農(nóng)村房屋買賣合同效力如何
【案情】
王某于2004年5月以3萬元的價(jià)格購買了某集體經(jīng)濟(jì)組織成員張某的一套房子，后又對(duì)房屋進(jìn)行了修繕和裝修。當(dāng)時(shí)，王某(該集體經(jīng)濟(jì)組織之外的人員)還拿到張某土地使用證。不過，宅基地土地使用證無法“過戶”，只是在變更欄注明“房屋出售給王某使用”。 2009年12月，張某要求原價(jià)收回房屋遭到拒絕后，便向法院提起訴訟，要求撤銷合同、收回房屋。2011年3月，法院作出判決，認(rèn)為王某與張某的房屋買賣協(xié)議無效，判令張某向王某支付原房屋及添附部分的折價(jià)為5萬元補(bǔ)償，限王某三個(gè)月內(nèi)搬出房屋。判決后，王某不服提出上訴。2011年7月，中級(jí)法院作出終審判決，判決駁回上訴，維持原判。
【爭(zhēng)議】
關(guān)于本案合同的效力，存在著截然不同的兩種意見，一種意見認(rèn)為，農(nóng)村房屋買賣必然涉及房屋占有范圍內(nèi)宅基地的轉(zhuǎn)移，也即“地隨房走”。根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，商品房買賣必然導(dǎo)致房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓，而《土地管理法》中又明確規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”、“集體建設(shè)用地必須轉(zhuǎn)為國(guó)有以后才能進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)”等，因此，農(nóng)村宅基地的不可交易性決定了農(nóng)村房屋買賣合同的無效。另一種意見認(rèn)為，只要買賣合同是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，并不違反違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定(根據(jù)合同法司法解釋，此強(qiáng)制性規(guī)定是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定而非取締性強(qiáng)制性規(guī)定)，不存在《合同法》第五十二條規(guī)定的無效情形及第五十四條規(guī)定的可撤銷情形，均應(yīng)認(rèn)定為有效。綜觀《土地管理法》的規(guī)定，第六十三條不僅有除外條款，而且也僅是規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，屬于典型的取締性規(guī)定，所以在農(nóng)村集體土地上所建房屋買賣合同并不必然無效。
【評(píng)析】
筆者嚴(yán)格依照法律邏輯進(jìn)行合法性審查，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和客觀實(shí)際，同意第二種觀點(diǎn)。
(一)只要合同沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
根據(jù)《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問題的解釋(一)》第四條的規(guī)定，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。而目前據(jù)以認(rèn)定農(nóng)村私房買賣合同無效的主要依據(jù)是買賣合同違反了國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》的有關(guān)規(guī)定，從行政法理論和立法法的角度看，該《通知》不是行政法規(guī)，所以不能將之作為認(rèn)定合同無效的依據(jù)。除此之外，《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問題的解釋(二)》第十四條規(guī)定：“合同法第五十二條第(五)項(xiàng)規(guī)定的‘強(qiáng)制性規(guī)定’,是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。從現(xiàn)有的規(guī)定看，并沒有發(fā)現(xiàn)農(nóng)村房屋買賣合同違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定的情況，故，不應(yīng)認(rèn)定為無效。
(二) 從法律平等保護(hù)所有權(quán)的基本精神來看，限制農(nóng)民買賣房屋是對(duì)農(nóng)民權(quán)利的侵犯。
我們知道，處分權(quán)是所有權(quán)最核心的權(quán)能，處分權(quán)是所有權(quán)的標(biāo)志。如果連最基本的所有權(quán)都無法自由行使，怎么能說是平等地保護(hù)了所有權(quán)呢?另一方面，契約自由原則是合同法的基本原則，限制農(nóng)民向集體經(jīng)濟(jì)組織之外的成員出賣住房屋與合同自由的基本原則背道而馳。
(三)《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。”此規(guī)定的立法本質(zhì)是維持農(nóng)業(yè)用地的數(shù)量，保證農(nóng)民的生存之本和國(guó)家的糧食安全，而宅基地本來就是建設(shè)用地，其主體變更不會(huì)導(dǎo)致農(nóng)業(yè)用地的減少，故以該規(guī)定認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同無效是不符合立法原意的。同時(shí)，該法第六十二條規(guī)定，“……農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。”顯然，農(nóng)村房屋只是在被出賣、出租之后，村民不可再申請(qǐng)宅基地，并非不能出賣宅基地。而且，《土地管理法》第六十三條之規(guī)定也僅僅是一種取締性強(qiáng)制性規(guī)定，而非效力性強(qiáng)制性規(guī)定，故以該規(guī)定認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同無效是站不住腳的?！掇r(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)法》也體現(xiàn)了相同的精神，該法第三十二條規(guī)定，“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。”該規(guī)定原則上賦予了農(nóng)民處分自己的承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)利。該法體現(xiàn)了以人為本的精神，充分尊重農(nóng)民的自主性，相信農(nóng)民能夠從自身利益最大化的角度理性地處分自己的財(cái)產(chǎn)，是立法精神的巨大進(jìn)步。既然農(nóng)民安身立命之本的農(nóng)用承包土地都可以流轉(zhuǎn)，那么農(nóng)村宅基地怎么就不可以流轉(zhuǎn)呢?
(四)物權(quán)與債權(quán)的區(qū)分原則決定了不能簡(jiǎn)單地認(rèn)定合同無效。
《物權(quán)法》第十五條明確規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果行為相區(qū)分的原則，即債權(quán)合同的效力認(rèn)定與合同所涉標(biāo)的能否(是否)移轉(zhuǎn)是相區(qū)分的。在債權(quán)合同沒有違反法律、行政法規(guī)的效力強(qiáng)制性規(guī)定的情況下，不能以合同標(biāo)的物能否切實(shí)移轉(zhuǎn)來決定合同的法律效力。雖然我國(guó)沒有承認(rèn)物權(quán)行為的獨(dú)立性，但合同效力的判斷和履行至少是兩個(gè)時(shí)間上不同順位的問題，是有區(qū)別的。農(nóng)村房屋買賣合同雙方當(dāng)事人經(jīng)過充分協(xié)商后，約定以一定的價(jià)格轉(zhuǎn)讓房屋那么合同已成立。未辦理過戶登記并不影響合同效力。因?yàn)榉课葸^戶登記不是房屋買賣合同有效的必要要件，登記制度的作用主要在于公示，讓人周知該權(quán)利的存在以及權(quán)利人的相關(guān)信息。登記的只是宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)變動(dòng)情況這一客觀事實(shí)，而非房屋買賣合同本身。登記是房屋買賣合同中的一項(xiàng)附隨義務(wù)，是生效房屋買賣合同的履行的內(nèi)容之一，不是房屋買賣合同的必要要件。
(五)維護(hù)《合同法》帝王條款誠(chéng)實(shí)信用基本原則的需要。
目前農(nóng)村房屋買賣糾紛的發(fā)生主要為房屋出賣人訴買受人要求確認(rèn)合同無效并收回房屋。從訴訟的起因來看，多緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現(xiàn)值或拆遷補(bǔ)償價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原房屋買賣價(jià)格，出賣人受利益驅(qū)動(dòng)而起訴;從標(biāo)的物現(xiàn)狀來看，有的房屋已經(jīng)過裝修、翻建、改建等添附行為。因此確認(rèn)合同無效可能導(dǎo)致誠(chéng)實(shí)信用的基本價(jià)值動(dòng)搖，不利于交易秩序的維持，而確認(rèn)合同有效則完全可以避免此不利影響。
