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如何辦理個人住房抵押貸款?
發(fā)布時間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:950 ℃

  如何辦理個人住房抵押貸款

  個人住房貸款是指借款人以所購住房和其他具有所有權(quán)的財產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押,或由第三人為其貸款提供保證并承擔(dān)連帶責(zé)任的貸款。房地產(chǎn)抵押貸款,即所謂的按揭,是指購房者以所購買的房地產(chǎn)為抵押物,向金融機構(gòu)申請的長期貸款,并承諾以年金形式定期償付貸款本息,當(dāng)借款人違約時,貸款人有權(quán)取消借款人對抵押房地產(chǎn)的贖回權(quán),并將抵押房地產(chǎn)拍賣,從中獲得補償。房地產(chǎn)抵押貸款以年金形式定期償付,貸款額度總是小于房產(chǎn)市場價格,差額部分叫借款人在抵押房地產(chǎn)上的凈資產(chǎn)權(quán)益。目前各銀行要求首期付款額基本上在30--20%左右。

  貸款對象: 為具有完全民事行為能力的中國公民及在中國大陸有居留權(quán)的境外、國外公民。

  預(yù)售商品房貸款抵押,是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后,由貸款銀行代其支付其余的購房款,將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。

  辦理個人住房貸款需提供的資料 :

  (一)、借款人身份證原件及復(fù)印件,已婚的提供結(jié)婚證復(fù)印件和夫妻另一方身份證復(fù)印件(原件審核后退回);

  (二)、借款人家庭戶口本原件及復(fù)印件(原件審核后退回);

  (三)、貸款收入證明文件,提供下列之一或幾種:

  A、單位出具的收入證明; B、定期存單、國庫券等有價證券;C、個體工商已年審的營業(yè)執(zhí)照及納稅單; D、個人名下資產(chǎn)及收益證明; E、其他收入證明

  (四)、購買住房的合同或協(xié)議書;

  (五)、在湛江市商業(yè)銀行的存款達(dá)到所購房價30%以上的儲蓄存款存折或已繳交給開發(fā)商的首期交款證明(首期款項必須填制現(xiàn)金繳款單存入開發(fā)商在湛江市商業(yè)銀行開立的帳戶內(nèi));

  (六)、在湛江市商業(yè)銀行開立活期存款帳戶;

  (七)、貸款行要求的其他資料。

  個人住房貸款方式 :

  個人住房貸款可實行抵押、質(zhì)押和抵(質(zhì))押加保證等三種擔(dān)保方式:

  ---- 一、抵押:是借款人以所購現(xiàn)房或期房作為抵押物的一種擔(dān)保方式;

  ---- 二、質(zhì)押:是指借款人用有價證券(如湛江市商業(yè)銀行開具的定期存款單等)作為質(zhì)押物的一種擔(dān)保方式。

  ---- 三、抵(質(zhì))押加保證:是當(dāng)借款人不能足額提供抵(質(zhì))押物時,同時由貸款行認(rèn)可的第三方承擔(dān)連帶責(zé)任保證的貸款擔(dān)保方式。

  貸款的額度和期限: 個人住房貸款的額度最高不超過所購住房價值的70%,貸款期限最長不超過20年。

  貸款利率 : 按照中國人民銀行規(guī)定的利率執(zhí)行。個人住房貸款期限1年以內(nèi)(含1年)的,執(zhí)行合同利率,遇法定利率調(diào)整,不分段計息;貸款期限在1年以上的,遇法定利率調(diào)整,于下年1月1日開始,按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。

  貸款的償還方式:借款人應(yīng)按合同約定的還款方式、還款計劃歸還貸款本息。貸款期限在1年以內(nèi)(含1年)的,實行按月付息,到期結(jié)清本息;貸款期限在1年以上的,按月分期償還貸款本息 。還款方式可選擇:

  1)、等額本息還款法,貸款期限每月以相等的額度平均償還貸款本息,計算公式為:

  2)、等額本金還款法,每月等額償還貸款本金,貸款利息隨本金逐月遞減,計算公式為:

  允許借款人提前還款,借款人必須提前30個工作日向貸款銀行提出申請,可選擇一次性還清或部分歸還剩余的貸款本金;允許借款人延長貸款期限,借款人必須提前30個工作日向貸款銀行提出申請,原借款期限與延長期限之和最長不能超過20年。

  個人住房貸款的業(yè)務(wù)流程 :

  ⑴售房商向貸款行提出按揭貸款合作意向。

  ⑵貸款行對售房商開發(fā)項目、建筑資質(zhì)、資信等級、負(fù)責(zé)人品行、企業(yè)社會商譽、技術(shù)力量、經(jīng)營狀況、財務(wù)情況進(jìn)行調(diào)查,并與符合條件的售房商簽訂按揭貸款合作協(xié)議。

 ?、墙杩钊伺c售房商簽訂購房協(xié)議,并繳納30%以上的房款。

 ?、冉杩钊顺仲彿亢贤?、30%首期付款收據(jù)、身份證、婚姻狀況證明、家庭收入情況等資料向貸款行申請按揭貸款,填寫《貸款申請表》并在貸款行開立儲蓄存款存款賬戶。

 ?、山?jīng)調(diào)查、審查、審批同意后簽訂借款合同,貸款行代理辦妥抵押登記、律師見證、辦理所購房產(chǎn)的財產(chǎn)保險等手續(xù)后,當(dāng)日發(fā)放貸款,將款項轉(zhuǎn)入售房商賬戶,并通知客戶取合同和到售房商處辦理購房手續(xù)。

  ⑹借款人以后只要每月10日前在存款賬戶上留足每期應(yīng)還款額,貸款銀行會從借款人賬戶中自動扣收,到期全部結(jié)清。

  (7)貸款歸還后,貸款行注銷抵押物,并退還給客戶。

  個人住房不能抵押的情況

  根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》,下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押:

  (一)權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn);

  (二)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn);

  (三)列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物;

  (四)已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn);

  (五)被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn);

  (六)依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。

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