《憲法》第10條，城市的土地發球國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定發球國家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留山、自留地也屬于集體所有。第13條：“連勝保護公民的全法的收入、儲蓄、房屋和其他合法財產的所有權。”
《土地管理法》第62條：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”第63條：“家民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。”
農村房屋在房屋所在農村范圍內進行買賣，也就是說買賣雙方都是同村村民，其效力應該沒有疑問，現在著重討論本村村民將房屋賣給非同村村民也就是外村人或者者城市居民的合同效力問題，主要有兩種觀點：
一、持否定意見，認為買賣合同無效。
理由：
1、農村宅基地屬于農民集體經濟組織所有，所以能享有宅基地使用權的必須是集體經濟組織的成員，如果允許農村房屋外賣，勢必導致房屋項下的宅基地使用權一并進行轉讓，這將導致宅基地使用權享受主體擴大化，有違《土地管理法》關于宅基地使用權身份限制的規定;
2、如果允許農村房屋自由買賣，就是將與房屋相連的宅基地使用權作為標的物出賣，實質上就是對農民集體所有的土地使用權進行非農業建設，因而為土管法所禁止;
3、 99年國務院辦公廳《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地通知》第二條第二款，“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建筑和購買的住宅發放土地使用權證和房產證”。
二、持認同意見，認為買賣合同有效。
理由：
1、土地管理法是嚴禁農村宅基地使用權單獨流轉的規定，并未明確規定在農村房屋所有權發生流轉情況下，其項下的土地使用權也嚴禁轉讓;
2、〈通知〉所發主體是國務院辦公廳，非國務院，且根據立法法61條，“行政法規由總理簽署，國務院頒布。”
因此〈通知〉充其量為政府規章，規章是不能作為確認合同無效的法律依據
