張某夫婦經(jīng)過(guò)中介看中了一套房屋，和房主李某都談好了，但是就在房管局辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)，李某突然變卦，認(rèn)為自己的房能賣(mài)出更高的價(jià)格，便拒絕給張某夫婦辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，為此張某夫婦將李某告上了法院。上海房產(chǎn)糾紛律師指出隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，賣(mài)方不惜選擇違約的方式來(lái)拒絕履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同，這對(duì)買(mǎi)方的利益和市場(chǎng)的交易秩序是很不利的，應(yīng)當(dāng)予以嚴(yán)懲。
2016年8月21日，經(jīng)地產(chǎn)中介公司，張某夫婦與該房屋房主李某簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定購(gòu)買(mǎi)看中的房屋，價(jià)款為902000元。買(mǎi)賣(mài)雙方約定，出賣(mài)方李某商業(yè)貸款購(gòu)買(mǎi)房屋；簽訂合同時(shí)買(mǎi)受人向出賣(mài)人支付定金50000元，由中介方代收，剩余首付款212000元由買(mǎi)方過(guò)戶(hù)當(dāng)天向出賣(mài)人支付，尾款640000元由貸款銀行一次性支付出賣(mài)人。同時(shí)，合同特別約定違約責(zé)任：如買(mǎi)受人違約，定金50000元不予退還；如出賣(mài)人違約雙倍返還定金共計(jì)100000元。合同簽訂后，張某夫婦向李某支付了50000元定金。同年9月20日，因李某無(wú)法償還銀行按揭，雙方及地產(chǎn)中介公司達(dá)成《補(bǔ)充協(xié)議》。其中約定如出賣(mài)人未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)履行補(bǔ)充協(xié)議，出賣(mài)人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任（雙倍定金100000元）及買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)此房屋中所產(chǎn)生的一切費(fèi)用（共計(jì)226000元）。合同和補(bǔ)充協(xié)議簽訂后，張某夫婦于2016年9月20日向李某支付了212000元，李某結(jié)清了房屋按揭并申請(qǐng)辦理了房屋合同備案按揭信息及預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記注銷(xiāo)手續(xù)。隨后，雙方約定10月8日辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。10月8日，張某夫婦和李某及該地產(chǎn)中介公司如約來(lái)到房管局后，意外卻發(fā)生了。李某當(dāng)即翻臉拒絕辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，雙方在房管局爭(zhēng)執(zhí)半天不歡而散。想到自己房子還可以多賺不少，回去之后，李某隨即將涉案房屋高出雙方成交價(jià)掛在中介繼續(xù)出賣(mài)，并在將產(chǎn)權(quán)證交付張某夫婦保管后，向房管局申請(qǐng)了補(bǔ)證登記。李某心想，只要把這合同撤銷(xiāo)了，那就可以再以高價(jià)出售了。于是，他分別于2016年10月14日、10月26日向張某夫婦郵寄了解除合同的通知，均未得到回復(fù)，李某認(rèn)為自己已經(jīng)通知到了張某夫婦，對(duì)方?jīng)]有回復(fù)，就是默認(rèn)此合同撤銷(xiāo)。同時(shí)，李某還到銀行以張某夫婦高評(píng)高貸、違規(guī)虛假操作為由阻止放貸。2016年10月1日，限購(gòu)政策實(shí)施，李某覺(jué)得張某夫婦不具有購(gòu)買(mǎi)房屋的權(quán)利了。而張某夫婦則認(rèn)定李某行為違約，將李某告上法院。一審法院認(rèn)為，合同簽訂后，張某夫婦支付了購(gòu)房定金50000元，亦提前支付了首付款212000元用于幫助李某結(jié)清該房屋按揭，現(xiàn)涉案房屋不存在權(quán)利瑕疵，限購(gòu)措施亦是2016年10月1日實(shí)施，且限購(gòu)的是商品房。在李某惡意阻止銀行放貸的情況下，張某夫婦同意以現(xiàn)金的形式支付余下房款并提供銀行流水予以佐證有支付能力，故張某夫婦要求李某繼續(xù)履行合同、辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，理由正當(dāng)、證據(jù)充分，一審法院予以支持。對(duì)于張某夫婦要求李某支付違約金100000元及律師費(fèi)損失25000元的問(wèn)題。一審法院認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)對(duì)違反誠(chéng)信原則擅自違約的行為予以必要的懲戒，以維護(hù)正常的交易秩序。結(jié)合本案的實(shí)際情況，李某違反誠(chéng)信原則的行為，在同等條件下勢(shì)必會(huì)增加張某夫婦的購(gòu)房成本，但考慮到合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)后李某不服，向成都市中級(jí)人民法院申請(qǐng)上訴。經(jīng)成都市中級(jí)人民法院審理后認(rèn)為一審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，判決駁回上訴，維持原判程度等綜合因素，一審法院酌情支持張某夫婦違約金、損失合計(jì)50000元。
滬律網(wǎng)提示：合同雙方為了保證合同的履行，約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保，給付定金的一方不履行合同的義務(wù)，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行合同的義務(wù)，則應(yīng)該雙倍返還定金。
《合同法》第一百一十五條：當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
上海房產(chǎn)糾紛律師表示：本案中，李某見(jiàn)房?jī)r(jià)上漲，故意履行合同的義務(wù)，導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能履行，構(gòu)成根本違約，張某夫婦可以主張解除合同，并要求李某承擔(dān)違約責(zé)任和賠償責(zé)任；也可以主張李某繼續(xù)履行合同，并承擔(dān)相應(yīng)的違約金。
