甲將所有權(quán)為其父親丙的農(nóng)村房屋出賣給乙，乙支付房款的同時，房屋交付。后因該村將成為某鎮(zhèn)工業(yè)集中區(qū)而面臨拆遷，丙即以甲賣房未經(jīng)其同意為由向法院起訴，要求確認甲乙之間的房屋買賣行為無效，并由乙返還房屋。對于農(nóng)村房屋買賣涉及的法律問題，雖然有很多先行者已經(jīng)對此進行了大量的研究，并形成有效說、無效說、效力待定說等幾種觀點，但并未達成共識。審判實踐中究竟應該如何處理呢?
農(nóng)村房屋買賣涉及的法律依據(jù)及立法趨勢
《土地管理法》第62條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民出賣、出租房屋后，再審請宅基地的，不予批準。第63條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。
那么，對于農(nóng)村宅基地方面的規(guī)定，短時間有無根本性改變的可能呢?我們來看現(xiàn)公布的尚未施行的物權(quán)法第一百五十三條規(guī)定：宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓適用土地管理法等法律法規(guī)和國家的有關(guān)規(guī)定。我國的立法趨勢是更加嚴格轉(zhuǎn)讓的條件。可見，對于我國這樣的農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)民在集體經(jīng)濟組織中有其特殊地位，農(nóng)民以地為生。對宅基地的使用、轉(zhuǎn)讓國家作出禁止性規(guī)定，應該說是十分必要的。
農(nóng)村房屋買賣合同的效力及處理
《合同法》第52條規(guī)定，有下列情況之一的，合同無效：
違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。房屋買賣，房隨地走，地隨房走是原則。皮之不存，毛將焉附?因此，農(nóng)村房屋的買賣在非本集體經(jīng)濟組織成員之間進行的，適用《土地管理法》及相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，均應認定該房屋買賣合同無效。在現(xiàn)階段，法律、行政法規(guī)沒有根本性變化、也不可能有變化的情況下，那種認為在社會主義市場經(jīng)濟視野下，應當鼓勵其交易，從而認定該房屋買賣行為有效，是嚴重違背黨的新農(nóng)村建設(shè)的政策和法律、行政法規(guī)的。
按照《合同法》第 58條之規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此造成的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。因此，一旦農(nóng)村房屋買賣被確認為無效，只能判決雙方返還財產(chǎn)，并按照過錯賠償損失。在現(xiàn)實判決實例中，有認為符合下列情形的，可以不判令返還房屋：錢款兩清的;買受人居住時間較長，且無其他房屋可供居住的;買受人對房屋進行了較大改造、裝潢的。這也就是我們通常所說的無效認定有效處理說。但是，該意見在農(nóng)村房屋買賣中不能適用。如果加以認同，該判決將使非本集體經(jīng)濟組織成員占有宅基地使用權(quán)，使農(nóng)村集體土地使用權(quán)的歸屬發(fā)生了根本性變化，也就影響了土地政策，影響到以后新農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的利益分配。
涉及農(nóng)村房屋買賣執(zhí)行問題
最高法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第6條規(guī)定，對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)親屬的必需居住的房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。被執(zhí)行人如果僅有農(nóng)村房屋可供執(zhí)行，其住房問題、宅基地轉(zhuǎn)讓問題是無法解決的，因此，其住房也不能作為可執(zhí)行財產(chǎn)予以處置。也有人認為，在執(zhí)行中農(nóng)村房屋有價值，也是公民的合法財產(chǎn)，處置農(nóng)村房屋可以實現(xiàn)債權(quán)，提高執(zhí)結(jié)率。另外還可以用國家征用的方式解決宅基地轉(zhuǎn)讓問題，這種執(zhí)行方法，看似解決了一些現(xiàn)實問題，但是，其首先違背了法律、行政法規(guī)的規(guī)定。再者，如果因個案執(zhí)行征用該宅基地，再由被執(zhí)行人重新申請宅基地，這樣一來，農(nóng)村集體土地的總體規(guī)劃和使用就無法得到保障，就會以危害國家土地政策和整體利益為代價而保全個人利益，其結(jié)果得不償失。
