一些業(yè)主在購(gòu)買新開(kāi)發(fā)的一個(gè)樓盤的房屋后，這個(gè)樓盤的房?jī)r(jià)就跌了，有些業(yè)主一計(jì)算，覺(jué)得自己虧了七八十萬(wàn)，于是找到開(kāi)發(fā)商要求補(bǔ)差價(jià)或者退房，但是開(kāi)發(fā)商則不同意，雙方也因此發(fā)生了激烈的矛盾，那么像這種情況，從法律的角度看應(yīng)該如何處理呢？下面我們先看下這一事件的大致情況：
前兩天，網(wǎng)上曝出一個(gè)讓人看了有些哭笑不得的消息：青島一售樓處被人砸爛了！這到底是怎么回事？原來(lái)，這個(gè)樓盤降價(jià)了，原先買房子的業(yè)主感到虧了：很多業(yè)主當(dāng)初買房的時(shí)是14000多元錢每平米，誰(shuí)知最近開(kāi)發(fā)商大降價(jià)，直接就降到了1萬(wàn)元左右了，一平米降了4000塊錢左右，這里的戶型基本都是200平米左右，一套房子就虧了大約80萬(wàn)，這讓一些業(yè)主感覺(jué)自己虧大了。這些業(yè)主于是一起到售樓處，希望找開(kāi)發(fā)商補(bǔ)差價(jià)，也有業(yè)主要求退房，但開(kāi)發(fā)商稱，漲價(jià)和降價(jià)都是市場(chǎng)上的正常行為，當(dāng)初賣房子的時(shí)候也沒(méi)有承諾如果降價(jià)就補(bǔ)償差價(jià)，所以開(kāi)發(fā)商無(wú)法滿足房東的要求。業(yè)主一聽(tīng)更來(lái)氣了，開(kāi)發(fā)商一看不好，連忙叫來(lái)了保安和所有的售樓人員，結(jié)果雙方發(fā)生了肢體沖突，雙方也因此一直僵持不下。
問(wèn)題1：房?jī)r(jià)下跌后，已經(jīng)購(gòu)房的業(yè)主是否有權(quán)要求解除購(gòu)房合同呢？
律師回應(yīng)到：依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的相關(guān)規(guī)定，房屋的買受人可以要求解除購(gòu)房合同，并要求退房的情形有：(一)開(kāi)發(fā)商故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；（二）開(kāi)發(fā)商延期交付房屋；（三）在房屋買賣合同訂立后，開(kāi)發(fā)商又將房屋出賣給第三人；（四）在房屋買賣合同訂立后，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有告知購(gòu)房人而又將該房屋抵押給第三人；（五）房屋的實(shí)際面積和房屋買賣合同中約定的面積誤差比絕對(duì)值超出3%；（六）房屋無(wú)法辦理所有權(quán)證；（七）房屋的質(zhì)量不合格，導(dǎo)致無(wú)法正常居住等。而房?jī)r(jià)的變化，并不會(huì)直接導(dǎo)致房屋買賣合同被解除，不是合同解除的法定理由，除非是房屋的買受人和開(kāi)發(fā)商協(xié)商一致解除房屋買賣合同。因此已經(jīng)購(gòu)買房屋的業(yè)主并不能因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商降低了房屋價(jià)格而要求解除購(gòu)房合同，也不能要求退房，但同樣的，當(dāng)房屋的價(jià)格上漲后，開(kāi)發(fā)商也不能要求解除房屋買賣合同。
問(wèn)題2：房?jī)r(jià)下跌后，已經(jīng)購(gòu)房的業(yè)主是否有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商退還差價(jià)呢？
律師回答到：在房?jī)r(jià)下跌后，如果已經(jīng)購(gòu)房的業(yè)主最終能夠和開(kāi)發(fā)商達(dá)成退還差價(jià)的協(xié)議，那么這些業(yè)主就有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商退還差價(jià)。因?yàn)楹贤ǖ囊粋€(gè)基本原則就是契約自由原則，也即我們通常所說(shuō)的意思自治原則。房屋買賣合同是開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人之間的自愿訂立，當(dāng)然也允許雙方當(dāng)事人通過(guò)協(xié)商的方式對(duì)合同的內(nèi)容進(jìn)行變更或解除。開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人通過(guò)協(xié)商的方式，自愿達(dá)成退還差價(jià)的補(bǔ)償協(xié)議就是協(xié)議變更合同條款，當(dāng)然其前提應(yīng)當(dāng)是不違反法律和法規(guī)的規(guī)定，以及不損害第三人的利益。因此，一旦當(dāng)有效的協(xié)議達(dá)成，開(kāi)發(fā)商即有義務(wù)支付業(yè)主差價(jià)，業(yè)主也有權(quán)利要求開(kāi)發(fā)商依據(jù)協(xié)議的約定返還差價(jià)。不過(guò)，如果業(yè)主和開(kāi)發(fā)商之間沒(méi)有達(dá)成返還差價(jià)的補(bǔ)償協(xié)議，已經(jīng)購(gòu)房的業(yè)主是沒(méi)有權(quán)利單方面要求開(kāi)發(fā)商給予差價(jià)的補(bǔ)償?shù)摹?/p>
問(wèn)題3：這一事件給我們的啟示是什么？
律師提醒到：房屋的價(jià)格往往會(huì)因?yàn)檎叩脑蚧蛘唛_(kāi)發(fā)商為達(dá)到促銷目的的原因而發(fā)生變化，如果一旦房屋價(jià)格上漲，開(kāi)發(fā)商就可以要求業(yè)主返還房屋，或者是一旦房屋價(jià)格下跌，業(yè)主就可以要求開(kāi)發(fā)商退房，那么房屋買賣合同的穩(wěn)定性必然會(huì)受到嚴(yán)重的影響，而這也會(huì)影響市場(chǎng)秩序，使市場(chǎng)陷入混亂。因此無(wú)論是開(kāi)發(fā)商也好，還是購(gòu)房者也好，都應(yīng)當(dāng)承擔(dān)房屋買賣后價(jià)格變動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)只能通過(guò)選擇最佳賣房或購(gòu)房的時(shí)機(jī)來(lái)借以規(guī)避。另一方面，在發(fā)生上述這種事件時(shí)，雙方當(dāng)事人都應(yīng)當(dāng)尋求和平的方式加以協(xié)商處理，過(guò)激的行為只會(huì)加深矛盾，這對(duì)雙方當(dāng)事人而言都不是一件好事。
