[案情]
朱軍與林麗是夫妻關系、林麗與林欣是姐弟關系。2004年，朱軍夫婦與林欣同在蓮花縣城相鄰各建成了帶有一個門面的房屋。朱軍夫婦建房期間，均由林欣出面操持打理。2005年3月，林麗將自己的身份證給林欣，由其辦理了房產證，房產證和土地證都辦在林麗一人名下。2006年6月28日，林麗與林欣在林麗單位簽訂了一份土地房屋轉讓合同，由林麗將該帶有門面的房屋以29萬元的價格轉讓給林欣，并將該房屋的土地使用證和房屋所有權證等證件交給了林欣，但尚未辦理房屋過戶手續。2006年中秋節期間，朱軍得知轉讓該房屋后，立即向該縣房產管理局遞交了申請書，請求房管局不能為林麗與林欣辦理該房屋權屬轉讓過戶手續，并提款到林欣家，要求解除該土地房屋轉讓合同，交還房屋轉讓費給林欣，要林欣退回房屋及相關證件，遭到林欣拒絕，后又數次交涉未果，遂于2008年1月向法院提起訴訟，要求依法確認林麗與林欣之間簽訂的土地房屋轉讓合同無效，由林欣退回房屋及相關證件給朱軍。（本案當事人均為化名）
[分歧]
該房屋轉讓合同是否有效出現了兩種意見。一種意見認為，該房產證登記的是林麗一人，并沒有將朱軍登記為共有人，根據房屋登記的公示公信力，林麗是該房屋的所有權人，林欣有理由確信林麗為該房屋的所有權人并有權轉讓該房屋。林麗與林欣簽訂該土地房屋轉讓合同時是雙方的真實意思表示，且林欣是有償取得房屋，并已取得該房屋的占有權、使用權和收益權，只是由于某些原因未及時辦理房屋產權過戶手續。所以，林麗與林欣簽訂的該土地房屋轉讓合同有效，應駁回朱軍的所有訴訟請求。另一種意見認為，該房屋是朱軍與林麗夫妻共同共有的財產，林麗擅自將夫妻共同共有的房屋賣給林欣，侵犯了朱軍的合法權益，朱軍知情后，當即阻止辦理過戶手續、要求解除該土地房屋轉讓合同。因此，該房屋轉讓合同是無效合同。
[管析]
筆者同意第二種意見。理由是：
一、該轉讓房屋是朱軍與林麗夫妻共同共有的房屋，林麗對該房屋無處分權。要認定該房屋轉讓合同是否有效，先要確認房屋的所有權是朱軍與林麗共同共有還是林麗一人所有，進而確認林麗對該房屋是否有處分權。該房屋雖然登記在林麗一人名下，按照物權法規定，在登記簿上記載的權利人，法律上就推定其是該房屋（不動產）的法律上的權利人。但是，本案是在物權法施行前簽訂的房屋轉讓合同。在物權法頒布施行前，我國法律法規并未強制規定共有人必須一并登記在房產證上和記載于房屋登記簿上，實踐中，大多夫妻共同共有的房屋登記在一人（一方）名下，對該類房屋的權屬認定，不能僅憑房屋登記來確認，應依據婚姻法第17條和第18條關于夫妻財產所有權的規定來確認。根據本案案情，該房屋是朱軍與林麗夫妻關系期間建造的，朱軍與林麗沒有夫妻財產約定，也無證據證明是婚姻法第18條規定的屬于林麗個人財產建造的，應當認定該房屋是朱軍與林麗夫妻關系存續期間所得財產建造的，屬于朱軍夫妻共同共有的房屋。
婚姻法解釋（一）第17條第2項規定，夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。最高人民法院民通意見第89條規定：“共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該項財產的，應當維護第三人的合法權益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。”上述規定表明，對共同共有的財產，部分共有人無權擅自處分。本案林麗轉讓的房屋是其與朱軍夫妻共同共有的房屋，其在未與朱軍商量、取得朱軍同意的情況下，無權轉讓該房屋。
二、朱軍對該房屋轉讓合同拒絕追認。合同法第51條規定：“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。”這條規定是合同效力待定的規定，若權利人不予追認（不同意），則該處分合同應為無效。本案林麗將夫妻共有的房屋進行轉讓，屬于無處分權人處分了他人（朱軍）的財產，其與林欣簽訂的轉讓合同應經朱軍追認后才有效，。事實上，朱軍得知該轉讓行為后，立即請求縣房產管理局不能辦理該房屋權屬轉讓過戶手續，并提款到林欣家，要求解除該土地房屋轉讓合同，交還房屋轉讓費給林欣，要林欣退回房屋及相關證件，遭到林欣拒絕后，遂向法院起訴，要求依法確認林麗與林欣之間簽訂的土地房屋轉讓合同無效，由林欣退回房屋及相關證件。可見，朱軍對該房屋轉讓行為是極力反對的。因此，該房屋轉讓合同無效。
三、林欣明知該轉讓房屋是朱軍與林麗共同共有，仍與林麗簽訂房屋轉讓合同不屬于善意。所謂善意，在民法上主要是指明知與否的主觀狀態。在行為人不知動產或不動產不屬于讓與人所有的情況下，可以認定其主觀為善意，如果明知則應認為惡意。在房屋交易關系中，該明知的時間點應從開始簽訂房屋轉讓合同至辦理轉讓登記手續時。如果受讓人明知該房屋不是登記簿上記載的人所有，該登記簿上記載的人無處分權，仍與之訂立房屋轉讓合同，說明該受讓人主觀上是惡意的，這種明知是他人之物仍與之交易轉讓的行為，與民法的誠實信用原則相悖，不屬于善意，所取得的利益不能受到法律的保護。本案轉讓的房屋在建造時，是由林欣出面操持打理，房產證也是由林欣一手辦理的，且林欣是朱軍的內弟、林麗的親弟，其對朱軍家的情況和該土地房屋的權屬很清楚，即其明知該土地房屋是朱軍夫妻共同共有的，其若要購買該房屋應征得朱軍夫妻共同同意，或者在林麗出讓該房屋時，林欣應問朱軍是否同意轉讓，最好是朱軍也要在該轉讓協議上簽名。但是，該轉讓房屋合同是在未取得朱軍的同意下，林欣與林麗在林麗單位簽訂的，其行為不能構成善意，盡管林欣支付了合理的價款，甚至辦理了房屋轉讓登記手續，也不能適用善意取得制度。
綜上所述，本案轉讓的房屋系朱軍與林麗夫妻共同共有的財產，林麗在未經朱軍同意的情況下，將該房屋轉讓給林欣，朱軍知情后表示極力反對，且林欣明知該轉讓的房屋系朱軍與林麗共同共有，在未征求朱軍是否同意的意見情況下，仍與林麗在林麗單位簽訂該房屋轉讓合同，其主觀上并非出于善意，林麗與林欣進行的房屋轉讓行為，侵犯了朱軍的合法權益，該土地房屋轉讓合同應為無效。
