【案情】
關某是某縣農村村民，蘇某是當?shù)乜h城干部。1990年10月，雙方簽訂了一份房屋買賣合同，蘇某購買關某農村老家房屋一棟，并支付購房款5000元。該房屋原先位置比較偏，隨著城鎮(zhèn)的發(fā)展，已經(jīng)屬于街市區(qū)，價值大增。關某反悔，要求確認與關某簽訂的房屋買賣合同無效。
【分歧】
第一種意見認為，蘇某屬于城鎮(zhèn)居民，依法不能購買農村房屋，故該房屋買賣合同應確認無效。
第二種意見認為，我國法律沒有明確規(guī)定城市居民不得購買農村房屋，而根據(jù)《合同法》的意思自治、誠實信用原則，關某與蘇某在簽訂合同時都系完全民事行為能力人，系雙方真實意思表示，且蘇某已經(jīng)長期居住該房屋，應認定合同有效。
【分析】
中正法律首席律師李玉麟同意第二種意見，理由如下：
首先，我國法律沒有明確規(guī)定城市居民不得購買農村房屋。在當前司法實踐中，法院對農村房屋買賣合同效力的認定問題主要是適用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、誠實信用，農村房屋買賣體現(xiàn)了當事人意思自治的原則。而目前有關土地管理法規(guī)關于農村宅基地流轉的規(guī)定皆為禁止性規(guī)定，而不是強制性效力規(guī)范，不能以此確認買賣合同的效力，而國務院辦公廳的兩個通知不能算作法規(guī)，不能作為合同無效的依據(jù)。而本案中關某在違規(guī)出賣房屋獲得利益后又因房屋增值的原因主張合同無效，無疑是違反了誠實信用原則，其直接后果是違反誠實信用賣房者獲益，而恪守誠實信用的蘇某卻蒙受損失。因此，如果判決確認此類合同無效導向的后果是嚴重損害社會的公序良俗和誠實信用的原則。
再者，在我國房屋被賦予了很多的社會意義，不僅是安身立命之所，更體現(xiàn)為居住人的密切財產、社會依附關系。尤其當前房屋買賣大多發(fā)生在幾年甚至十幾年前，經(jīng)過多年的經(jīng)營，房屋買受人對涉案房屋已具有了強烈的認同感，建立了較為穩(wěn)定的社會關系，確認協(xié)議無效意味著買受人穩(wěn)定的生活狀態(tài)將面臨巨大改變，在感情上難以接受。要堅持尊重歷史，照顧現(xiàn)實原則。本案中房屋買賣合同，至今時隔20多年，雙方依約履行了合同義務，關某交付了房屋，蘇某入住并給付了房款，房屋已經(jīng)過裝修、改建等添附行為。而且，農村私房買賣合同的效力應視雙方的具體情況處理，要充分考慮當事人主體身份、主張無效的實際原因等具體認定，還需要認真審查房屋買賣的現(xiàn)實情況，包括協(xié)議履行、房屋的權屬、是否經(jīng)過審批、登記、有無翻建、擴建，是否具備騰房條件等進行綜合衡量。結合本案的處理，從尊重歷史、照顧現(xiàn)實出發(fā)，確認該買賣協(xié)議有效，能有效實現(xiàn)法律效果與社會效果的有機統(tǒng)一。
綜上，贊同第二種意見，認為關某與蘇某的房屋買賣合同有效更為適宜。
