[案情]
原告馮某與被告陳某原均系同村社村民，被告陳某戶口于1996年5月由農(nóng)村遷往城鎮(zhèn)。原、被告訴爭之房系被告陳某之父陳某某于1982前修建使用，于1991年5月26日辦理了《集體土地建設(shè)用地使用證》，其證載明土地使用者為陳某(因當時陳某某全家只有陳某是農(nóng)村居民戶口)，土地用途為住宅。陳某某于2000年8月10日將該證載明的房屋以3800元價格賣給原告馮某，陳某某以被告陳某的名義與原告馮某簽訂了《房屋買賣合同書》。次日，馮某付清房款，陳某某交付房屋及集體土地建設(shè)用地使用證，原告馮某搬進該房居住使用至今。
2008年7月15日，原告馮某與被告陳某到所在村鎮(zhèn)國土所辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，因陳某已離婚，前夫未到場簽字，故未能過戶。被告陳某在國土所的“存量房交易結(jié)算資金自行劃轉(zhuǎn)聲明”上簽字，確認雙方有買賣房屋的事實。2014年3月，原告馮某因所住房屋已成危房，對原舊房進行部分拆除改建。此時，被告陳某對該房的所有權(quán)提出異議，并向國土機關(guān)反映了情況，致使原告馮某的危舊房改建處于停工狀態(tài)。原、被告雙方對房屋的所有權(quán)產(chǎn)生訴爭，原告馮某要求確認2000年簽訂的《房屋買賣合同書》有效。
[裁判]
法院審理后認為，原告作為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員，可以購買本村范圍內(nèi)的農(nóng)村房屋并享有相應(yīng)的宅基地使用權(quán)。原被告雙方訴爭房屋系被告之父陳某某修建，雖然該房的所有權(quán)名字是陳某，但實際居住使用人是陳某某，并持有房屋產(chǎn)權(quán)證書。原告在原宅基地住房不能居住的情況下與陳某某進行房屋買賣，相互交付房屋價款及集體土地建設(shè)用地使用證，并在之后簽訂房屋買賣合同，原告作為善意的合同相對人，根據(jù)上述情況，完全有理由相信陳某某有權(quán)出售該房屋。《中華人民共和國合同法》第四十九條規(guī)定，行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，被代該代理行為有效。因此，陳某某以被告陳某的名義與原告馮某簽訂《房屋買賣合同書》的行為已構(gòu)成表見代理，應(yīng)認定雙方買賣行為有效，該房屋買賣合同對被告陳某有約束力。法院判決確認雙方于2000年簽訂的《房屋買賣合同書》有效。一審判決后，雙方均未上訴。
[評析]
本案爭議的焦點為：被告陳某未在房屋買賣合同上簽字，是否導(dǎo)致雙方買賣合同無效?筆者結(jié)合以上案例作如下
分析。
1、表見代理的司法解釋
(1)概念。表見代理是指行為人雖無代理權(quán)，但因被代理人的行為造成了足以使善意相對人客觀上有充分理由相信行為人有代理權(quán)的表征，被代理人須對之負授權(quán)人責任的代理。簡言之，即行為人本無代理權(quán)，但表面上卻足以令人相信其有代理權(quán)而按有權(quán)代理對待的行為。表見代理制度在我國法律中表現(xiàn)在《民法通則》第六十六條第一款規(guī)定：“沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后的行為，只有經(jīng)過被代理人的追認，被代理人才承擔民事責任。未經(jīng)追認的行為，由行為人承擔民事責任。本人知道他人以本人名義實施民事行為而不作否認表示的，視為同意。”《合同法》第四十九條規(guī)定：“行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。”
(2)性質(zhì)。由于表見代理中代理人與被代理人之間事實上并無委托與受委托的關(guān)系，因此表見代理在性質(zhì)上屬于廣義上的無權(quán)代理，是無權(quán)代理的一個特殊情況，無須被代理人追認，直接發(fā)生代理效果。廣義的無權(quán)代理包括表見代理和其他形式的無權(quán)代理，而狹義的無權(quán)代理僅指表見代理之外的其他形式的無權(quán)代理。二者的相同之處在于，行為人都沒有代理權(quán)而代他人從事民事行為;二者的區(qū)別在于，表見代理行為的法律后果歸于被代理人，而狹義的無權(quán)代理的法律后果需待被代理人追認，在法律上處于一種效力待定狀態(tài)。
(3)構(gòu)成要件。根據(jù)上述表見代理的概念和性質(zhì)，可知表見代理應(yīng)具備以下構(gòu)成條件：①以被代理人的名義進行了代理行為。表見代理應(yīng)當符合代理的表面要件，即表見代理人須以被代理人的名義進行活動，與第三人締結(jié)民事關(guān)系。表見代理作為表面上的代理，它就應(yīng)當符合代理的表面要件。如果不是以本人的名義為民事法律行為，縱然有為本人利益的意思，也只能適用無因管理或者隱名代理的規(guī)定，而如前所述，表見代理只能是顯名代理;②相對人在客觀上有理由相信無權(quán)代理人有代理權(quán)。此點是表見代理與狹義無權(quán)代理最大的區(qū)別，也是表見代理之所以發(fā)生有權(quán)代理效果的根本理由。相對人依據(jù)一定的事實，相信或認為行為人具有代理權(quán)，即“信其有代理權(quán)”。所謂一定的事實，是指本人有作為或者不作為實施某種表示，導(dǎo)致相對人根據(jù)這一表示足以相信行為人有代理權(quán);③相對人主觀上是善意的且無過錯。相對人為善意無過失，是指行為人依本人名義在與相對人為法律行為時，相對人不知道，且無應(yīng)當知道行為人實際上不具有代理權(quán)。反之，如果相對人有惡意，明知行為人無代理權(quán)還要與之進行民事法律行為，就不構(gòu)成表見代理;④無權(quán)代理人與相對人之間的民事行為具備成立要件。
2、表見代理的法律適用
結(jié)合表見代理的司法解釋來分析本案：
(1)陳某某以陳某的名義與馮某簽訂房屋買賣合同。雖然房屋的實際修建及居住人均是陳某某，但房屋的實際所有權(quán)人是陳某，所以陳某某的賣房行為行使的始終是代為售賣的行為。
(2)馮某在客觀上有理由相信陳某某有代理權(quán)。陳某某是房屋的實際修建及居住人，陳某某與陳某的法律關(guān)系是父女，陳某某又持有房屋產(chǎn)權(quán)證書，馮某有理由相信陳某某有代理權(quán)出售該房屋。從時間上來看，馮某居住在所購房屋上十多年，陳某并未提出異議，期間2008年還幫馮某辦理過戶手續(xù)，直至2014年馮某拆建舊房才提出異議，陳某對雙方2000年買賣房屋的事實應(yīng)是知道的。至于其提出異議的原因可能與時下土地增值、舊房復(fù)墾等政策出臺有關(guān)，本文不作深討。
(3)馮某主觀上是善意的且無過錯。馮某自己的原宅基地住房不能居住，系剛需購買，不存在惡意取得或與陳某某串通購買的故意。
(4)無權(quán)代理人陳某某與馮某之間的民事行為具備成立要件。陳某某將房屋賣與馮某后，以陳某的名義與馮某簽訂了《房屋買賣合同書》，具備合同有效的一般條件。
綜上所述，陳某某的賣房行為具備表見代理的特征與構(gòu)成要件，其與馮某簽訂的房屋買賣合同為有效合同。
