農村房屋買賣的法律適用
【案情】張某系北京市通州區某村村民。1981年經申請，張某在通州區某村建筑上房3間，西廂房2間，及院落賣給李某。1993年4月6日，原通縣土地管理局經審核，原通縣人民政府確認張某為該房屋土地的使用者，1994年7月10日，張某與李某簽訂一份《買賣房屋契約》，張某以10000元人民幣的價款將該房屋及院落賣給了李某，但至今未依法辦理宅基地變更登記手續。
【律師觀點】張某與李某的買賣行為，違反了我國法律的強制性規定，屬于無效的民事行為。《中華人民共和國土地管理法》第十二條規定“依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續。”《中華人民共和國土地管理法實施條例》第六條規定“依法改變土地所有權、使用權的，因依法轉讓地上建筑物、構筑物等附著物導致土地使用權轉移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行土地所有權、使用權變更登記。土地所有權、使用權的變更，自變更登記之日起生效。”“依法改變土地用途的，必須持批準文件，向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行變更登記。”農村房屋是建筑在農村宅基地上。宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯系，不允許轉讓。農村私房的買賣，名以上是買房，實際上是買地。《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”。農村房屋在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經濟組織的權益，是法律法規明確禁止的。因此，本案中所爭議的訴訟標的，雖然買賣行為已經完成，但因其行為違犯了我國法律法規之規定，所以，根據《中華人民共和國民法通則》第五十八條關于“違反法律或者社會公共利益的”的民事行為是無效的，無效的民事行為是不受法律保護的。《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)規定“違反法律、行政法規的強制性規定”的合同為無效合同。
本案爭議的主要焦點是：買賣農村私有房屋是否有法可依，并如何適用法律。
最高人民法院〔1987〕民他字第10號《關于地方各級人民法院不應制定司法解釋性文件的批復》中指出：“對審判實踐中遇到一些具體問題，建議你們在調查研究的基礎上，可寫一些經驗總結性的文章，供審判人員辦案時參考，或者召開一定范圍的會議，總結交流經驗”。正是基于第10號批復，2004年12月15日，北京市高級人民法院下發了京高法發(2004)391號《關于印發農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知》。該通知主要從北京市各級法院統一執法尺度出發，對涉及農村私有房屋買賣糾紛案件的主要情況和關于農村私有房屋買賣糾紛合同效力的認定以及涉及農村私有房屋買賣糾紛案件的處理原則等三個方面，進行了較全面的分析、總結，明確提出了處理此類案件應堅持的三點原則，并依據相關法律規定，提出了對此類合同的效力以“認定無效為原則，以認定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續的，可以認定合同有效”的正確意見。
買賣建筑在集體土地上的房屋與買賣建筑在國有土地上的的房屋，有著本質上的區別。理由是：
1、房屋建筑在土地上，要想建筑房屋，必需首先獲得土地使用權。根據《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第三款規定“農村村民住宅用地，經鄉(鎮)人民政府審核，由縣級人民政府批準。”這條規定表明，農村村民想要獲得農村宅基地使用權，就必須依法經縣一級人民政府批準，這既是一種行政前置審批程序，也是人民政府的職權，如果變更宅基地使用權的主體，根據土地管理法實施條例第六條規定，也必須由原土地登記機關依法進行土地使用權變更登記，其宅基地上的建筑物、構筑物等附著物才能隨著土地使用權的轉移而轉移。因此，村民之間的私自買賣房屋行為，不能撤銷或改變人民政府的審核權和批準權，如果原土地登記機關不同意或不批準購買人對宅基地享有使用權，其該宅基地上的建筑物就不能依法轉讓，否則，買賣雙方的行為就違反了國家法律的強制性規定。就目前而言，我國法律沒有規定同一集體經濟組織的村民，可以不需要經過原土地登記機關依法進行土地使用權變更登記就可以私自買賣房屋，至于村委會變更宅基地使用人更沒有法律依據。
2、農村宅基地使用權，是人民政府基于具有特定身份的村民，無償給與的一種特殊權利。而城市房屋的土地使用權，是房屋所有權人通過買賣來取得的，是有償使用，出讓土地的主體是國家，而買受人可以是任何人。其建筑在該土地上的房屋的買賣標的，即包括該土地上的房屋，也包括該房屋的土地使用權。
就本案的民事訴訟而言，如果人民法院判決農村房屋買賣合同有效，就已經改變或撤銷了人民政府的行政審批行為，而確認行政行為是否合法抑或變更、撤銷，應當根據《中華人民共和國行政訴訟法》的有關規定，只能通過行政復議或行政訴訟來處理。由此可以看出，人民法院在民事審判活動中，如果直接判決本案農村房屋買賣合同有效，不但撤銷了人民政府的行政審批行為，同時又剝奪了人民政府的訴訟參與權利，其直接后果，一是違反了國家法律規定的法定程序，二來也嚴重地損害了人民政府在社會上的形象，降低了人民政府的執政威信。
因此，就目前而言，農村村民私自買賣房屋，應依法認定無效。
