中央高層委托機構(gòu)對樓市進行調(diào)研、第三套房貸部分松動、國企再次“攻城略地”……歷史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，在實體經(jīng)濟復(fù)蘇曲折的背景下，似乎有了松動的跡象。在“收”“放”兩難的局面下堅持了3個月的房地產(chǎn)調(diào)控，如今又該如何選擇?
最近房地產(chǎn)市場的消息滿天飛，但幾乎所有的消息都指向了一點，那就是曾經(jīng)被開發(fā)商稱為“寒冬”的房地產(chǎn)調(diào)控目前有了松動跡象。
房貸放松可能沖擊樓市新政
近日，有媒體報道中央高層委托機構(gòu)赴北京、上海、廣州、深圳進行樓市調(diào)研，主要是了解調(diào)控效果，防止樓市調(diào)控對經(jīng)濟造成誤傷，為制定下一階段樓市調(diào)控政策做準(zhǔn)備。
就在業(yè)界尚未完全消化這一消息時，即傳來上海、南京等地房貸政策悄然松動，第三套房貸部分開閘，第二套房的認(rèn)定也出現(xiàn)松動的消息。與此相伴隨的，是國企在土地市場的逆市擴張。
一時間，有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策可能松動的預(yù)測在業(yè)界快速流傳開來。
“房貸放松對開發(fā)商肯定是好事，但也得觀察一下市場反應(yīng)。”昨天(12日)，北京一家房地產(chǎn)銷售代理公司策劃部經(jīng)理孫某在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示，房貸松動總算讓連續(xù)3個月都過“緊”日子的開發(fā)商松了一口氣，因為這會給市場銷售帶來信心。
孫某告訴記者，在樓市調(diào)控松動預(yù)期未出現(xiàn)之前，業(yè)界預(yù)測7月份會是房地產(chǎn)行業(yè)的一個拐點，開發(fā)商集中降價的可能性比較大。“一旦出現(xiàn)集中降價，消費者的心理可能就會跟著崩盤，屆時剛性需求可能會出手，但投資需求一定會觀望，等待抄底。”孫某說，其接觸過的很多開發(fā)商都準(zhǔn)備推遲開盤，原定于今年下半年開盤的，也都等到明年上半年再說。
“樓市調(diào)控可能松動的預(yù)期一出，原本打算降價的開發(fā)商也都不降了。”北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理楊某鋒在接受本報記者采訪時說，目前任何一點消息都會對市場產(chǎn)生一定影響。“前一段一個開發(fā)商還表示要降價，正在研究到底降多少合適，這兩天就說要再等等看。”楊某鋒告訴記者，房貸松動的消息將可能使市場的拉鋸與觀望時間延長。
與房貸政策松動相伴的還有土地市場的國企拿地舉動。6月29日，新政后廣州首宗住宅用地出讓現(xiàn)場，中國鐵建旗下的中國鐵建地產(chǎn)以近13億元的價格拿下芳村高爾夫球場兩塊地，其中一塊溢價率高達123%。僅一天之后，中國鐵建地產(chǎn)又在天津以40.323億元的總價，將天津河北區(qū)金鐘河大街北側(cè)1號、3號、 5號地塊收入囊中。
“土地市場交易低迷，必然導(dǎo)致地方土地財政收縮。”上海復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹某成在接受本報記者采訪時表示，上海、南京等地房貸松動的消息可能會在全國起“帶頭”作用，再加上土地市場的“活躍”，可能對樓市新政的效果產(chǎn)生一定沖擊。
調(diào)控應(yīng)有松有緊
這幾天，接受本報記者采訪的多位業(yè)界人士均認(rèn)為：目前房地產(chǎn)調(diào)控面臨兩難選擇。
調(diào)控繼續(xù)收緊，擔(dān)心傷及實體經(jīng)濟。“這次房地產(chǎn)調(diào)控對樓市的影響非常大，一些大城市的房價確實出現(xiàn)漲幅下跌的情況。”楊某鋒表示，最重要的是，這次調(diào)控對實體經(jīng)濟產(chǎn)生了一些影響，比如鋼鐵以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)。
但是，“如果調(diào)控政策放松，房價必然會再次報復(fù)性上漲，而且可能會比2009年的漲幅更瘋狂。”尹某成說，這種上漲帶給整體經(jīng)濟的影響要比經(jīng)濟暫時下滑帶來的后果更為嚴(yán)重。
在這種兩難局面下，“我認(rèn)為樓市調(diào)控應(yīng)該適度地有‘緊’有‘松’。”楊某鋒說，這次宏觀調(diào)控有些過于嚴(yán)厲，一些地方的成交量一直都處于非常低迷的狀態(tài)。以北京為例，如果貸款政策不放松，即使開發(fā)商降價，很多購房者也無法買房，因為無法貸款。由此來看，房貸可以適度放松。
當(dāng)然，放松房貸，可能會導(dǎo)致開發(fā)商不降價，甚至再度漲價。在這種情況下，就需要對開發(fā)商進行調(diào)控，即對開發(fā)商囤積的土地進行調(diào)控。政府可以要求已經(jīng)拿地的開發(fā)商加快開發(fā)節(jié)奏，并且量化到具體數(shù)量指標(biāo)，那些手中囤地達到幾千萬平方米的“大戶”，更應(yīng)調(diào)高其開發(fā)數(shù)量指標(biāo)。這樣做，一方面可以加大房地產(chǎn)市場的有效供應(yīng)，另一方面也會對開發(fā)商的資金鏈形成考驗，開發(fā)商必須加快銷售、快速回款才能繼續(xù)開發(fā)，這時，低價會是一個最好的選擇。在這種情況下，房價也會得到進一步的控制。
楊某鋒說，一旦開發(fā)商在開發(fā)節(jié)奏上不能達標(biāo)，政府就禁止其未來在市場上參與拿地。這樣一“緊”一“松”進行調(diào)控，即可達到樓市調(diào)控目的，也不致對經(jīng)濟產(chǎn)生過大的負(fù)面影響。
