[案情] 2003年8月，吳某從開發商處購得住房一套，由于當時開發商對該小區住房都未辦理房屋三證，吳某遂于2004年10月將該套房屋私下轉讓給丁某，并簽訂轉讓協議。丁某在未辦理房屋產權過戶手續的情況下，于2006年1月按協議規定向吳某付清房屋轉讓款，且遷入居住。2007年5月，開發商辦理完該小區所有住房的產權證之后，丁某要求吳某辦理房屋產權過戶手續。此時，吳某以轉讓房屋時未取得三證、私下交易不合法為由拒絕過戶,并要求按原價退還丁某購房款。2008年7月，丁某訴至法院，要求確認訴爭房屋轉讓合同有效，并履行協助辦理房屋產權過戶登記手續義務。
[分歧] 該案在合議時，有兩種不同意見。
第一種意見認為，雙方的房屋轉讓合同無效。因為《合同法》第52條第（五）項規定，違反法律、行政法規強制性規定的合同無效；而《城市房地產管理法》第37條第（六）項明確規定，未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。如果在尚未登記領取房產證的情況下簽訂房屋轉讓合同，則該買賣行為違反了《城市房地產管理法》的強制性規定，合同應認定為無效。
第二種意見認為，雙方的房屋轉讓合同有效。理由是，房屋轉讓合同是雙方在平等、自愿的基礎上簽訂的，是買賣雙方的真實意思表示，買賣行為應受法律的保護。《城市房地產管理法》第37條（六）項規定“未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓”，可以理解為不發生物權的轉移，而買賣合同是一種債權，標的物是否轉移對合同本身的效力并不產生影響。如果認定為無效合同，則不利于保護善意當事人的合法權益，不利于維護正常的交易秩序。
[評析]
筆者贊成第二種意見。
未登記領取房產證情況下所簽訂的房屋轉讓合同的效力問題，應根據不同情況區別對待。一種情況是，在簽訂房屋轉讓合同時，賣方已經具備對該房屋進行登記領取房產證的條件，未領取只是因為賣方未去辦理或尚在辦理過程中。此種情況下，房屋轉讓合同應認定為有效。另一種情況是，在簽訂房屋轉讓合同時，賣方還不具備對該房屋進行登記領取房產證的條件，辦理登記領證手續尚存在一定障礙（如土地取得存在瑕疵、房屋尚未通過竣工驗收等等）。此種情況下，可以借鑒最高人民法院《關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》第9條和最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條中有關合同效力補正的規定，在起訴前賣方已經登記領取房產證或者已經具備辦理登記領取房產證條件的，可以認定轉讓合同有效。否則，房屋轉讓合同認定為無效。
根據本案的案情，雖然吳某在房屋轉讓合同簽訂之時該房屋尚未辦理登記領取房產證，但該房屋在訴爭前就已經進行登記并領取了房屋產權證書，且丁某已經入住二年多，可以認定該房屋轉讓合同有效，丁某的訴訟請求可以支持。
[案情] 2003年8月，吳某從開發商處購得住房一套，由于當時開發商對該小區住房都未辦理房屋三證，吳某遂于2004年10月將該套房屋私下轉讓給丁某，并簽訂轉讓協議。丁某在未辦理房屋產權過戶手續的情況下，于2006年1月按協議規定向吳某付清房屋轉讓款，且遷入居住。2007年5月，開發商辦理完該小區所有住房的產權證之后，丁某要求吳某辦理房屋產權過戶手續。此時，吳某以轉讓房屋時未取得三證、私下交易不合法為由拒絕過戶,并要求按原價退還丁某購房款。2008年7月，丁某訴至法院，要求確認訴爭房屋轉讓合同有效，并履行協助辦理房屋產權過戶登記手續義務。
[分歧] 該案在合議時，有兩種不同意見。
第一種意見認為，雙方的房屋轉讓合同無效。因為《合同法》第52條第（五）項規定，違反法律、行政法規強制性規定的合同無效；而《城市房地產管理法》第37條第（六）項明確規定，未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。如果在尚未登記領取房產證的情況下簽訂房屋轉讓合同，則該買賣行為違反了《城市房地產管理法》的強制性規定，合同應認定為無效。
第二種意見認為，雙方的房屋轉讓合同有效。理由是，房屋轉讓合同是雙方在平等、自愿的基礎上簽訂的，是買賣雙方的真實意思表示，買賣行為應受法律的保護。《城市房地產管理法》第37條（六）項規定“未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓”，可以理解為不發生物權的轉移，而買賣合同是一種債權，標的物是否轉移對合同本身的效力并不產生影響。如果認定為無效合同，則不利于保護善意當事人的合法權益，不利于維護正常的交易秩序。
[評析]
筆者贊成第二種意見。
未登記領取房產證情況下所簽訂的房屋轉讓合同的效力問題，應根據不同情況區別對待。一種情況是，在簽訂房屋轉讓合同時，賣方已經具備對該房屋進行登記領取房產證的條件，未領取只是因為賣方未去辦理或尚在辦理過程中。此種情況下，房屋轉讓合同應認定為有效。另一種情況是，在簽訂房屋轉讓合同時，賣方還不具備對該房屋進行登記領取房產證的條件，辦理登記領證手續尚存在一定障礙（如土地取得存在瑕疵、房屋尚未通過竣工驗收等等）。此種情況下，可以借鑒最高人民法院《關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》第9條和最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條中有關合同效力補正的規定，在起訴前賣方已經登記領取房產證或者已經具備辦理登記領取房產證條件的，可以認定轉讓合同有效。否則，房屋轉讓合同認定為無效。
根據本案的案情，雖然吳某在房屋轉讓合同簽訂之時該房屋尚未辦理登記領取房產證，但該房屋在訴爭前就已經進行登記并領取了房屋產權證書，且丁某已經入住二年多，可以認定該房屋轉讓合同有效，丁某的訴訟請求可以支持。
