導讀：在城市化迅猛發(fā)展的情況下，土地征收帶來巨大的拆遷利益，部分農(nóng)村居民將農(nóng)村的小產(chǎn)權房出售后，違背誠信和罔顧道德，以訴訟方式追討小產(chǎn)權房。按現(xiàn)行的法律規(guī)定，大多法院會確認這類的房屋買賣合同無效，買賣雙方各自返還房屋和房款。但僅此并不能解決買賣雙方的糾紛，因房屋升值或房款貶值所造成的糾紛是現(xiàn)實存在的。
關于農(nóng)村房屋買賣合同效力認定
由于農(nóng)村房屋買賣合同與其他合同在本質上是一致的，故《合同法》總則關于確定合同效力的一般性規(guī)定同樣適用于農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件。
《土地管理法》第62條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，……;農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”該條規(guī)定對農(nóng)村宅基地的用地及轉讓設立了一定的限制條件，農(nóng)村房屋作為村民私有的不動產(chǎn)，其房屋權利受制于宅基地權利，故農(nóng)村房屋買賣涉及宅基地轉讓的效力取決于是否經(jīng)過政府審批許可而使受讓方取得宅基地使用權。基于上述法律規(guī)定，城市居民購買農(nóng)民宅基地上房屋因違反法律規(guī)定而應認定無效。農(nóng)民之間宅基地上房屋轉讓應當限定在本集體經(jīng)濟組織內部，而且應當經(jīng)過法定審批機關審批方能有效。外村村民購買本村宅基地上房屋買賣也應當認定無效。
無效農(nóng)村房屋買賣合同的裁判標準
無效農(nóng)村房屋買賣合同，房屋尚未交付的，應判決出賣方向買受方返還所收取的房款。房屋已經(jīng)交付的，雙方當事人一致同意不返還房屋，而出賣方僅要求買受方支付約定購房款的，可依當事人一致的意思表示判決買受方向出賣方支付所欠房款;雙方當事人一致同意返還房屋的，則判決買受方返還房屋，出賣方返還房款。
無效農(nóng)村房屋買賣合同履行后，雙方就是否返還房屋無法達成一致的，應判決買賣合同無效，但駁回出賣方返還房屋的訴訟請求。如果買方反訴出賣方賠償合同無效所造成的損失時，可依雙方過錯程度，支持相應的訴訟請求。
無效農(nóng)村房屋買賣合同履行后被征地拆遷的，土地補償費依照《土地管理法實施條例》的規(guī)定，歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有，地上附著物及青苗補償費歸附著物及青苗所有者所有。
總之，在審理無效農(nóng)村房屋買賣合同過程中，應統(tǒng)一裁判的規(guī)范標準，并倡導和諧至上、調解為主、判決為輔的司法理念，通過差價補償?shù)确绞骄S護交易安全。在訴訟中盡量維護合同的有效性，讓賣房者在按照現(xiàn)有市場價格補償購房者的前提下解除合同。
