隨著社會的快速發(fā)展，城市郊區(qū)正逐步納入城市化的進(jìn)程。在這種城市快速擴(kuò)張的大背景下，土地、房屋的增值成為客觀現(xiàn)實。在巨大的拆遷利益刺激下，多年前私下流行的農(nóng)村房屋買賣突起波瀾，買賣雙方糾葛不斷。出賣人看到房屋增值及房屋拆遷后帶來的巨大利益，于是反悔，向人民法院起訴，要求判決確認(rèn)合同無效，歸還房屋。那么，對于該類糾紛該如何處理。王富利律師根據(jù)多年以來處理的農(nóng)村房屋買賣案件 ，現(xiàn)總結(jié)如下。
一、農(nóng)村房屋買賣合同的效力
1、農(nóng)村房屋買賣合同有效的情形
(1)出賣人和買受人均是同一村的村民。如果出賣人和買受人均是同一個村的村民，那么該合同是符合法律規(guī)定的，買賣合同當(dāng)然有效。
(2)買受人在買賣房屋時與出賣人不是同一個村的村民，但是，之后將戶口遷入到該村。那么，由于買受人具備了同一個村村民的資格，屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，買賣合同有效。
(3)房屋買賣合同經(jīng)過多次流轉(zhuǎn)，最后流轉(zhuǎn)到同一個村村民手里，那么該房屋買賣合同也有效。
(4)農(nóng)村房屋買賣合同的買受人在購買房屋時是村民，后又轉(zhuǎn)為居民的，不影響合同的效力。
2、農(nóng)村房屋買賣合同無效的情形
(1)農(nóng)村村民將農(nóng)村房屋賣給城鎮(zhèn)居民。農(nóng)村房屋買賣合同的買受人無論是將農(nóng)村房屋出賣給本市的居民還是外省市的居民，合同都是無效的。
(2)農(nóng)村村民將農(nóng)村房屋出賣給其他村的村民。農(nóng)村房屋買賣合同的購買人無論是本市的村民還是外省市的村民，都是無效的。
二、農(nóng)村房屋買賣合同無效后的處理
農(nóng)村房屋買賣合同被確認(rèn)無效后，為平衡雙方的利益在合同無效后果的處理上，要全面考慮農(nóng)村房屋買賣合同無效對雙方當(dāng)事人的利益影響，尤其是出賣人因土地增值、拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成的損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益。對于購房人已經(jīng)翻建，裝修、擴(kuò)建房屋，使房屋增值部分，應(yīng)對購房人的投入進(jìn)行補償。此外，讓購房人返還、騰退房屋的同時，應(yīng)當(dāng)注意為購房人留出合理的騰退時間，購房人無房居住的，應(yīng)當(dāng)予以妥善安置。農(nóng)村房屋買賣合同無效后，出賣人應(yīng)當(dāng)賠償買受人的損失包括：
1、返還原購房價款及房屋原購買價款和現(xiàn)房屋價款之間的差價
2、買受人因擴(kuò)建、改建、裝修使房屋增值的部分
3、該房屋因拆遷而使出賣人獲得的拆遷利益及土地的增值部分
以上損失，需要委托有資質(zhì)的評估機構(gòu)進(jìn)行評估，然后確定損失數(shù)額。對于土地增值和拆遷部分補償，合同無效后，根據(jù)出賣人負(fù)有主要責(zé)任，買受人負(fù)有次要責(zé)任的過錯分配原則予以處理。
王富利律師建議：
由于農(nóng)村的土地屬于集體所有，目前國家對不符合條件的農(nóng)村房屋的買賣一般原則是按無效處理。所以，在購買農(nóng)村房屋時，一定要謹(jǐn)慎。要考慮到如果無效后，怎樣保護(hù)自己的權(quán)益。如果確實要買，需要指定一份詳細(xì)的協(xié)議，將房屋今后如果拆遷或者出賣人反悔，具體的賠償計算標(biāo)準(zhǔn)約定具體明確。同時，如果購買后，房子翻建、裝修，一定要保留證據(jù)。
