房屋買賣的過程涉及到諸多方面的因素，尤其是像買賣在租房、代理房等。因此上海房產(chǎn)糾紛律師提醒廣大市民，在房屋買賣合同簽訂之前，首先要明確了解房屋所有權(quán)的歸屬；其次要了解該房產(chǎn)上是否還有其他合同的權(quán)利義務(wù)的存在；最后，合同的簽訂一定要符合法律法規(guī)，不為圖小便宜鉆法律的空子。
2013年5月19日，李先生與梅先生簽訂房屋租賃合同，約定李先生將其所有的位于西城區(qū)椿樹園的一處房屋租給梅先生，租期自合同簽訂之日起至2014年5月19日，租賃到期后，雙方又將租賃合同續(xù)簽至2015年5月19日。2014年12月6日，李先生在北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的居間服務(wù)下，將涉案房屋出售給楊先生，房屋總價款為300萬元。同日，李先生、楊先生、中介公司簽訂《補充協(xié)議》，約定關(guān)于租房事宜，李先生收到全部房款后退還楊先生1萬元租金，楊先生保證租戶住到2015年6月1日。現(xiàn)梅先生以李先生出售訴爭房屋侵犯了其承租人優(yōu)先購買權(quán)為由訴至法院，要求李先生賠償損失10萬元。庭審中，李先生稱梅先生知道賣房事宜，因為賣房期間都是梅先生帶著中介看房，梅先生起訴的真正原因僅僅是要求免費多住一段時間。法院經(jīng)審理認(rèn)為，結(jié)合北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司帶人看房的證人證言，以及李先生與梅先生在看房當(dāng)日及涉案房屋買賣合同簽訂之日的通話記錄，認(rèn)為梅先生對涉案房屋出售事宜應(yīng)當(dāng)是知情的，而且梅先生并未提供證據(jù)證明其提出過購買涉案房屋，在此情況下，李先生將涉案房屋出售給他人的行為并未侵害梅先生的優(yōu)先購買權(quán)，最終判決駁回了梅先生的訴訟請求。
滬律網(wǎng)提示：我國合同法中規(guī)定了買賣不破租賃原則，在租賃合同的存續(xù)期間，所有權(quán)人將租賃物的所有權(quán)出賣與他人，租賃合同仍然有效，買受人不得以其已成為租賃物的所有權(quán)人為由否定原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。
《合同法》第二百二十九條規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。第二百三十條規(guī)定：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。
上海房產(chǎn)糾紛律師表示：根據(jù)買賣不破租賃原則，本案中的梅先生與李先生之前簽訂的房屋租賃合同仍然有效，李先生和楊先生簽訂房屋買賣合同時也是主動地維系房屋租賃合同，并且梅先生知道該房屋買賣事實的存在，在知情的情況下未提出優(yōu)先購買權(quán)，李先生無須進(jìn)行賠償。
