農村私有房屋買賣合同效力的認定
一、基本案情
原告孫某某訴稱,原告與被告于1988年9月21日協商，由被告購買原告位于北京市石景山區某村的房屋，原告收取被告購房款7000元。1988年11月雙方立契。當時原告系板凳溝生產隊村民，此房宅基地屬農民集體所有，而被告為城市居民。根據我國土地管理法的相關規定，宅基地屬農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營管理。被告買受農村房屋，損害了集體經濟組織及原告的合法權益，原被告之間買賣農村房屋的行為不符合法律規定。故訴請判令：一、確認原、被告之間的房屋買賣合同無效;二、被告立即騰退返還房屋。
二、審判結果
一審法院經審理認為，孫某某與趙某某就訴爭房屋已形成買賣合同關系，該合同系雙方真實意思表示，且已履行完畢，至今已有二十年。雖然孫某某系農村集體經濟組織成員，趙某某系城鎮居民，但該合同在當時已經政府房地產管理部門審核并登記備案。就此，可以認定雙方買賣行為并不違反當時國家有關政策;目前，本區農村房屋辦理產權證書尚未開展，雙方履行上述房屋買賣合同后，即無相關部門辦理產權證書。基于此，本院認為，原、被告間買賣行為已完成。從尊重歷史、照顧現實出發，該買賣行為有效。最后，趙某某已對訴爭房屋進行了翻、擴建，訴爭的房屋七間現已不存在，現孫某某主張確認買賣行為無效并由趙某某返還訴爭房屋亦已無法實現。結合以上幾點，對于原告上述訴訟請求，不予支持。
三、分析意見
本案爭議的焦點是對城鎮居民購買農村集體組成成員的私有房屋買賣協議效力的認定問題。
繼“畫家村”系列案件出現后，隨著農村小產權房糾紛不斷，農村房屋買賣糾紛成為當前司法實踐中的熱點和難點問題。在司法實踐中，由于涉農村私有房屋買賣合同糾紛法律關系復雜，涉及相關法律、法規眾多，不同階位的立法規范之間存在矛盾和沖突，造成司法機關對此類案件裁判標準的不統一。由于司法實踐對私有房屋買賣合同效力認定的不統一，造成司法實務上的困惑。
對于如何確認此類合同的效力，存在兩種不同的觀點：
觀點一認為：農村私有房屋買賣合同應確認無效
首先，根據“地隨房走”的原則，農村私有房屋買賣涉及到宅基地買賣，而宅基地買賣為我國法律、法規所禁止。我國《物權法》第153條明確規定了宅基地使用權的取得、行使和轉讓，要符合土地管理法等法律和國家有關規定。《土地管理法》第62條規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”“宅基地屬于農民集體所有，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。”國務院辦公廳1999年頒布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證”;國家土地管理局《關于以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答復》也明確規定：原宅基地使用者未經依法批準通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產權，是屬“以其他形式非法轉讓土地”的違法行為之一。因此，根據《中華人民共和國合同法》第52條第5項規定，農村私有房屋買賣合同由于違反了國家政策和相關法律、法規應確定無效。
其次，宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯系，不允許轉讓。農村私房買賣中買房人名義上是買房，實際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經濟組織的權益，是法律法規明確禁止的。
再次，由于目前農村房屋買賣無法辦理產權證書變更登記，受人無法獲得所有權人的保護。
最后，認定買賣合同有效不利于保護出賣人的利益，在許多案件中，出賣人相對處于弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求更關涉到其生存權益。
觀點二認為：農村私有房屋買賣合同的效力應以認定無效為原則，以認定有效為例外。
首先，我國法律沒有明確規定城市居民不得購買農村房屋。在當前司法實踐中，法院對農村房屋買賣合同效力的認定問題主要是適用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、誠實信用，農村房屋買賣體現了當事人意思自治的原則，但由于我國“房、地所有權分離”模式使得農民處理自己的房產受到限制。而目前有關土地管理法規關于農村宅基地流轉的規定皆為禁止性規定，而不是強制性效力規范，不能以次確認買賣合同的效力，而國務院辦公廳的兩個通知不能算作法規，不能作為合同無效的依據。而房屋出賣方在違規出賣房屋獲得利益后又因房屋增值、拆遷補償等原因主張合同無效，無疑是違反了誠實信用原則，其直接后果是違反誠實信用賣房者獲益，而恪守誠實信用買房者卻蒙受損失。因此，當前司法判決確認此類合同無效導向的后果是嚴重損害社會的公序良俗和誠實信用的社會根基，應當引起司法決策者的高度重視。
其次，農村私有房屋買受人買受方為長期居住，甚至已經將城鎮房屋變賣，在法院認定合同無效后，雖然賣方贏得了訴訟卻要承擔高額的締約過失賠償責任，而買房者雖獲得了賠償卻要面臨騰房搬遷，在其居無住所的情況下，不利于社會的穩定。
再次，在我國房屋被賦予了很多的社會意義，不僅是安身立命之所，更體現為居住人的密切財產、社會依附關系。尤其當前房屋買賣大多發生在幾年甚至十幾年前，經過多年的經營，房屋買受人對涉案房屋已具有了強烈的認同感，建立了較為穩定的社會關系，確認協議無效意味著買受人穩定的生活狀態將面臨巨大改變，在感情上難以接受。
最后，在買受人占有房屋后，一般會對房屋進行修繕、裝修，甚至擴建、翻建，確認協議無效還要涉及對因房屋翻建、擴建、添附等價值評估鑒定、費用補償標準難題，甚至遭遇執行難題，如此判決的結果很難實現法律效果與社會效果的有機統一。這都在“畫家村”案件中得到充分的體現。
關于如何確認農村私有房屋買賣合同的效力，筆者應綜合上述觀點，結合具體案情，區分不同情況，以認定農村私有房屋買賣合同無效為原則，以認定有效為例外。
首先，要堅持尊重歷史，照顧現實原則。由于農村私有房屋買賣糾紛主要發生在村民和城鎮居民之間，這類房屋買賣行為多發生在上世紀90年代，至今時隔10 年以上，大多買賣行為依約履行了合同義務，出賣人交付了房屋，買受人入住并給付了房款，并且辦理了房屋登記變更或宅基地使用權變更登記手續;甚至房屋已經過裝修、翻建、改建等添附行為。因此，農村私房買賣合同的效力應視雙方的具體情況處理，一是要充分考慮當事人主體身份、主張無效的實際原因等具體認定。二是需要認真審查房屋買賣的現實情況，包括協議履行、房屋的權屬、是否經過審批、登記、有無翻建、擴建是否具備騰房條件等進行綜合衡量。
