2013年12月24日，某縣張家村村民張某與謝某約定：張某將2009年建在張家村的三間磚瓦結構房屋以3萬元的價格出售給謝某，雙方于當日簽訂書面房屋買賣合同。房屋買賣合同簽訂后謝某向張某支付了3萬元購房款，張某將房屋交付給謝某，隨后謝某入住該房屋。2014年3月張某以農村宅基地使用權不能買賣為由，認為其與謝某簽訂的房屋買賣合同違反法律規定應無效，要求謝某返還房屋，并同意向謝某返還購房款3萬元，謝某不同意。張某遂訴至法院，請求法院確認該房屋買賣合同無效。
【分歧】
針對本案中張某與謝某簽訂的房屋買賣合同的效力，存在兩種不同的觀點：
第一種觀點認為：張某與謝某簽訂的房屋買賣合同只對訴爭房屋的買賣進行了約定，并沒有對該房屋坐落的宅基地使用權進行任何約定，即張某沒有對宅基地使用權進行處分。同時，宅基地使用權是否經過戶登記并不是房屋買賣合同的有效要件，未辦理過戶登記不影響買賣合同的效力。因此，張某與謝某簽訂的房屋買賣合同有效。
第二種觀點認為：農村宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，村民不得出售其宅基地使用權。同時，農村房屋與宅基地使用權融為一體，張某處分房屋的同時也處分了宅基地使用權。因此，張某與謝某簽訂的房屋買賣合同無效。
【評析】
針對本案的處理，筆者同意第一種觀點，理由如下：
首先，張某與謝某簽訂的房屋買賣合同只涉及對房屋的買賣，并不涉及宅基地使用權的轉移，該合同約定的內容并沒有超出法律規定的范圍。宅基地所有權屬農村集體經濟組織所有，該集體組織成員按法律規定的條件和程序可以取得宅基地的使用權。取得宅基地使用權后，可以在該土地上建造住房并取得房屋的所有權。《中華人民共和國土地管理法》第62條第1款：農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。第62條第4款：農村村民出賣、出租房屋后，再申請宅基地的，不予批準。從以上法條可以看出這是針對農村宅基地申請及建房的規定，且農村集體組織成員所有的房屋是可以出賣、出租的。
其次，目前土地管理法規關于農村宅基地流轉的規定皆為禁止性規定，而不是強制性效力規范，不能以此確認房屋買賣合同的效力，對農村房屋買賣合同效力的認定應主要適用《合同法》。根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》(法釋[1999]19號)第4條規定：合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。故本案中農村房屋買賣合同并不存在法定的無效事由。同時，宅基地使用權過戶登記行為是物權行為，房屋買賣合同則屬于債權行為，進行過戶登記并不是房屋買賣合同有效的要件。本案中張某與謝某簽訂的房屋買賣合同體現了當事人真實意思表示，雙方簽訂的房屋買賣合同對雙方具有約束力。
另外，由于農村土地增值以及新農村建設改造拆遷補償等因素導致房屋現價值或拆遷補償價格高于房屋買賣價格，出賣人受利益驅動反悔所致引起的農村房屋買賣合同糾紛呈上升趨勢。因此，如果隨意確認此類合同無效，將嚴重損害社會的公序良俗和誠實信用的社會道德。人民法院在處理此類案件時應以“有利于妥善解決糾紛、有利于規范交易行為”為指導，以實現裁判的法律效果和社會效果有機統一。
綜上所述，本案中張某與謝某簽訂的房屋買賣合同并未對該房屋坐落的宅基地使用權進行任何處分，且當事人雙方意思表示真實，因此，張某與謝某簽訂的房屋買賣合同有效。
(作者單位：陜西省城固縣人民法院)
