隨著農村城市化進程的加快，農村特別是城中村房屋買賣不斷增多。農村房屋買賣合同是否有效，由于規定雜亂、理解各異，導致在司法實踐中判決千差萬別。筆者嘗試對農村房屋買賣合同的法律效力作一探討。
一、農村房屋買賣合同效力認定的沖突
農村房屋買賣的出售方一般為農村集體組織的村民，而購買方存在兩種情況：一是集體經濟組織內部成員，二是集體經濟組織以外的人。村民將農村房屋出售給本村集體經濟組織內部成員，認定買賣合同有效沒有什么異議。農村房屋出售給集體經濟組織以外的人即外村農民或城市居民，合同效力的認定，目前有兩種截然相反的觀點。
一種觀點認為農村房屋買賣合同無效。
理由是：
其一，根據《土地管理法》第62條及其他條款的規定，農村宅基地屬于農民集體經濟組織所有，能享有宅基地使用權的必須是集體經濟組織的成員，且一戶只能享有一處。如果允許農村房屋出售給集體經濟組織以外的人，將導致房屋項下的宅基地使用權一并轉讓，這勢必導致宅基地使用權享受主體的擴大化，違反《土地管理法》中關于宅基地使用權身份限制的規定。
其二，《土地管理法》第63條規定：“農村集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。”如果農民的房屋允許自由買賣，就是將與房屋相連接的宅基地使用權作為標的物出賣了，實質上就是對農民集體所有的土地使用權進行非農業建設，因而為該規定所禁止。
其三，1999年國務院辦公廳在《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地通知》第二條第二款規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建筑和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”
另一種觀點認為農村房屋買賣合同有效。
理由是：
其一,1963年3月20日中共中央《關于對社員宅基地問題作一些補充規定的通知》第二項規定：“社員有買賣房屋的權利。房屋出賣后，宅基地的使用權即隨之轉移給房主，但宅基地的所有權仍歸集體所有。”這一規定，明確了農民擁有買賣房屋的權利，并且房屋買賣完成后，宅基地的使用權也隨之轉移。
其二，最高法院〔1992〕民他字第8號批復認為：農村房屋買賣按約定交付房款以及管理房屋的買賣有效。
二、農村房屋買賣合同效力認定的沖突解決
筆者認為，農村房屋買賣合同有效。
理由是：認定合同無效，應當以合同法規定為依據。《合同法》第五十二條第五項規定，違反法律、行政法規強制性規定的合同無效。
㈠國務院辦公廳1999年發布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁土地炒賣的通知》，不是行政法規，不能作為認定合同無效的依據。
㈡把《土地管理法》第62、63條結合起來分析，《土地管理法》的立法本意是，禁止農村集體土地使用權單獨轉讓，但在農村房屋所有權發生流轉的情況下，其項下的宅基地使用權轉讓并不禁止，只是出賣之后不可再申請宅基地而已。
㈢所有權的占有、使用、收益、處分四項權能中，最核心的權能是處分權，處分權是所有權的標志。如果將農村房屋的處分權予以限制，則很難稱之謂對其房屋享有所有權了。
㈣《繼承法》規定農村房屋可以繼承，意味著農村房屋項下的宅基地也可以繼承。說明現行法律并不否定農村宅基地使用權隨房屋所有權的轉讓而轉讓。農村宅基地使用權隨房一體的可繼承性，決定了其權利享受主體的可變性。如果說農村宅基地使用權在原始取得階段是與集體經濟組織成員權利緊密相連的話，那么隨著一些法律事實的變化，其權利享受主體的身份將不是一成不變的，而是可以發生變動的。說明農村宅基地使用權享受主體限于本村集體經濟組織成員的規定，僅僅是原始取得農村宅基地使用權時對享受主體的限制。
㈤農村房屋轉讓后，新的房屋所有權人同時成為宅基地使用權的享有者，其法律意義僅在于特定位置、特定面積的農村宅基地使用權享受主體發生了變動。在權利屬性上，沒有動搖農村土地的集體所有性質。
綜上所述，根據法無明文不為禁的原則，農村房屋買賣合同有效。
