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買賣指導:購二手房時首付貸款要算清
發布時間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網瀏覽量:989 ℃

  最近,陳先生看好了一套二手房,在準備首付款時,卻有些疑惑,他不知道自己到底該準備多少錢,房子貸款能貸到幾成心里也沒底。與一手房的首付和貸款相比,二手房既涉及到房價總額,還與市場評估價有很大關系,同時也牽涉到房產年限等多種因素。如何能夠在買二手房前就能將這些賬算清楚?記者走訪了一些從事二手房工作的經紀人,他們認為,買房前要先認真了解跟房價有關的各種細節問題,再通過專業的指導,才不會在最后付款和貸款時出現無法難題。

  首付多少,要看評估價格

  21世紀不動產廈門成林加盟店銷售總監熊益忠介紹說,房子的首付并不完全依成交總價確定,跟評估價格也有很大的關系,因為銀行放貸的依據是評估公司對房產的評估報告,而不是房產的真實成交價。

  目前,在廈門的二手房市場上,一般評估價都略低于成交價。而評估價的高低除了和房子本身有關外,還和該地段的市場指導價有很大關系。市場指導價主要是政府根據不同地段而制定的,地段差異較大。他舉了個例子:如果買位于長青路一帶的面積90平方米左右的小三房,總價50萬元,每平方米5500多元。根據目前執行的市場指導價初步評估,這套住宅的評估價應當在每平方米4500元左右。一般來說,買方在銀行的可貸金額為評估總價的7成,即28萬元左右,買房人至少要準備22萬元的首付款,這其中就包含了首付款12萬元,以及交易價與評估價之間的差價10萬元左右。

  房子越舊,貸款成數越低

  陳先生買了一套老市區的二手房,這套房產建于1988年,他本想多貸一點錢,可在實際貸款辦理過程中,陳先生卻遇到了很多麻煩。有的銀行干脆不接受這個業務,有的銀行雖然同意貸款,但貸款成數也非常低。對此,他有些不理解,不知道銀行的可貸款標準是什么。

  熊益忠解釋說,雖然有些舊的房子也在增值,但為了降低銀行貸款風險,大部分銀行都有規定,竣工15年以內的房子,也就是1991年以內的房子大多可貸到7成。在此之前的房子貸款成數則根據具體年限有所降低。一般來說,1986-1990年之間的房子,銀行可貸到4.5-5成。而1986年以前的房子,銀行則一般不接受貸款申請。

  盲目避稅,加大首付壓力

  現在有許多人在買二手房時,認為如果能夠在辦理交易登記手續時,將實際成交的房價報低一些以少繳稅。但是,這樣做產生的另一個問題是買房人的首付壓力會加大。許小姐和很多人一樣,覺得雖然是買了套二手房,但是房價也不算低,還要再交上一筆不菲的中介費和各種稅費,壓力挺大的,所以她決定“避稅”,在交易時,隱瞞真實成交價,而填原價轉讓。

  熊益忠認為,“避稅”本來就是一種不規范的做法,由于二手房的買賣雙方都是私人,監控起來比較難。但是避稅帶來的影響,最直接的就是貸款的多少。政府有關主管部門一般要求,評估價不能低于市場指導價,如果明顯低于這個價,稅費執行標準一般以市場指導價為準。因此一些成交價高于市場指導價的房產在交易時,就隨行就低,不僅合同價較低,評估價也較低,基本與市場指導價相當,為的就是盡量“避稅”。而當評估價較低時,購房者能從銀行那兒取得的貸款額度自然會降低,導致首付壓力加大,有些得不償失。

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