續(xù),以及《借款合同》和相關(guān)擔(dān)保合同的終止手 續(xù)。
4.目前北京市房屋轉(zhuǎn)讓基本上通過中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行,大的房屋交易市場(chǎng)往往與銀行有 二手房貸款合作關(guān)系,因此,房屋轉(zhuǎn)讓人通過大的交易市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓房屋容易與銀行溝通信 息,簡(jiǎn)化手續(xù)。 貸款所購房屋轉(zhuǎn)讓時(shí),購房人能否辦理個(gè)人住房貸款?回答是肯定的。對(duì)購房人而言, 這種貸款與商業(yè)銀行辦理的二手房貸款程序基本一樣,主要不同點(diǎn)是: (一)由于轉(zhuǎn)讓的房屋是貸款所購,因此貸款銀行要求轉(zhuǎn)讓雙方的購房資金都通過 貸款銀行結(jié)算,由于受讓方也申請(qǐng)銀行貸款,因此,轉(zhuǎn)讓方提前還清銀行貸款,受讓方
得到貸款都要在同一天進(jìn)行,銀行會(huì)在雙方資金的結(jié)算時(shí)間、方式上做特殊安排,房屋 轉(zhuǎn)讓雙方都應(yīng)該按照事先協(xié)商好的時(shí)間、方式辦理借款、還款手續(xù),這樣才能保證交易 正常進(jìn)行; (二)對(duì)于轉(zhuǎn)讓期房的,由于開發(fā)商要為受讓方提供期房階段第三方保證,因此房 屋轉(zhuǎn)讓雙方要與貸款銀行和開發(fā)商協(xié)調(diào)貸款發(fā)放、償還時(shí)間,并將開發(fā)商退給期房轉(zhuǎn) 讓方的資金、期房受讓方支付給開發(fā)商的房款、開發(fā)商為期房轉(zhuǎn)讓方提前還清銀行貸款 金額以及銀行給期房受讓方的貸款金額計(jì)算清楚,避免交易過程中出現(xiàn)不必要的糾紛。
總之,由于我國住房二級(jí)市場(chǎng)開放不久,交易過程的法制化和規(guī)范化還有一個(gè)過程 ,廣大購房者在轉(zhuǎn)讓貸款所購房屋時(shí),要多研究有關(guān)合同,多與貸款銀行、購房者、房 屋交易部門和開發(fā)商溝通,以尋求一條高效的交易途徑。