6月4日，隨著住房建設(shè)部、人行、銀監(jiān)會等三部門的一紙通知，從“認房不認貸”到“認貸不認房”，再到現(xiàn)如今的“既認貸又認房”，國家對于 “二套房”的界定終于“塵埃落定”。
銀行貸款越收越緊。不同的還款方式，所還的利息是不同的。據(jù)測算，一筆50萬元、期限為30年的貸款，采取不同的還款方式，利息支出相差 12萬元之多。
因此，如何節(jié)省貸款利息也成了目前房貸一族最關(guān)心的問題。
盡量使用公積金貸款
眾所周知，公積金貸款的利率比商業(yè)住房貸款低得多，特別是七折優(yōu)惠利率取消后，兩者之間所還的利息差距將更大。因此貸款買房，公積金貸款最省錢。
一家國有銀行的理財師表示，對于首套房使用商業(yè)貸款，想購買二套房的購房者，使用公積金貸款無疑更可省下不少利息。房貸新政實施后，二套房首付必須五成，利率最低上浮10%。公積金貸款的優(yōu)勢更加明顯。公積金貸款作為一種福利性購房貸款，目前我市公積金貸款政策尚沒有政策變化。不僅仍可首付兩成，更可享受3.87%的公積金利率，比7折利率還低。我市住房公積金管理中心相關(guān)人士提醒，公積金貸款上限為50萬元，放貸時間最長30年，如果房價過高，購房者可使用公積金和商貸的組合貸款方式。
另外，由于目前公積金房貸沒有一套房和二套房之分，只要首次貸公積金或者第一次公積金貸款還清了再貸公積金房貸都可以。因此，最好是采取首套房貸商業(yè)貸款、二套房貸用公積金的做法。
變更還款方式省息劃算
據(jù)一家國有銀行的理財師介紹，對于還款能力較強、收入較穩(wěn)定、有額外收入來源的貸款者，可以向銀行申請變更還款方式，將原有的等額本息還款方式變更為等額本金還款，達到省息的目的。
目前，多數(shù)銀行的個人住房貸款還款方式主要有等額本息和等額本金兩種方式。 二者的主要區(qū)別在于，前者每期還款金額相同，即每月本金加利息總額相同，客戶還貸壓力均衡，但利息負擔相對較多；后者又叫“遞減還款法”，每月本金相同，利息不同，前期還款壓力大，但以后的還款金額逐漸遞減，利息總負擔較少。
以貸款100萬元20年期(以基準利率5.94%計算)計算，采用等額本息還款法，利息超過71萬元。而采取等額本金還款，支付利息款 59.6475萬元。兩者相比，利息相差11萬元左右。
值得一提的是，等額本金還款法并不適合所有的購房者，因為它的月供是倒金字塔式結(jié)構(gòu)，也就是說早期還款數(shù)額較高，不適合貸款壓力大的家庭。
提前還款選擇縮短期限
隨著銀行優(yōu)惠利率的取消，二套房利率的上浮，不少房貸者近期已經(jīng)開始動用公積金或是存款開始提前還貸。在市民提前還款時，會碰到一個問題，那就是減少月供還是縮短貸款期限劃算？
我市銀行理財師稱，如果單純從節(jié)省利息角度來講，肯定是縮短貸款期限最劃算。“選擇哪個方式更省錢其實很簡單，只要掌握一條，本金還得越多，利息越省。如果客戶選擇縮短貸款期限，而月供不變，那么客戶的還款周期會加快，因為客戶每月還款額沒有變化。而如果選擇減少月供，那么每月還款壓力會減輕，但因為每月所還本金減少，自然總的貸款利息沒有月供不變的方式來得省。”
另外，銀行理財師認為，提前還貸要算好賬，比如，還貸年限已經(jīng)超過一半，月還款額中本金大于利息，提前還款的意義就不大。
存款可抵扣貸款利息
對于有5萬元以上資金的“房奴”來說，可以通過房貸理財賬戶達到用存款抵扣貸款利息的目的。
記者從光大銀行濟南分行了解到，他們推出了“天天省”房貸，有房貸者只要在還款賬戶中存入5萬元以上的存款，銀行將按一定比例視為提前還貸。 這部分資金可獲得相當于貸款利率的收益。
據(jù)了解，目前農(nóng)行、招行、深發(fā)展等部分銀行都推出了類似的可以幫客戶節(jié)省利息的房貸理財業(yè)務(wù)。客戶選擇存抵貸這一房貸理財賬戶后，只要客戶卡內(nèi)存款超過5萬元，即可按相應(yīng)比例抵扣貸款利息，并且卡內(nèi)存款還是活期存款，隨時支取，不受限制。此類產(chǎn)品均設(shè)有起點。一般起點均為5萬元，也就是說如果賬戶有8萬元，只有3萬元可以參與抵扣房貸，并且抵扣比率各行不一樣。
另外，市民還可選擇加快還款頻率的個貸產(chǎn)品來節(jié)約利息。將還款方式從原來每月還款一次改變?yōu)槊績芍苓€款一次，每次還款額為原月供的一半。這樣本金還款頻率加快，節(jié)約了客戶對銀行資金的實際占用；每月四周還多0-3天，全年還款26期，還款多了兩期。客戶可以在基本不增加還款壓力的情況下，減少了大量的利息支出。
