名城律師事務所律師 張紹明：涉及到在集體土地、或者在農村宅基地上修建房屋，然后再進行出售的行為，法律規定是無效的。
確立此類合同的效力，應以“認定無效為原則，以認定有效為例外”，如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續，可以認定合同有效。
法律依據如下：
1、根據《土地管理法》第63條規定：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設;但是，符合土地利用總體規劃，并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。
2、國務院辦公廳1999 年發布的(中發(1997)11 號文)《關于加強土地轉讓管理嚴禁土地炒賣的通知》第2條第2款規定：“農村的住宅，不得向城市居民出售，也不得批準城市居民在農民集體土地建住宅，有關部門不得違法為建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證”。
3、國土資源部2004 年11月發布的《關于加強農村宅基地管理的意見》規定：“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證”。
4、國務院2007 年12 月發布的《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》，該通知指出：“農村住宅用地，只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或‘小產權房’等”。
5、國家土地管理局(1990)國土函字第97 號《關于以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答復》：原宅基地使用者未經依法批準，通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產權，是屬“以其他形式非法轉讓土地”的違法行為之一。
6、《合同法》第52 條規定：“違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效”。
7、《土地管理法實施條例》第6 條規定：“依法轉讓地上建筑物、構筑物等附著物致土地使用權轉移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政管理部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行土地所有權、使用權變更登記。房屋沒有辦理過戶登記，房屋買賣合同無效。
