農村私房買賣原則無效。農村住房轉讓時，宅基地使用權一并轉讓，故農村私房買賣合同涉及農村宅基地的轉讓。依照《土地管理法》和有關政策的規定，農村宅基地使用權的主體僅限于本集體經濟組織成員，向本集體經濟組織以外的農村居民轉讓農村住房和宅基地的，因違反了集體經濟組織的成員權屬性，應當認定無效。司法實踐中，如果農村宅基地房屋買賣合同的時間較早，且房款已付清，房屋已實際交付，且經有關政府部門審核同意，從保護交易安全角度出發，農村房屋買賣的買受人即使是非同一集體經濟組織的村民，或者是城鎮居民，亦不作無效處理。
筆者認為，作為社會主義國家，我國就農村房屋買賣是否自由放開，在過去及未來可預見的時期，無論是理論，還是司法實踐中，禁止買賣都會是一項長期的原則性規則。農村房屋是農民賴以生存的最后屏障，作為農業大國，農村的穩定對中國來說又具有十分重要的意義。千年封建社會，耕種土地的農民地位低下、食不果腹，都與土地所有權性質有密切關系。即使在經濟社會發展的當下，農民的群體特征，仍然在物質尤其生計保障方面處于弱勢，而且各農村地區以及同一地區不同農戶間都存在發展水平及生活條件的差異。故農村房屋禁止自由流轉是符合我國國情的一項司法實踐原則。
地方法規或規章很早就在農村房屋抵押貸款制定過規范性文件，因抵押權的實現必然以集體土地上的房屋所有權轉移為條件，故實質效果等同于房屋買賣，在政策、法律未作修改前，這樣的"破冰"之舉適法性值得考量。
2007年實施的《物權法》就一定范圍的農村房屋買賣合法性予以明確，但亦只是對過去政策、法律法規的重申或延續，即本集體經濟組織成員內部有條件的相互轉讓，并未就農村房屋向本集體經濟組織外的成員或機構抵押和出售予以解禁。
既然是作為一項原則性規定，不排除司法實踐中，因買賣時間長、交易過戶后雙方履行并無異議，交易時不存在其他違法行為，而認定有效的例外。這樣的有效判定不僅能反映裁判者對公平、誠信的內心確信，而且符合立法保障社會秩序和良好風俗的目標，并為一般社會大眾的價值觀所包容;但也依然是作為例外的特別個案存在，而以一般原則存在的農村房屋買賣無效的規則，始終沒有變化，在可預見的將來，也不會輕易消解。
【相關法律風險提示】
(1)我國現行法律對農村私房買賣合同采取的是嚴格、審慎的態度，一般以違反現行土地管理法律規定確認雙方之間的房屋買賣行為無效。但對買賣雙方同為同一農村集體經濟組織成員，辦理了宅基地使用權變更登記手續的情況做例外處理。
(2)禁止購買農村私房不僅限于城市居民。國辦〔1999〕39號文關于"農村的住宅不得向城市居民出售"的規定不涉及向農村居民轉讓農村住房的問題，但不能據此得出允許向本集體經濟組織以外的農村居民轉讓農村住房的結論。即使同一鄉鎮的村民，在不同村之間買賣房屋，即使買方屬于因征地而失地、失房的"農轉非"人員，即使村委會做見證，付清房款、入住數年，仍面臨合同無效的風險。
(3)農村房屋買賣合同無效的后果，雙方返還。因雙方當事人對合同無效均存在過錯，故出賣方主張的房屋或宅基地使用費通常不會被支持，房款返還時是否支持利息，司法實踐中通常從公平原則出發，認定房款利息及房屋升值導致買方的經濟損失是否亦由出賣方補償。意味著，城鎮居民購買農村房屋，無法辦理過戶，風險一直存在，而且利息可能亦會因居住案涉房屋而產生使用費兩抵。
(4)城鎮居民購買宅基地上所建房屋，即使經過十余年，亦因違反國家政策的剛性規定，可能產生合同無效、騰退房屋的風險。時間久遠并非其合同效力必然成就因素。故買方在購買房屋前，不僅要看對方的私有房產所有證，還要審查土地使用權證，以明確是否屬于宅基地上建房性質。
(5)買賣農村房屋，買方的風險還體現在訴訟程序上。無論是由賣方起訴主張確認合同無效，還是由買方先起訴確認合同有效，兩種截然相反的訴訟請求都擺在買方面前：合同有效，繼續履行;合同無效時返還房款同時賠償損失需要通過反訴或另案起訴實現。在同一訴訟程序中提出兩種訴訟請求，不僅削弱己方立場，且面臨訴訟請求不明確之虞。
(6)隱瞞集體土地性質的房屋出賣合同，法院可能會認定出賣方欺詐而適用雙倍賠償。案見河南鄭州中院(2009)鄭民二終字第764號"于某等與郭某房屋買賣合同糾紛案"。
