導讀：房屋買賣是指一方轉移房屋所有權于另一方，另一方支付價款的合同。轉移所有權的一方為出賣人或賣方，支付價款而取得所有權的一方為買受人或者買方。下面是一起關于 農村房屋買賣合同糾紛案
原告：陳某，住北京市通州區宋莊鎮
被告：王某，住北京市通州區某小區
委托代理人：王富利，北京xx律師事務所律師
原告訴稱：1985年，原告將位于北京市通州區宋莊鎮的農村房屋一套賣給被告，房屋出賣款共計2萬元。根據法律規定，被告作為城鎮居民，購買農村房屋無效，且原告先無房居住，所以請求法院確認買賣無效，并返還房屋。
被告辯稱：房屋買賣是雙方真實的意思表示，房屋買賣合同簽訂后，雙方已經實際履行，且被告將房屋擴建并裝修。現原告看到當地房屋拆遷及升值的巨大利益，所以反悔，故不同意原告的訴訟請求。
王富利律師代理被告出庭訴訟，并給被告建議，根據目前法律規定，雙方之間的房屋買賣合同確實無效，但是，雖然無效，但可以要求賠償房屋升值損失，因此，被告接受王律師建議，提出反訴，要求被告返還購房款及利息，賠償房屋裝修和擴建價值，并賠償房屋升值帶來的可信賴利益損失。
北京市二中院經審理后認定，宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者特定的身份相聯系，非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。陳某與王某所簽的《買賣房協議書》的買賣標的物不僅是房屋，還包含相應的宅基地使用權。王某并非通州區宋莊鎮村民，且訴爭院落的《集體土地建設用地使用證》至今未由原土地登記機關依法變更登記至王某名下。因此，一審法院根據“城市居民不得買賣農村集體經濟組織成員的住房”作出的判決和對合同效力的認定是正確的。 法院同時指出，出賣人在出賣時即明知其所出賣的房屋及宅基地屬禁止流轉范圍，出賣多年后又以違法出售房屋為由主張合同無效，故出賣人應對合同無效承擔主要責任。對于買受人信賴利益損失的賠償，應當全面考慮
出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成損失兩方面因素予以確定。
最后法院依法判決：房屋買賣合同無效，原告返還被告購房款和利息，賠償房屋裝修和可信賴利益損失共計100多萬元。
王富利律師點評：
本案是一起因農村房屋買賣引起的糾紛，法院的判決時正確的。對于農村房屋的買賣，分三種情況：
1、城鎮居民購買農村居民的房屋
2、本村居民購買本村居民的房屋
3、外村村民購買本村村民的房屋
對于第一種情況，買賣合同是無效的。
宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，這種權利具有主體的特定性。不能隨意處分。宅基地只能在本集體經濟組織之間流轉，本集體經濟組織之外的人員無權取得。
對于第二種情況，買賣合同是有效的。
宅基地使用權屬于本集體經濟組織共有，集體成員可以依法取得屬于自己的宅基地使用權。只要買賣雙方的意思表示真實，不侵害他人的合法權益，且買賣合同經本村委會批準的，是具有法律效力的。
第三種情況，如果外村村民在法庭辯論終結前未取得該村村民資格的，那么買賣協議無效。
因為，外村村民不屬于本村集體經濟組織成員，亦不具有購買主體資格。
房屋買賣無效的救濟：
對于無效的買賣協議，自始無效。因買賣取得的財產應當返還，無法返還的折價賠償。對于造成的損失，根據雙方過錯承擔責任。買受人可以要求賣房人賠償房屋添附部分的價值損失和對于買受人信賴利益損失的賠償，全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益。該請求法院是會支持的。
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