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寅吃卯糧不再難 買房怎樣貸款更劃算
發(fā)布時間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:940 ℃

如今,“寅吃卯糧”不是什么新鮮事,可貸款卻大有學問,不同的還款方式,所還的利息是不同的。

據(jù)測算,一筆50萬元、期限為30年的貸款,采取不同的還款方式,利息支出相差12萬元之多。那么,房貸究竟怎么還才劃算呢?

用好公積金生活沒壓力

眾所周知,公積金貸款的利率比商業(yè)住房貸款低得多,以5年期以上貸款來看,商業(yè)住房貸款的年利率為4.158%,公積金貸款年利率為3.87%,兩 者相差0.288個百分點。以貸款額度10萬元為例,商業(yè)住房貸款每年將比公積金貸款多支付利息2880元,若期限為10年,則多支付利息28800元。 眼下臨近年底,“7折房貸”也接近尾聲,明年這項優(yōu)惠政策若取消,兩者之間所還的利息差距將更大。因此貸款買房,公積金貸款最省錢。

如何用好公積金貸款也有竅門,用好了,會大大減輕生活壓力。根據(jù)規(guī)定,夫妻雙方都繳公積金,只能用其中的一個,不能雙方同時使用,并且只要夫妻雙方中有一方辦理過公積金,在已有貸款未還清前,夫妻雙方是不能夠再次使用公積金購買第二套房產(chǎn)的。從投資理財角度講,貸款買房應(yīng)該最大限度地使用公積金貸款。比如正在籌備結(jié)婚的年輕人,若共同申請公積金貸款,額度可能不夠,需要商業(yè)貸款來補充。如果在申領(lǐng)結(jié)婚證前,兩人以各自的名義在同一棟樓內(nèi)購買上下或左右相鄰的兩個小戶型房子,裝修時再將兩個小戶型房子打通,成為一套復(fù)式公寓或一個大戶型。這樣,分開申請不僅得到的貸款額度大,同時省去商業(yè)貸款,節(jié)省一大筆利息開支。

如果你申請下來的公積金貸款不夠支付房款,可以同時辦理個人住房商業(yè)貸款,使用這類組合貸款除用足公積金貸款額度外,還要學會用足公積金貸款的使用期限。現(xiàn)在多數(shù)銀行習慣將公積金貸款和商業(yè)貸款混合在一起,除以貸款年限,從而計算出客戶每期應(yīng)償還多少房貸。其實,減少利息支出的最佳做法是,將公積金和商業(yè)貸款分開,因為公積金貸款利率比商業(yè)貸款利率低許多,我們就可以將公積金貸款的年限設(shè)計得長些,將商業(yè)貸款的年限設(shè)計得短些,這樣也能最大限度地節(jié)省利息支出。

等額本金 省息劃算

目前,多數(shù)銀行的個人住房貸款還款方式主要有等額本息和等額本金兩種方式。二者的主要區(qū)別在于,前者每期還款金額相同,即每月本金加利息總額相同,客戶還貸壓力均衡,但利息負擔相對較多;后者又叫“遞減還款法”,每月本金相同,利息不同,前期還款壓力大,但以后的還款金額逐漸遞減,利息總負擔較少。

以商業(yè)貸款72萬元、20年還款期為例,按照目前7折利率計算,采取等額本息還款法,一共需要支付106萬元的房貸;若采用等額本金還款法,只需支付102萬元的房貸,兩者相差4萬元。值得一提的是,等額本金還款法并不適合所有的購房者,因為它的月供是倒金字塔式結(jié)構(gòu),也就是說早期還款數(shù)額較高,不適合貸款壓力大的家庭。

提前還款 縮短期限

很多貸款者,貸款后滿腦門子都在琢磨著提前還貸,可這樣做到底劃不劃算?很多人心里沒底。記者有位同學,幾年前向銀行貸款10萬元,已還了5萬多的本金。現(xiàn)在她手頭又積攢五六萬元錢,足夠提前還貸了。可對提前還貸,她心存顧慮:“前面已經(jīng)還了那么多利息,現(xiàn)在提前還會不會不劃算?”

對于這種情況,理財師認為,提前還貸要算好賬,要知道并不是所有的提前還貸都能省錢。比如,還貸年限已經(jīng)超過一半,月還款額中本金大于利息,提前還款的意義就不大。此外,如果選擇部分提前還貸,剩下的貸款應(yīng)盡量縮短貸款期限,不是減少每月還款額。因為,銀行收取利息主要是按照貸款金額占據(jù)銀行的時間成本來計算的,選擇縮短貸款期限就可以有效減少利息的支出。假如貸款期限縮短后正好能歸入更低利率的期限檔次,省息的效果就更明顯了。而且,如果碰到降息 通道,往往短期貸款利率下降的幅度會更大。

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