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擁有一套屬于自己的住房，是很多人的夢(mèng)想。要買(mǎi)房，大多數(shù)人都會(huì)需要貸款，因而央行的房貸政策一直都備受關(guān)注。今年3月17日，央行調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策，房貸利率再次上漲，買(mǎi)房人的還款負(fù)擔(dān)又有所加重。已經(jīng)貸款買(mǎi)房和準(zhǔn)備貸款買(mǎi)房的市民，要怎樣應(yīng)對(duì)新房貸政策呢？央行宣布從3月17日起調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策，將住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，并允許商業(yè)銀行最多將貸款利率下浮到相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的 0.9倍。同時(shí)，個(gè)人住房公積金貸款利率各檔次也都上調(diào)了0.18個(gè)百分點(diǎn)。



怎樣貸款更劃算

央行的房貸新政策給了商業(yè)銀行更多的自主權(quán)。在新政策頒布以后的幾天里，各家銀行總行都在緊張制定自己的應(yīng)對(duì)措施，由于需要等候總行的通知，本市的房貸業(yè)務(wù)甚至一度處于暫停狀態(tài)。現(xiàn)在各家銀行都已制定了新的房貸利率表，房貸業(yè)務(wù)也已恢復(fù)正常。

據(jù)了解，目前本市有的銀行已決定實(shí)施下浮 10%的房貸利率，有的銀行則根據(jù)申請(qǐng)貸款市民的具體情況、貸款樓盤(pán)的情況，以及同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的狀況等給不同的借款人不同的貸款利率。也就是說(shuō)，現(xiàn)在市民到銀行辦理住房貸款，有的人可以得到下浮 10%的利率，有的人則只能得到基準(zhǔn)利率。新簽訂房貸合同的市民現(xiàn)在就已開(kāi)始按照新的利率水平還貸，而3月17日前已經(jīng)簽訂了房貸合同的市民則要從明年1月1日起執(zhí)行新的貸款利率。

新政策在事實(shí)上引起了住房貸款利率再度上漲。假設(shè)一位市民在銀行辦理了一筆 20萬(wàn)元公積金貸款、 10萬(wàn)元按揭貸款組成的總額為30萬(wàn)元、貸款期限為 20年的組合貸款，以等額本息還款法償還貸款。對(duì)于 20萬(wàn)元的公積金貸款部分，調(diào)整前的年利率為4.23%，每月應(yīng)償還的貸款本息為 1236.34元，調(diào)整后的年利率為 4.41%，每月應(yīng)償還的貸款本息為 1255.60元，調(diào)整后比調(diào)整前每月要多還 19.26元。在整個(gè)還貸的 20年中，利率調(diào)整后公積金貸款部分要多還 4624.02元。對(duì)于 10萬(wàn)元的按揭貸款部分，調(diào)整前的貸款年利率為 5.31%，每月應(yīng)償還的貸款本息為 677.20元，利率調(diào)整后，如果執(zhí)行 6.12%的基準(zhǔn)利率，每月應(yīng)償還的貸款本息為 723.37元，比調(diào)整前每月多還 46.17元；如果執(zhí)行 5.508%的下浮利率，每月應(yīng)償還的貸款本息為 688.34元，比調(diào)整前每月多還 11.14元。在整個(gè)還貸的 20年中，如果執(zhí)行基準(zhǔn)利率，按揭貸款部分要多還 11080.96元；如果執(zhí)行下浮 10%的利率，則要多還 2673.3元。也就是說(shuō)，對(duì)于這筆總共 30萬(wàn)元的組合貸款，如果新政策實(shí)施后執(zhí)行的是下浮 10%的利率，則每月要比以前多還 30.4元，總共要多還 7297.32元；如果執(zhí)行的是基準(zhǔn)利率，則每月要比以前多還 65.43元，總共要多還 15704.98元。

央行在新房貸政策中還同時(shí)規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比例可由 20%提高到 30%；具體調(diào)整的城市或地區(qū)，可由商業(yè)銀行法人根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)公布的各地房地產(chǎn)價(jià)格漲幅自行確定。據(jù)了解，目前本市多數(shù)銀行為市民辦理新房按揭貸款時(shí)，仍然執(zhí)行了首付款比例最低兩成的政策。

央行行長(zhǎng)周小川指出，央行出臺(tái)這項(xiàng)政策，有一個(gè)目的是引導(dǎo)消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的資金價(jià)格產(chǎn)生一個(gè)合理的預(yù)期。消費(fèi)者應(yīng)對(duì)未來(lái)利率變化可能產(chǎn)生的支出負(fù)擔(dān)和風(fēng)險(xiǎn)有所認(rèn)識(shí)、考慮。房貸利率的微調(diào)是對(duì)消費(fèi)者的一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)提示。

怎樣貸款更劃算

對(duì)于發(fā)放住房貸款，各家銀行都有一套嚴(yán)格的審核標(biāo)準(zhǔn)。雖然銀行人士表示具體的審核標(biāo)準(zhǔn)不便透露，但據(jù)了解，一般有關(guān)市民年齡、教育程度、從事的行業(yè)及這個(gè)行業(yè)的發(fā)展前景、在工作單位中擔(dān)任的職務(wù)、所在單位的聘用制度、擁有的專(zhuān)業(yè)技能證書(shū)、是否有穩(wěn)定的收入來(lái)源、收入水平、還款意愿等情況，都是銀行在審批貸款時(shí)要考慮的問(wèn)題。

根據(jù)每位市民的不同情況，銀行會(huì)決定是否接受他的貸款申請(qǐng)，如果決定向其發(fā)放住房貸款，還要再給出允許的最長(zhǎng)貸款年限和最高貸款金額。市民可以在銀行允許的范圍內(nèi)，確定自己到底要貸多少錢(qián)、貸多少年。那要怎樣貸款才更劃算呢？招行的理財(cái)專(zhuān)家對(duì)幾個(gè)典型案例進(jìn)行了點(diǎn)評(píng)，供準(zhǔn)備貸款的市民參考。

案例一

劉先生今年 27歲，是一家 IT企業(yè)的“白領(lǐng)”。大學(xué)畢業(yè)以后，劉先生工作非常努力，現(xiàn)在在工作的 IT企業(yè)里已經(jīng)“站穩(wěn)了腳跟”，并且獲得了相關(guān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱(chēng)和專(zhuān)業(yè)技能證書(shū)。劉先生在家是個(gè)獨(dú)生子，父母都有自己的收入來(lái)源，因此劉先生的家庭負(fù)擔(dān)比較輕。他與大學(xué)時(shí)的女友相處幾年，準(zhǔn)備結(jié)婚，要貸款購(gòu)買(mǎi)的房屋就是結(jié)婚用的“新房”。

銀行人士指出，在審核貸款時(shí)，銀行還要考察劉先生配偶的情況，比如是否有正式固定的職業(yè)等。如果她從事的是會(huì)計(jì)、護(hù)士或者超市主管等工作，就可以認(rèn)為是有正式固定的職業(yè)。劉先生現(xiàn)在只有 20多歲，以后在工作單位提升的可能較大，而且收入水平一般也會(huì)逐漸漲高。在這種情況下，劉先生可以在買(mǎi)房時(shí)少付一些首付款，盡量多爭(zhēng)取一些貸款，貸款年限也可以長(zhǎng)一些，將還貸的壓力放在后面。

銀行人士同時(shí)指出，并非所有 20多歲的年輕人都會(huì)被銀行認(rèn)為是提升機(jī)會(huì)多，或者收入曲線呈上升趨勢(shì)。這個(gè)年齡段的市民一般都是剛參加工作不久，處于比較活躍的階段，與 30多歲的市民相比， 20多歲的人“跳槽”的可能性更大。現(xiàn)在很多單位采用了“聘用”制度，“終身制”已經(jīng)很少了。一些單位一個(gè)“聘期”在 3年左右，長(zhǎng)的 5年，還有的單位對(duì)員工是“一年一聘”，這也給人才流動(dòng)創(chuàng)造了條件。有些人“跳槽”可能是因?yàn)樵谠鹊膯挝还ぷ鳌安蝗缫狻保灿行┤吮緛?lái)在原單位干得挺好，收入也不錯(cuò)，但為了獲得更好的待遇，也選擇了“跳槽”。“跳槽”以后，就可能遇到兩種情況：一種情況是新單位的待遇的確比以前好了，市民的收入水平與以前相比有所提高；但也有可能由于新單位的效益下降，結(jié)果市民的收入水平還不如以前。市民如果“跳槽”以后收入水平下降，還款就會(huì)比以前吃力，銀行的貸款也就要面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)。因而并不是說(shuō)所有 20多歲的市民都能獲得高額度、長(zhǎng)期限的住房貸款。