一、農村房屋買賣合同的界定
農村房屋買賣合同是出賣人轉移農村房屋的所有權于買受人，買受人支付價款的合同，既包括同一集體經濟組織成員間簽訂的農村房屋買賣合同，也包括本集體經濟組 織成員與本集體經濟組織以外的單位或個人簽訂的農村房屋買賣合同。與其他房屋買賣合同不同的是，農村房屋買賣合同的標的物為農村房屋，即在農村集體土地上 建設的房屋。2011年2月18日修訂的《民事案件案由規定》將“農村房屋買賣合同糾紛”單列為“房屋買賣合同糾紛”項下的第四級案由。
“小產權房”并非嚴格的法律概念，結合《國土資源部辦公廳、住房和城鄉建設部辦公廳關于堅決遏制違法建設、銷售“小產權房”的緊急通知》(國土資電發 [2013]70號)，我們將“小產權房”界定為違反土地和城鄉建設管理法律規定，在農村集體土地上開發建設，向本集體經濟組織以外的單位或個人出售的房 屋。不難看出，我們通常所稱的“小產權房”為農村房屋的子概念。
二、農村房屋買賣合同的法律效力
司法實踐中，對于同一集體經濟組織成員間簽訂的農村房屋買賣合同，各地法院普遍認定合同有效。但對于本集體經濟組織成員與本集體經濟組織之外的單位或個人簽訂的農村房屋買賣合同，各地法院對于合同效力的認定不完全相同。本文將重點關注和介紹北京地區法院的司法裁判尺度。
(一)一般裁判規則
1、最高人民法院
《最高人民法院關于印發<全國民事審判工作會議紀要>的通知》(法辦[2011]442號)第15條明確，在農村集體所有土地上建造房屋并向社會 公開銷售，應當依據合同法第五十二條和土地管理法第四十三條規定，認定該買賣合同無效。將宅基地上建造的房屋出賣給本集體經濟組織成員以外的人的合同，不 具有法律效力;出售給本集體經濟組織成員的，應當符合法律、行政法規和國家政策關于宅基地分配、使用條件的規定。
另外，值得關注的是，《全國民事審判工作會議紀要》(2015年4月征求意見稿)第35條也明確“對于宅基地流轉處于非試點地區的，農民出售其宅基地上的房屋給城市居民或者出售給不同農村集體經濟組織成員，該房屋買賣合同一般應認定無效。”
2、各地高級人民法院
根據《北京市高級人民法院關于印發農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知》(京高法發[2004]391號)、《北京市人民法院 民事審判實務疑難問題研討會會議紀要》(2006年9月14日)，對于農村房屋買賣合同糾紛的處理，北京高院確立了以認定無效為原則、以認定有效為例外的 司法裁判尺度。具體說來，買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，或者訴訟時買受人已經戶口遷入所購房屋所在地的集體經濟組織的，可以認定合同有效;對于 1999年1月1日《土地管理法》修訂之前，將房屋轉讓給回鄉落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺同胞的，亦可認定轉讓合同有效。除此之外，農村 房屋買賣合同原則上應認定無效。
根據《安徽省高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題的指導意見》(2012年3月5日)第13、14條之規定，城鎮居民、法人或其他組織購 買農村集體所有土地上建設的房屋簽訂的房屋買賣合同應當認定為無效合同;除非買受人在一審法庭辯論終結前取得出賣人所屬的農村集體經濟組織成員資格且符合 其他購買條件，非同一農村集體經濟組織成員之間簽訂的房屋買賣合同，也應當認定為無效合同。
根據《廣東省高級人民法院關于審理農村集體土地出讓、轉讓、出租用于非農業建設糾紛案件若干問題的指導意見》(粵高法發[2001]42號)第12條之規定，當事人將農村村民住宅建設用地轉讓、出租或以合建形式變相轉讓農村村民住宅建設用地而簽訂的合同，一般應認定無效。
根據《上海市高級人民法院民一庭關于審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》(滬高法民一[2004]4號)，對于發生在本鄉(鎮)范圍內農村集體經濟 組織成員之間的農村房屋買賣，認定為有效;對于將房屋出售給本鄉(鎮)以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定為有效;對于將房屋出售給本 鄉(鎮)以外的人員，未經有關組織和部門批準，合同尚未實際履行或購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理;對于將房屋出售給本鄉(鎮)以外 的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態，實際處理中應本著尊重現狀、維持穩定的 原則，承認購房人對房屋的現狀以及繼續占有、居住和使用該房屋的權利。
(二)特殊裁判規則
我們將重點關注北京地區法院處理農村房屋買賣合同糾紛的司法實務具體做法，深度研究農村房屋買賣合同糾紛中的重點難點問題。
1、集體經濟組織成員資格的判斷標準
根 據北京高院的司法指導意見，買受人是否屬于房屋所在地集體經濟組織成員成為合同效力認定的關鍵。集體經濟組織成員資格的判斷標準是解開上述問題的“鑰 匙”。結合北京地區法院近兩年的裁判案例來看，北京地區法院一般都以起訴前買受人是否具有房屋所在地的農業戶口為判斷標準，通常會參考房屋所在地村委會對 于買受人是否屬于或曾屬于該村集體經濟組織成員方面的意見。具體說來，對于農業戶口的買受人，購房后至一審辯論終結前，已將戶籍遷入房屋所在地村委會的， 則認定其為該村集體經濟組織成員。反之，對于非農業戶口的買受人，即使其戶口已遷入房屋所在地的村委會，在該村參加選舉等，也不應認定其為該村集體經濟組 織成員。
另外需要注意的是，在判斷買受人是否具備集體經濟組織成員資格時，北京地區法院一般以購房家庭為參照系，只要購房家庭成員之一為房屋所在地集體經濟組織成員的，農村房屋買賣合同通常會被認定為有效合同。
2、出賣人不再具備集體經濟組織成員資格是否影響合同效力
出賣人主張農村房屋買賣合同無效，是否應當滿足出賣人仍是房屋所在地集體經濟組織成員的條件?換言之，出賣人簽訂合同時為城鎮居民，或起訴前已成為城鎮居民，或起訴前已成為其他集體經濟組織成員的，是否會影響農村房屋買賣合同的效力認定?
從北京地區法院的裁判案例來看，多數法院認為，合同無效為自始無效，出賣人轉為非房屋所在地集體經濟組織成員的事實不能導致農村房屋買賣合同轉變為有效，即 使出賣人起訴時已經不是房屋所在地集體經濟組織成員的，其仍然有權起訴主張農村房屋買賣合同無效。若起訴時的房屋買受人不是房屋所在地集體經濟組織成員， 法院則會支持出賣人的訴求，進而裁判認定合同無效。但是，有極少數法院裁判認為，出賣人起訴時不是房屋所在地集體經濟組織成員的，即便買受人不是房屋所在 地集體經濟組織成員的，農村房屋買賣合同為有效合同。
3、連環交易中農村房屋買賣合同效力
出賣人將農村房屋轉讓給第一手買受人，第一手買受人又將房屋轉讓給第二手買受人，甚至接連轉讓給其他買受人，由此發生連環交易，出賣人起訴主張農村房屋買賣合同無效時，如何認定農村房屋買賣合同的效力?
從北京地區法院的裁判案例來看，多數法院認為，若第一手買受人不是房屋所在地集體經濟組織成員，且起訴時的房屋買受人也不是房屋所在地集體經濟組織成員，因 宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份相聯系，轉讓房屋后導致宅基地使用權的非法流轉，損害了集體經濟組織的權益，農村房屋買賣合同應 當認定為無效合同。反之，第一手買受人不是房屋所在地集體經濟組織成員，但起訴時的房屋買受人是房屋所在地集體經濟組織成員，因宅基地使用權并未轉移給集 體經濟組織以外的成員，農村房屋買賣合同應當認定為有效合同。換言之，只要最終一手買房人為房屋所在地集體經濟組織成員，那么前面多手的連環買賣合同均有 效，無論其對應的受讓人是否為房屋所在地集體經濟組織成員。
4、主張合同無效是否受訴訟時效期間的限制
北京地區法院認為，合同無效系自始無效，單純的時間經過不能改變無效合同的違法性。當事人主張農村房屋買賣合同無效，不受訴訟時效期間的限制。但合同無效后，當事人主張返還財產、損害賠償的請求，應當適用訴訟時效期間的限制。
三、農村房屋買賣合同無效的法律后果
根據《合同法》第五十八條，合同無效后，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
《最高人民法院關于印發<全國民事審判工作會議紀要>的通知》(法辦[2011]442號)第15條明確“在確定合同無效后的損失承擔時，應綜合考慮當事人的過錯，避免處理結果導致當事人利益的失衡。”
值得關注的是，《全國民事審判工作會議紀要》(2015年4月征求意見稿)第35條明確“合同無效后，買受人可以請求返還購房款并支付中國人民銀行同期同類銀行貸款利息。買受人已經對該房屋進行改建或者翻建，也可以一并請求賠償翻建或者改建成本。”
具體到農村房屋買賣合同的場合，通常出賣人起訴要求確認農村房屋買賣合同無效，若買受人沒有提出反訴，合同無效情形下，北京地區法院通常會向雙方當事人釋明是否一并處理合同無效的法律后果。農村房屋買賣合同無效的法律后果具體包括以下幾方面：
(一)返還財產
通常情況下，農村房屋買賣合同無效后，出賣人取得的房屋價款應當返還給買受人(一般不支持利息損失)。買受人應當將房屋騰空后返還給出賣人，同時返還房屋相關的《集體土地建設用地使用證》、《宅基地使用證》等權利證書。
(二)損害賠償
1、合同無效過錯責任分擔
北京地區法院通常認定，出賣人和買受人對于農村房屋買賣合同無效均有過錯。出賣人在出賣時明知其所出賣的房屋及宅基地屬于我國法律禁止流轉的范圍，且其在出 賣房屋后又以違法出賣房屋為由主張合同無效，違反誠實信用原則，應當對合同無效承擔主要責任(一般為70%)。買受人在明知其并非房屋所在地集體經濟組織 成員的情況下，仍然購買房屋，應對合同無效承擔次要責任(一般為30%)。
2、損害賠償范圍
《北京市人民法院民事審判實務疑難問題研討會會議紀要》(2006年9月14日)明確規定：“在合同無效的處理上，應全面考慮出賣人因土地增值或拆遷、補償所 獲得的利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成損失兩方面的因素，平衡買賣雙方的利益，避免認定合同無效給當事人造成的利益失衡;對買受人已經翻建、擴建房屋的，應對其添附價值進行合理補償;買受人確實無房居住的，應予以妥善安置。”《北京市高級人民法院民一庭關于房山法院請示農村私有房屋買賣 合同糾紛案件相關問題的答復》明確“對買受人因合同無效所致之信賴利益損失，仍應酌情予以賠償，但賠償比例和數額應當考慮房屋所在地周邊交通、商業、環境 等方面的發展、土地升值情況及是否存在拆遷可能等因素綜合考量。”現結合北京地區法院裁判實務，對于農村房屋買賣合同無效時損害賠償的范圍問題，具體說明如下：
(1) 信賴利益損失賠償。合同無效場合的損害賠償責任，性質上屬于締約過失責任，原則上以賠償信賴利益損失為限。北京地區法院一般支持買受人主張的信賴利益損失 賠償，并全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成損失等各方面因素，參考房地產司法鑒定評估報告及現有證據，酌情予以確定。
(2)添附價值損失賠償。買受人對房屋進行了新建、翻建、擴建或者裝飾裝修的，合同無效后，出賣人應對買受人添附價值進行賠償。
農村房屋買賣合同無效，損害賠償具體數額一般確定為房屋、裝修、設備及附屬物重置成新價和宅基地區位補償價的70%。通常情況下，對于訴訟期間已經列入拆遷 范圍的涉案房屋，可以對區位補償價一并做出處理;而對于訴訟期間尚未列入拆遷范圍的涉案房屋，區位補償價可暫不予處理，待日后拆遷時，再由當事人另行解 決。涉案房屋雖未進入征用拆遷程序，但雙方房屋交易行為已完成多年，涉案房屋所在地周邊商業環境、交通環境、文化環境等發生了變化，土地價值、房屋價值明 顯提升，且房屋、裝修和附屬設施重置成新價、區位補償價已經有資質的評估機構估價確定的，也有法院支持當事人主張區位補償價。
“有恒產者有恒心”，住房問題是現階段最大的民生問題。在農村房屋買賣合同糾紛中，問題的實質其實是土地問題，如何發揮司法的導向作用值得我們深入思考。
