農(nóng)村房屋買賣判決書
房屋買賣稅專題
北京市大興區(qū)人民法院民事判決書
(2007)大民初字第6816號
原告王一，男， 19××年×月×日出生，漢族，農(nóng)民，初中文化。住北京市大興區(qū)××小區(qū)××單元×號×室。
委托代理人：文士龍，北京市功道律師事務(wù)所
被告：楊二，男，19××年×月×日出生，漢族，農(nóng)民，初中文化。住北京市大興區(qū)××小區(qū)××單元×號×室。
被告：夏三，男， 19××年×月×日出生，漢族，農(nóng)民，初中文化。住北京市大興區(qū)××村××號。
原告王一與被告二、夏三房屋買賣合同糾紛一案，本院于2007年8月7日立案受理。依法由審判員××適用簡易程序公開開庭審理了本案，原告王一及其委托代理人文士龍與被告被告楊二、夏三及其委托代理人到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理總結(jié)。
原告王一訴稱：1999年月3日，我與楊二簽訂了購房協(xié)議書，我將位于北京市大興區(qū)××的一處宅院的東半部分賣給了楊二。2005年6月28日楊二又將所購的宅院及房屋轉(zhuǎn)賣給夏三，但其轉(zhuǎn)賣協(xié)議未實際履行。上述兩份房屋買賣協(xié)議均違反了國家法律規(guī)定，應(yīng)屬無效。起訴要求確認(rèn)我與楊二簽訂的房屋買賣協(xié)議無效楊二、夏三之間的房屋買賣協(xié)議也無效，要求楊二、夏三返還大興區(qū)××院落內(nèi)的房屋拆遷補償利益××萬元，訴訟費用由被告承擔(dān)。
被告楊二辯稱：我購買王一的宅院是事實，我購買后對房屋進行裝修，安裝門窗。內(nèi)部抹灰，鋪地板磚，還增建一間北房，將廂房拆掉，新建了5間北房。
2005年6月28日，我與夏三簽訂了房屋買賣協(xié)議，以22萬元的價格轉(zhuǎn)賣給夏三。我與王一簽訂的合同是雙方自愿簽訂的，是雙方真是的意思表示，合法有效。即使無效，王一起訴我要求返還財產(chǎn)已超過訴訟時效。該房屋已不在手里，事實上我已無法返還。我不同意王一的訴訟請求。
被告王一、夏三辯稱：2005年6月28日我二人在王一處購買了北房十間及院落，價款為10萬元，夏三是北程莊村村民，其購買××經(jīng)委會同意。我二人與王一所簽購房協(xié)議合法有效，且已經(jīng)實際履行。即使無效，王一的訴訟請求也已經(jīng)超過訴訟時效。請求駁回王一的訴訟請求。
審理查明：1999年5月30日，王一與楊二簽訂了購房協(xié)議，王將位于北京市大興××的宅院(長13木，寬15.3米)及北房四間、東廂房二間的山墻兩戶共同使用。房屋位置，東鄰××，西鄰本戶，房后鄰街道，南鄰本戶王。尹購得上述房產(chǎn)后，對房屋進行了裝修并增建房屋。2005年6月28日，楊二與夏三簽訂了房屋買賣協(xié)議，將所購宅院及房屋十間以20萬元的價格轉(zhuǎn)賣給了夏三。2007年8月7日，王一起訴時，該院落內(nèi)有北房十間。2007年9月1日，夏三與北京××有限公司簽訂拆遷補償協(xié)議，夏取得拆遷利益719026.5元、搬家補助費2356元、提前搬家獎勵費2000元、停產(chǎn)停業(yè)補助費43988元，均在取得拆遷利益中支付。夏選購的期房中，依據(jù)拆遷補償協(xié)議中確認(rèn)的房屋建筑面積157270元?，F(xiàn)王一、夏三所購宅基地上房屋已經(jīng)拆除。上述事實，有雙方當(dāng)事人在庭審中的陳述、購房協(xié)議書、北京市大興區(qū)××村民委員會證明、拆遷補償協(xié)議、拆遷補償協(xié)議、補充補償協(xié)議等證據(jù)在案佐證。
本院認(rèn)為：楊二為城鎮(zhèn)戶口，其購買北京市大興××集體經(jīng)濟組織所有的宅基地上的房屋，違反了土地管理法的相關(guān)規(guī)定，故楊二購買的王一的房屋轉(zhuǎn)賣給夏三，尹與楊二、夏三的所簽訂的轉(zhuǎn)賣協(xié)議亦無效，當(dāng)事人因此取得的財產(chǎn)應(yīng)予以返還。導(dǎo)致上述民事行為無效，當(dāng)事人均有過錯，應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。鑒于夏三所購宅基地上的房屋已經(jīng)拆除，無法返還， 夏三已經(jīng)實際取得拆遷利益， 夏三應(yīng)給予王一相應(yīng)補償，具體補償數(shù)額應(yīng)根據(jù)夏三實際取得利益中的區(qū)位補償款、房屋重置成新價、購房補貼數(shù)額的酌情予以確定。無效的民事行為，自行為開始起就沒有法律約束力，因該合同取得的財產(chǎn)予以返還，楊二、夏三主張王一要求返還財產(chǎn)的請求已經(jīng)超過訴訟時效的答辯意見不成立，本院不予以采納。據(jù)此《中國人們共和國合同法》第五十二條第(五)項、第五十八條之規(guī)定，判決如下：
一、原告王一與被告尹某華簽訂的購房協(xié)議無效。
二、被告楊二與被告夏三鑒定的購房協(xié)議無效
三、自本協(xié)議生效之日起十日內(nèi)被告夏三 給付王一經(jīng)濟補償×× 元。
訴訟費五千五百九十五元(其中案件受理費三千五百七十五元，訴訟保全費二千零二十元)，由原告王一負(fù)擔(dān)二千七百九十七元五角(于本判決生效七日內(nèi)繳納);二千七百九十七元五角(于本判決生效七日內(nèi)繳納)。
如不服本判決，可在判決送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上述狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，交納上訴案件受理費，上訴于北京市第一中級人民法院。如在上訴期滿后七日內(nèi)未交納上訴案件受理費的，按自動撤回上訴處理。
代理審判員
二零零七年十一月五日
書 記 員
