物權(quán)法視野下的農(nóng)村房屋買賣合同
隨著《物權(quán)法》的施行和物權(quán)區(qū)分原則在法律上的確立，為處理農(nóng)村房屋買賣糾紛提供了一種新的思考途徑。
(一)物權(quán)法規(guī)范中的農(nóng)村房屋
1、農(nóng)村房屋所有權(quán)與宅基地使用權(quán)為兩種不同的物權(quán)
在我國的《物權(quán)法》中，農(nóng)村房屋所有權(quán)、宅基地使用權(quán)屬于兩種不同種類的物權(quán)，前者為所有權(quán)，后者為用益物權(quán)。根據(jù)物權(quán)法定原則，房屋所有權(quán)的設(shè)定、變動與宅基地使用權(quán)的設(shè)定、變動遵照各自的規(guī)則，適用不同的法律規(guī)范。例如，房屋的原始取得通常是通過建造完成的，而宅基地使用權(quán)是通過審批獲取的。因此，在探討與兩者有關(guān)的法律問題時，應(yīng)當承認房屋的所有權(quán)有時與宅基地使用權(quán)是可以分開的。這雖不是解決問題的辦法，但在法律上只能采納此種辦法。實務(wù)中，在處理抵押問題上也采上述見解。如建筑物與未履行法定審批手續(xù)的劃撥土地使用權(quán)一并設(shè)定抵押時抵押無效，這里抵押無效是指土地使用權(quán)抵押無效，房屋抵押不因此無效。基于上述認識，在處理農(nóng)村房屋買賣糾紛時，應(yīng)當在物權(quán)變動的意義上承認房屋所有權(quán)變動與宅基地使用權(quán)變動可以獨立進行，甚至允許房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移但宅基地使用權(quán)未變動的情況存在，因為在目前宅基地管理制度下，無法按照“地隨房走”原則處理房地一體化問題。但是，隨著戶籍制度改革的深入，放開宅基地使用權(quán)流通必然成為一種趨勢，將來立法最終將解決物權(quán)歸屬不一致的問題。例如，參照城市房地產(chǎn)“地隨房走”原則，即宅基地使用權(quán)人將地上建筑物以出售、贈與、繼承、遺贈的方式移轉(zhuǎn)與他人，宅基地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。
2、取得農(nóng)村房屋所有權(quán)而占有宅基地屬于有權(quán)占有
從現(xiàn)實交易情況看，農(nóng)村房屋買賣已交付的現(xiàn)象較為普遍。宅基地使用權(quán)無法過戶時，買受人占有房屋從而占有宅基地，是否為無權(quán)占有?城市居民購買農(nóng)村房屋而占有宅基地時，與行政規(guī)章禁止宅基地流轉(zhuǎn)的“違法性”之間產(chǎn)生沖突，如何協(xié)調(diào)?筆者認為，買受人基于出賣人的交付行為占有房屋為有權(quán)占有。一方面，占有是以維護現(xiàn)有物的占有狀態(tài)為目的的制度，占有本身是一種事實而不是權(quán)利，因此，占有人占有房屋無需以享有宅基地權(quán)利為必要條件。另一方面，基于合同關(guān)系產(chǎn)生的占有，應(yīng)當按照合同約定處理(《物權(quán)法》第二百四十一條)，基于占有房屋而必須占有宅基地的當然性，農(nóng)村房屋買賣合同就是有權(quán)占有的充分條件。這種保護占有以維護現(xiàn)狀的處理方式，能兼顧國家政策與當事人利益，對于大量存在的城中村房屋買賣秩序的穩(wěn)定乃至社會穩(wěn)定是有益的。
3、宅基地分配權(quán)、宅基地使用權(quán)的分離
主張禁止農(nóng)村房屋買賣的學(xué)者認為，宅基地與成員權(quán)聯(lián)系在一起，為了農(nóng)民“安身立命”的考慮，法律應(yīng)當禁止集體經(jīng)濟組織成員以外的人擁有宅基地。筆者認為，上述觀點有失偏頗。對村民享有宅基地權(quán)利的認識，應(yīng)當區(qū)分“宅基地分配權(quán)”與“宅基地使用權(quán)”。“宅基地分配權(quán)”與村集體成員身份有關(guān)，城市居民或外村居民不享有本村宅基地分配資格，村民也不能將自己的“宅基地分配權(quán)”轉(zhuǎn)讓他人。否則，會導(dǎo)致宅基地審批的混亂，國家將無法調(diào)控農(nóng)村土地市場，也會損害“原居民”的利益甚至影響農(nóng)村穩(wěn)定。但是，一旦村民通過法定程序取得宅基地，作為資格的“宅基地分配權(quán)”隨即轉(zhuǎn)化為財產(chǎn)性的“宅基地使用權(quán)”。換言之，“宅基地使用權(quán)”是在行使“宅基地分配權(quán)”的基礎(chǔ)上設(shè)立的，在物權(quán)法上屬于用益物權(quán)，它是一項財產(chǎn)性權(quán)利。在權(quán)利地位上，宅基地使用權(quán)與其他財產(chǎn)權(quán)利一樣，應(yīng)當允許權(quán)利人充分利用包括流通。在物的效用上，既然《物權(quán)法》將“宅基地使用權(quán)”界定為用益物權(quán)，何必還保留其“身份權(quán)”特性?難道城市居民使用宅基地與農(nóng)村居民使用該宅基地在“物盡其用”上，存在法律意義上區(qū)別?事實上，宅基地的使用也無法排斥城市居民或外村居民。因為，除通過買賣方式取得農(nóng)村房屋外，結(jié)婚、遺產(chǎn)繼承、接受贈與等法律行為或事實行為取得房屋者，并非均為本村村民。更何況禁止城鎮(zhèn)居民取得宅基地的規(guī)定并非絕對，有的地方取得宅基地的資格并不限于農(nóng)民。因此，如果禁止“村民資格”買賣是理所應(yīng)當?shù)脑挘瑒t允許作為物權(quán)的宅基地使用權(quán)買賣也是順理成章的事。因此，在立法論上考慮，法律應(yīng)當禁止的是集體經(jīng)濟組織成員以外的人取得“宅基地分配權(quán)”，而不是擁有宅基地使用。就法律適用論而言，由于目前的土地制度下，宅基地使用權(quán)的過戶本身尚存在法律上的障礙，能否過戶應(yīng)當依據(jù)行政法規(guī)處理。
(二)物權(quán)區(qū)分原則下的農(nóng)村房屋買賣合同效力
物權(quán)區(qū)分原則在《物權(quán)法》頒布前，已為學(xué)界所共識，現(xiàn)已被《物權(quán)法》第十五條所吸收 。所謂物權(quán)區(qū)分原則，是指物權(quán)變動的原因與物權(quán)變動的結(jié)果相區(qū)分。區(qū)分原則的基本要求是：合同歸合同，變動歸變動。也就是說，合同是否有效與物權(quán)變動是否有效是兩個不同的概念，前者是債權(quán)法的效力問題，后者物權(quán)法效力問題;前者是原因，后者是前者履行的結(jié)果。
將不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因與結(jié)果進行區(qū)分，完全符合合同效力理論。合同是否有效，從簽訂之日就已經(jīng)確定，而不能通過是否履行反過來決定合同的效力。如果農(nóng)村房屋買賣合同得到全面履行，不動產(chǎn)登記機關(guān)辦理了過戶手續(xù)，則交易順利完成。如果合同簽訂后，因主觀原因(當事人不協(xié)助辦理)或因客觀原因(行政機關(guān)不予辦理)無法過戶，屬于不履行合同義務(wù)或履行合同不符合約定，只是不發(fā)生物權(quán)變動的結(jié)果，合同效力不因此受到影響，這是法律制度本身所設(shè)計的規(guī)則。
物權(quán)區(qū)分原則在處理違反禁止性規(guī)定的效力判斷問題上，要求合同效力與物權(quán)效力的判斷規(guī)則區(qū)分適用。因為，從強制性規(guī)范類型上存在債權(quán)法的強制性規(guī)范與物權(quán)法的強制性規(guī)范之分，違反債權(quán)法強制性規(guī)范將導(dǎo)致當事人意思表示無效的結(jié)果，違反物權(quán)法的強制性規(guī)范只產(chǎn)生不發(fā)生物權(quán)變動的結(jié)果。 例如，違反“物權(quán)法定原則”的后果只是物權(quán)設(shè)定無效，即不承認其創(chuàng)設(shè)物權(quán)的效力，不能認定該合同無效。 [26]又如，權(quán)屬不明的財產(chǎn)不得抵押(《物權(quán)法》第184條)，不是針對抵押合同的效力而言，而是對于抵押權(quán)能否設(shè)定而言的。對于農(nóng)村房屋買賣合同效力，只能根據(jù)法律、行政法規(guī)中針對農(nóng)村房屋的債權(quán)法強制性規(guī)范作出判斷，不能根據(jù)物權(quán)法強制性規(guī)范作為合同效力判斷依據(jù)。上文所述《通知》、《意見》和有關(guān)地方性法規(guī)對宅基地流通的禁止或限制，應(yīng)當解為針對宅基地的物權(quán)法強制性規(guī)范，不得作為處理農(nóng)村房屋買賣合同效力的依據(jù)。
