【內容提要】在農村房屋買賣領域，一個突出的變化，就是購買主體由以前的集體經濟組織內部成員擴大到外村村民甚至城鎮居民。如何解決好這一變化引發的新問題，已成為當務之急。筆者通過對相關立法、實踐的思考，認為對于此種農村房屋買賣只能是宜疏不宜堵。但宅基地使用權連同房屋所有權轉移應受一定限制，法律對此應作出明確規定，以便對農村房屋買賣加以引導，從根本上減少糾紛的產生，推動社會主義新農村及和諧社會的建立。
【關鍵詞】農村房屋 集體經濟組織 地隨房走 宅基地使用權
隨著農村經濟的發展和城鎮化步伐的加快，大量農民涌向城市，各種原因促使他們選擇在城市長期居住而打算賣掉農村的房屋，而部分城鎮居民則由于其他原因打算在農村買房，同時，農村村民也可能購買本村以外的農村房屋。在這種供需刺激下，農村房屋交易日益頻繁，新的形勢下引發的糾紛也不可避免地增多。這樣，就必然涉及到一個新的領域，也就是本文討論的農村集體經濟組織以外成員購買農村房屋問題。
城市房屋的所有權轉移時，須到房屋所在地房屋管理機關及土地管理部門辦理所有權轉移登記和土地使用權變更登記手續，只有完成這些手續，才發生房屋所有權及土地使用權轉移的效力。那么集體經濟組織內、外成員間進行農村房屋交易時，其程序和效力又如何呢？這個問題一時難以回答，此類房屋買賣糾紛也已成為司法實踐中的難題。原因就在于，目前我國在此領域尚無明確可適用之法律、法規，最高人民法院亦無特定案由。要解決這個問題，只能從長計議。
一、農村房屋及農村房屋買賣主體的界定
筆者認為，農村房屋買賣的標的物為農村居民私房，此處的私房以廣義解，包括傳統意義上的農村居民住房、雜物房、飼養牲畜用房等。如此，村辦企業廠房、農村公益事業用房等則不屬于農村房屋買賣中的“農村房屋”。而處于房屋之下的宅基地，一般包括農民生活居住用地，如住房、廚房、牲畜房、倉庫、廁所用地等；四旁綠化用地，如房前屋后的竹林、木林、花圃用地等；其它生活服務設施用地，如水井、地窖用地等。在我國農村大多數地方，宅基地就是指一家一戶居住生活的庭院用地。
農村房屋交易的出售方，一般為農村集體經濟組織的村民，而購買方目前存在兩種情況：一是集體經濟組織內部成員，二是集體經濟組織以外成員。集體經濟組織內部成員又分三種：一是本身已有宅基地，且符合國家規定的宅基地標準；二是已有宅基地，但尚未達到國家規定的標準；三是已在集體組織落戶，但尚沒有被分到宅基地。根據“一戶村民只能擁有一處宅基地”的規定，對已有宅基地且符合國家標準的村民，再申請宅基地是不可能得到批準的。因此，農村房屋交易的買方在集體經濟組織內部成員間僅限于第二種情況的一部分和第三種情況。作為買方的集體經濟組織以外成員，則包括外村村民甚至城鎮居民。
二、農村房屋買賣現存問題及原因分析
如前所述，集體經濟組織內、外成員間的農村房屋交易日益增多，因此產生的買賣糾紛近年也來呈明顯上升趨勢。應原告的訴訟請求不同，各地法院在立案時確立的案由也不盡一致，其中常見的訴訟請求是請求法院確認買賣合同有效和責令被告協助辦理過戶手續。審判實踐中，一般將其歸類為買賣合同，至于是一般買賣合同還是特殊買賣合同，尚無定論。但自從2004年11月國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》出臺后，大部分地方國土管理部門停止了辦理農村房屋土地使用權的過戶手續，這對法院作出農村房屋買賣有效的判決產生了很大的影響，形成了判決無法履行的被動局面。為了應對這種局面，一些法院只能采取一些變通措施，如先建議原告對要求被告協助辦理土地證過戶手續的訴訟請求撤訴，若原告堅持的，則采取其他一些做法：有的在判決主文中注明“如因政策等客觀原因不能辦理土地使用權過戶的，被告方不負責任”，有的在判決被告協助辦理土地過戶手續的同時要求申請執行人保證暫不申請法院執行過戶手續等，或仍判決被告履行合同的協助義務，同時建議有關部門對法院協助執行通知書進行登記備案，在舊村改造、拆遷安置等政策處理時作為依據。
其次，審理農村房屋買賣糾紛案件的問題很多，由于現行法律、法規對該問題缺乏明確系統的規定，法院在處理此類案件時首先要面臨法律適用方面的困惑。同類案件，援引不同法律，甚至援引同一部法律的不同條文，如《土地管理法》第62條或第63條，判決結果亦會截然不同。并且，最高人民法院在處理此類案件時也沒有規定一個特定的案由，以致各地法院的審理判決五花八門。這樣下去，主動權只會牢牢地掌握在裁判者手里，對于維護當事人的合法權益是非常不利的。
最后，關于該領域的基礎理論研究存在問題。以農村房屋買賣合同為例，村民將房屋出售給本集體經濟組織內部成員，認定買賣合同有效沒有什么異議；但出售給集體經濟組織以外成員，即外村村民或城鎮居民時，合同效力的認定，目前則有兩種截然相反的觀點。一種觀點，認為農村房屋買賣合同無效。理由是：其一，根據《土地管理法》第62條及其他條款的規定，農村宅基地屬于農民集體經濟組織所有，能享有宅基地使用權的必須是集體經濟組織的成員，且一戶只能享有一處。如果允許農村房屋出售給集體經濟組織以外的人，將導致房屋項下的宅基地使用權一并轉讓，這勢必導致宅基地使用權享受主體的擴大化，違反《土地管理法》中關于宅基地使用權身份限制的規定。其二，《土地管理法》第63條規定：“農村集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。”如果農民的房屋允許自由買賣，就是將與房屋相連接的宅基地使用權作為標的物出賣了，實質上就是對農民集體所有的土地使用權進行非農業建設，因而為該規定所禁止。其三，1999年國務院辦公廳在《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地通知》第2條第2款規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建筑和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”另一種觀點認為農村房屋買賣合同有效。理由是：其一，1963年3月20日中共中央《關于對社員宅基地問題作一些補充規定的通知》第2項規定：“社員有買賣房屋的權利。房屋出賣后，宅基地的使用權即隨之轉移給房主，但宅基地的所有權仍歸集體所有。”這一規定，明確了農民擁有買賣房屋的權利，并且房屋買賣完成后，宅基地的使用權也隨之轉移。其二，最高法院（1992）民他字第8號批復認為：農村房屋買賣，按約定交付房款以及管理房屋的有效。其三，禁止城鎮居民到農村購置宅基地有違法律的平等原則。一方面，僅允許農村居民到城鎮購置房地產，而不允許城鎮居民到農村購置宅基地，對城鎮居民來說是不公平的；另一方面，允許城鎮居民自由轉讓其房屋，而不允許農民自由處分其房屋，實際上剝奪了農民與城鎮居民財產上的平等權利，對農民來說是不公平的，憲法亦規定法律面前人人平等。另外，禁止城鎮居民到農村購置宅基地使得“地隨房走”的原則不再適用，即便是通過法院拍賣而來的農村房屋，也只有房屋所有權，而無土地使用權，一旦碰到舊村改造、拆遷安置、征地等，也難以保證得到土地補償。
