一當(dāng)事人田某在2002年從公司購(gòu)得一套經(jīng)濟(jì)適用房，但至今尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證，2004年其通過(guò)中介公司將房屋出賣多年后又反悔，并以未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋不得轉(zhuǎn)讓為依據(jù)要求法院認(rèn)定其所簽訂的房屋買賣合同無(wú)效。近日，該案在四川省成都市中級(jí)人民法院終審結(jié)案，法院二審維持了一審駁回田某訴請(qǐng)的判決，其要求認(rèn)定房屋買賣合同為無(wú)效合同的訴請(qǐng)未得到支持。
2004年7月，田某與買主李某及一中介公司簽訂購(gòu)房合同約定，李某購(gòu)買田某市內(nèi)建筑面積188平方米的住房一套，價(jià)款35.3萬(wàn)元，買方應(yīng)在約定期限內(nèi)支付首付款12萬(wàn)元，賣方則同時(shí)將房屋以現(xiàn)狀交付買方，并待賣方取得房屋產(chǎn)權(quán)證后，由中介公司協(xié)助買方辦理公積金貸款并支付購(gòu)房尾款，買方在支付首付款后即可開始對(duì)房屋裝修、居住，中介費(fèi)和產(chǎn)權(quán)過(guò)戶費(fèi)由買方承擔(dān)，并對(duì)違約金等相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行約定。當(dāng)月16日，李某將其市內(nèi)一套80多平方米房屋出賣后，在當(dāng)日向田某支付了首付款12萬(wàn)元，田某則將房屋交給了李某，李對(duì)房屋進(jìn)行裝修后，居住至今。
法院同時(shí)查明，上述房屋系田某于2002年9月從其單位處購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用房，且其已向公司付清全部購(gòu)房款，但至今尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證，其同公司簽訂的購(gòu)房合同已交與中介公司保管。
法院認(rèn)為，本案房屋購(gòu)房合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且該行為并不損害國(guó)家、集體、他人和社會(huì)公共利益。一審法院根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，并結(jié)合審理查明的案件事實(shí)及有效證據(jù)，認(rèn)定涉案購(gòu)房合同有效是正確的，故法院二審對(duì)此予以確認(rèn)。
沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證轉(zhuǎn)讓房屋不必然導(dǎo)致合同無(wú)效
審理此案的楊桓法官說(shuō)，該案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是田某與買方及中介公司所簽購(gòu)房合同的效力問(wèn)題。
楊桓說(shuō)，我國(guó)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記制度，但一般而言，轉(zhuǎn)讓未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋，并不必然導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，只有轉(zhuǎn)讓始終不能取得權(quán)屬登記的房地產(chǎn)，如未經(jīng)審批的違法建筑，或者轉(zhuǎn)讓未取得權(quán)屬登記的房地產(chǎn)損害國(guó)家、集體、他人利益的，才應(yīng)當(dāng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同為無(wú)效合同。
首先，在本案中，購(gòu)房合同是田某與買方自愿簽訂的，該合同明確約定了買賣雙方各自的權(quán)利義務(wù)，賣房人不但按照約定收取了部分購(gòu)房款，而且還向買房人交付了房屋，買房人在支付了部分購(gòu)房款后，實(shí)際接受房屋并進(jìn)行裝修入住多年，已形成長(zhǎng)期占有、使用的事實(shí)。
其次，城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋不得轉(zhuǎn)讓，確定不得轉(zhuǎn)讓的房屋一般應(yīng)當(dāng)是指自始不能辦理權(quán)屬登記的房屋。這個(gè)規(guī)定主要是針對(duì)那些不認(rèn)定無(wú)效即不能達(dá)到法律、行政法規(guī)的立法目的，并將會(huì)損害國(guó)家、集體、他人及社會(huì)公共利益的買賣合同。其設(shè)置的目的是對(duì)在房屋所有權(quán)人尚不明確的情況下，對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和實(shí)際變動(dòng)行為的一種限制，而不必然產(chǎn)生否定房屋買賣合同的效力。
而且我國(guó)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度，不動(dòng)產(chǎn)登記只是物權(quán)變動(dòng)的成立要件，而非買賣合同的生效要件。本案中，田某根據(jù)其與單位簽訂的購(gòu)房合同，實(shí)際取得了房屋，并已付清全部房款，涉案房屋的權(quán)屬明確，相關(guān)房屋權(quán)屬證的辦理和實(shí)際取得處于完全能夠?qū)崿F(xiàn)的可期待狀態(tài)，交易手續(xù)和產(chǎn)權(quán)過(guò)戶也均是可以完成的。
