兩會(huì)上政府工作報(bào)告關(guān)于要控制房?jī)r(jià)的話音剛落，央行立刻宣布貸款利息至少增加0.2個(gè)百分點(diǎn)，似乎又祭起了杠桿調(diào)節(jié)的大旗。于是專家們又是一片叫好聲，好像只要此招一出，房?jī)r(jià)就該應(yīng)聲而落，老百姓應(yīng)該高呼央行萬(wàn)歲了。不過(guò)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)真就那么簡(jiǎn)單么
房?jī)r(jià)問(wèn)題的核心癥結(jié)在哪兒？
道理其實(shí)很簡(jiǎn)單，房?jī)r(jià)高的原因是地價(jià)高。雖然有人把責(zé)任往開(kāi)發(fā)商身上推，但開(kāi)發(fā)商也一再喊冤，房地產(chǎn)的稅費(fèi)多已是不爭(zhēng)的事實(shí)，而看似很厚的利潤(rùn)，也被開(kāi)發(fā)過(guò)程中的種種隱形費(fèi)用所攤薄了。如果開(kāi)發(fā)商的話不假，那么地價(jià)、稅費(fèi)、隱形費(fèi)用，身后似乎也少不了政府的影子。
改革開(kāi)放以來(lái)，大陸的商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式基本都是香港模式。只是有識(shí)之士早已指出，香港的是港英政府為了從殖民地榨取更多的油水而制定的，在英國(guó)，更多實(shí)行的是土地稅政策。但是為什么這種模式在大陸遍地開(kāi)花呢？起始原因是薄弱的公共財(cái)政迫使地方政府尋求各種收入途徑，而賣(mài)地成為了一個(gè)現(xiàn)實(shí)的可行辦法。而隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸火爆，政府也有了更多動(dòng)力去做地產(chǎn)市場(chǎng)最大的炒家。
試問(wèn)一下，如果地方政府繼續(xù)炒地，房?jī)r(jià)還能真的降下來(lái)么？我想只有一個(gè)可能，那就是開(kāi)發(fā)商做活雷鋒才行。
買(mǎi)房大軍都有誰(shuí)？
房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)者的構(gòu)成，究竟有沒(méi)有人調(diào)查過(guò)，到底多少是買(mǎi)房住、多少是炒房用？如果沒(méi)有調(diào)查，做出決策的依據(jù)何在？
不少“高人”早就說(shuō)，買(mǎi)第二套房的都是投資者。只是想來(lái)想去總覺(jué)得這種說(shuō)法有些問(wèn)題。就拿北京市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)商品房的大不了有幾種人：一是年輕人，攢了點(diǎn)小錢(qián)，咬咬牙買(mǎi)套小房，將原來(lái)的房租變成了月供；一種是所謂的第二套住房的購(gòu)買(mǎi)者，只是他們的第一套是什么樣的呢？是戶型、面積以及位置都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)需要的老式公房，買(mǎi)新房也是用多年的積蓄首付一部分，大多還要依靠銀行按揭。因此我看，這部分人只能叫被動(dòng)的二套房主。個(gè)人感受，這部分人是最廣大的“第二套房”的構(gòu)成者。
除了被動(dòng)的二套房主，剩下的就是主動(dòng)的二套房主。但主動(dòng)型的房主里面，至少又可以劃分三個(gè)群體：
第一種是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商告訴我們的所謂洗錢(qián)型房主，這種人也就是買(mǎi)房時(shí)來(lái)看一眼，現(xiàn)房落成后連在什么位置都不知道。這些人多是國(guó)有企業(yè)的頭目，買(mǎi)房只是“合理”取得大量資產(chǎn)的方式。他們買(mǎi)房公家買(mǎi)單，哪還需要什么。
第二種是一般的小投資者，或者租舊房供新房，或者買(mǎi)了新房后弄套舊房或小戶型投資一下。這部分人的根本目的大多是基于理性預(yù)期，好不容易攢了點(diǎn)錢(qián)，買(mǎi)套房子好歹保值；而且面對(duì)極不健全的社會(huì)保障體系，買(mǎi)套房子也算是為自己的養(yǎng)老金提供給保障。只是這部分人的實(shí)力極其有限，多買(mǎi)套房基本上就把積蓄貢獻(xiàn)進(jìn)去了，而且還得為新房的按揭不斷投入。
