商品房買賣合同是當(dāng)事人雙方規(guī)范相互之間行為的主要依據(jù)，因此在實(shí)踐中為明確詳細(xì)的寫明合同內(nèi)容是非常重要的，為了規(guī)范商品房的交易行為，目前使用的商品房買賣合同文本一般是房地產(chǎn)管理部門擬訂的格式合同文本。建設(shè)部2003年6月施行的《商品房銷售管理辦法》第16條中對(duì)商品房銷售合同的內(nèi)容做出比較明確的規(guī)定：商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。
商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：
(—)當(dāng)事人名稱或者姓名和住所;
(二)商品房基本狀況;
(三)商品房的銷售方式;
(四)商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間;
(五)交付使用條件及日期;
(六)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾;
(七)供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ崱⒌缆贰⒕G化等配套基礎(chǔ)沒施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任;
(八)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬;
(九)面積差異的處理方式;
(十)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜;
(十一)解決爭(zhēng)議的方法;
(十二)違約責(zé)任;
(十三)雙方約定的其他事項(xiàng)。2000年9月建設(shè)部與國家工商行政管理局印發(fā)的《商品房買賣合同示范文本》中約定的合同條款包括：
(1)雙方當(dāng)事人的基本情況;
(2)項(xiàng)目建設(shè)依據(jù);
(3)商品房銷售的依據(jù);
(4)買受人所購房屋的基本情況;
(5)計(jì)價(jià)方式與價(jià)款;
(6)面積確認(rèn)及面積差異處理;
(7)付款方式及期限;
(8)買受人逾期付款的違約責(zé)任;
(9)交付期限;
(10)出賣人逾期交付房屋的違約責(zé)任;
(11)規(guī)劃產(chǎn)權(quán)設(shè)計(jì)變更的約定;
(12)交接;
(13)出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛;
(14)出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任;
(15)出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾;
(16)關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定;
(17)保修責(zé)任;
(18)雙方就小區(qū)、樓字命名權(quán)、屋面、外墻使用權(quán)的約定;
(19)買受人合理使用房屋、公共部位和設(shè)施的使用權(quán);
(20)爭(zhēng)議解決方式;
(21)末盡事宜的約定;
(22)附件效力的說明;
(23)附件形式的要求;
(24)簽定之日起生效;
(25)登記備案。
《商品房銷售管理辦法》是建設(shè)部頒布的部門規(guī)章，是對(duì)商品房買賣的當(dāng)事人有約束力的強(qiáng)制性規(guī)范，而《商品房買賣合同示范文本》則是政府有關(guān)部門共同為了引導(dǎo)人們的交易行為而發(fā)布的文本，是—種任意性的指導(dǎo)性意見，而不具有強(qiáng)制力，只是作為當(dāng)事人的—種參考。
(1)當(dāng)事人名稱或者姓名和住所;
一般包括，買賣雙方的名稱(姓名)、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話。如果有委托代理人的話，那么包括委托代理人的名稱(姓名)、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話。
(2)商品房基本狀況;
有關(guān)房屋的情況是對(duì)買賣合同標(biāo)的物的基本描述，也是標(biāo)的物特定化的過程，這主要包括以下內(nèi)容：a.房屋的坐落位置、朝向、日照時(shí)間、采光通風(fēng)等;b.所買賣房屋的面積，應(yīng)注明實(shí)際建筑面積和所分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e分別多少;巳房屋是現(xiàn)房還是預(yù)售的商品房;d.房屋的配套設(shè)施和裝修標(biāo)準(zhǔn)。
(3)商品房的銷售方式;
在房地產(chǎn)市場(chǎng)中商品房銷售的方式有很多，不同的銷售方式下,當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)也就有所不同，所以明確銷售方式也是非常重要的，譬如是現(xiàn)房銷售，還是商品房預(yù)售，或者是商品房包銷等方式。
(4)商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間;
—般新建的商品房及預(yù)售的商品房都是按所買賣房屋的建筑面積來計(jì)算房屋的價(jià)格，即約定每平方米建筑面積的售價(jià)為多少元，然后用單價(jià)乘以建筑面積來計(jì)算房屋所需支付的價(jià)款。舊房的買賣有時(shí)就直接約定每套房屋或每幢房屋所需支付的價(jià)款。在合同中一般要列一個(gè)付款時(shí)間進(jìn)度表，買方按該進(jìn)度表將每期所需支付的價(jià)款交付給賣方。《城市房地產(chǎn)交易價(jià)格管理暫行規(guī)定》第4條規(guī)定，國家對(duì)房產(chǎn)交易價(jià)格實(shí)行直接管理與間接管理相結(jié)合的原則，建立主要由市場(chǎng)形成價(jià)格的機(jī)制。保護(hù)正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，禁止壟斷、哄抬價(jià)格。《商品住宅價(jià)格管理暫行規(guī)定》中也規(guī)定了商品房?jī)r(jià)格實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)格，銷售方與購買方可以考慮房屋結(jié)構(gòu)質(zhì)量低和市場(chǎng)行情等因素對(duì)房屋價(jià)格在合同中確定。《商品房銷售管理辦法》第18條規(guī)定，商品房銷售價(jià)格由當(dāng)事人協(xié)商議定，國家另有規(guī)定的除外。在簽定合同中要避免暫定價(jià)格的形式，盡量確定價(jià)格，否則日后出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)較大或者是因?yàn)閲艺哒{(diào)整、建筑材料漲價(jià)等，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商變更價(jià)格。在合同中不僅要標(biāo)明每平方米的價(jià)格，而且要寫明總價(jià)款。一旦當(dāng)事人之間因?yàn)閮r(jià)格問題發(fā)生糾紛時(shí)，應(yīng)該按照以下原則進(jìn)行調(diào)解和解決：
A.除國家規(guī)定必須執(zhí)行國家定價(jià)的以外，當(dāng)事人根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格議定的價(jià)格應(yīng)該予以保護(hù)。一方以政府調(diào)整與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)為由要求變更合同約定的價(jià)格的，可以支持。—方以建筑材料或商品房市場(chǎng)價(jià)格變化為由要求變更合同約定價(jià)格的，一般不予支持。
B.合同雙方約定的商品房銷售價(jià)格，同時(shí)又約定商品房銷售價(jià)格以主管部門的核定價(jià)格為準(zhǔn)的，—方要求按照核定價(jià)格為準(zhǔn)的應(yīng)該予以支持。
C.合同雙方約定的商品房銷售價(jià)格不明確的，或者在合同履行中發(fā)生不可抗力等情況的，合同雙方當(dāng)事人可以另行約定商品房銷售價(jià)格;協(xié)商不成的，參照當(dāng)?shù)卣嫉膬r(jià)格、房地產(chǎn)部門認(rèn)可的評(píng)估價(jià)格或者當(dāng)?shù)赝谕愘|(zhì)量房屋的市場(chǎng)價(jià)格處理。
D.在逾期交付商品房的同時(shí)，因?yàn)樯唐贩夸N售價(jià)格變化造成的損失由過錯(cuò)方承擔(dān)。
《商品房銷售管理辦法》第19條規(guī)定，商品房銷售可以按套(單元)計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。按套(單元)計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。按套(單元)計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對(duì)現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后可以在合同中直接約定總價(jià)款。按套(單元)計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價(jià)款不變;套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。另外當(dāng)事人還應(yīng)該在合同中就商品房設(shè)備、設(shè)施和公用設(shè)備、設(shè)施費(fèi)用、電話、閉路電視、電表、煤氣等費(fèi)用最好也作出明確約定。否則就應(yīng)該明確這些建設(shè)配套費(fèi)用已經(jīng)計(jì)人整個(gè)房屋價(jià)款內(nèi)，而除交付全部房屋價(jià)款外不需要再支付。
