摘要：農村房屋買賣后，買受人因房子拆遷獲得賠償幾套樓房，但是出賣人不服氣，要求法院撤銷原合同的買賣關系，享有房屋拆遷的補償利益，那么農村房屋買賣的效力如何認定呢?
【案情回顧】
1984年，李某經申請批準在某村建北房2間。1990年3月1日，王某與同村村民趙某達成協議，以8500元的價格將其所有的2間北房賣給趙某，當日，簽訂了買賣協議書，雙方均在協議書上簽名，中間人董某也在協議書上簽名。李某得到房款以后，即將房屋及自己的產權證交給了趙某，并到外地做事。后趙某在院內又擴建了北房，分別建造東房和南方，房屋建好以后，趙某將房屋讓給兒子居住。1998年，鄉政府將該房屋確權給趙某兒子所有，但2001年鄉政府又撤銷了該房確權。1999年6月，某開發商對該地進行拆遷，同年8月，開發商與趙某之妻吳某、趙某兒子簽訂了拆遷協議。為吳某、趙某兒子在開發商開發的小區內分配了5套樓房。吳某、趙某兒子入住樓房以后，原住房即被拆遷。后李某做生意回來，發現房屋已經被拆除，趙某一家已住進新房，心中不服，在找到鄉政府、村委會解決此事無效后，即訴至法院，要求將上述北房2間、東房2間、南方4間確認歸李某所有，并給趙某相應的補償，理由是農村房屋不能買賣。法院審理認為：李某要求確認上述房屋產權，由于1990年該房屋就由本人賣給趙某。1999年該地拆遷，拆遷單位對住戶趙某兒子亦進行了安置，原房屋已經被拆除。現李某要求確認已經不存在的房屋產權，其訴訟請求法院無法支持。最后判決駁回李某要求確認房屋產權的訴訟請求。
【知識拓展】
上述案件中是關于農村房屋賣出去后又返回的房屋買賣糾紛，那么農村房屋可以買賣嗎?雙方簽訂的合同有效嗎?
一、農村房屋是否可以買賣?
《土地管理法》第62條規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地……農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”。該條件是針對宅基地申請而規定的，但是從該條的規定來看，農村村民出售宅基地上所建住宅，法律并未禁止。從本案中的農村私房買賣內容合同內容看，雖然交易的標的物一般是地上建筑物，但是我國強調房地一體的法律背景下，實際上雙方交易的標的物也包括了相應的宅基地。農村宅基地使用權有以下特點：
其一，農村宅基地的所有權歸集體經濟組織;
第二，農村宅基地使用權的主題是特定的農村居民，即屬于本集體經濟組織特定的成員，農村集體組織以外的人員不能申請并取得宅基地使用權;
其三，農村宅基地使用權具有有限性，即宅基地原則上只能由宅基地使用權人利用宅基地建造住宅及附屬設施，供其居住和使用，不能將宅基地使用權轉賣;
其四，農村宅基地使用權具有福利性，即農村村民取得宅基地使用權基本上是無償的或者是繳納很少的費用。
可見，宅基地的使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯系，應當嚴格限制宅基地流轉。但是“一戶一宅”的法律規定在時間中并未有效執行，現實是因繼承、分家而出現“一戶多宅”，因婚嫁、生育擴大宅基地，導致部分村內基本無空地可作宅基地，“分配宅基地”只能是占用承包地和自留地，故可允許在本村內轉讓宅基地，以解決宅基地總量不足和一戶多宅的窘境。《物權法》第155條也規定，已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當即使辦理變更登記或者注銷登記，表明宅基地使用權可以轉讓。因此有條件的允許宅基地使用權轉讓符合我國宅基地使用現狀，也不為法律所禁止。
二、農村房屋的確權機關是哪些?
農村集體所有的土地確權機關是縣級人民政府，根據《土地管理法》第11條第二款明確規定：“農民集體所有的土地依法用于非農業建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認建設用地使用權。“本案中，鄉政府1998年將訴爭房屋確權給趙某兒子所有，該確權行為違反額上述法律規定，屬于超越職權的違法行為，因此鄉政府又于2001年撤銷該房確權。
三、農村房屋買賣無效的情形
“房隨地走”是我國現行的農村土地使用原則。也就是說，地是農村集體所有的，地上的房屋農民自己就不能隨意處分。根據國務院辦公廳1999年發布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁土地炒賣的通知》第二條第二款規定：“農村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得違法為建造和購買的住宅發放土地證和房產證”《土地管理法》第63條規定：“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農建設。”因此，集體土地上的房屋不能自由進入交易市場。
農村房屋買賣合同的下列情形應該認定無效：
1、向村外的人出售農村住房，因違反集體成員屬性而無效;但在一審法庭辯論終結前購房人取得了賣房人的在村集體成員資格而可認定有效。
2、擅自出售農村房屋，未經本村委會批準的無效，但是在一審法庭辯論終結前雙方當事人補辦了審批手續的，可認定有效。
3、購房人已有農村房屋的，因不符合“一戶一宅”的法律規定而無效;
4、城鎮居民購買農村住房的，因違反國務院的額政策規定而無效;
5、非自然人{法人或者}組織購買農村房屋的，因其不具有宅基地使用權人的主體資格而無效。
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