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在住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)過程中，常常容易發(fā)生爭議，有的是由于理解有誤，有的是因?yàn)椴僮鞑划?dāng)，有的是緣于各地物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策或具體規(guī)定的差異筆者擬在整理、歸納相關(guān)爭議問題的基礎(chǔ)上，綜合比較和借鑒地方政策，進(jìn)行適當(dāng)闡釋和分析。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的構(gòu)成

《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法(試行)》第七條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)定價成本由人員費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用、辦公費(fèi)用、管理費(fèi)分?jǐn)偂⒐潭ㄙY產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用組成、為了避免實(shí)踐中的爭議，必須明確以下兩點(diǎn)：

一是明確可以從物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用中獨(dú)立出來的項(xiàng)目 對此，應(yīng)堅(jiān)持以下原則：只有政策明確規(guī)定可以另行收費(fèi)的共用設(shè)施設(shè)備，才能另行收費(fèi)；沒有政策明確規(guī)定的只能視為“物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用”的應(yīng)有部分。

例如，實(shí)行政府指導(dǎo)價的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按照現(xiàn)行規(guī)定對北京市經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)的電梯、水泵、安防、消防等設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)另行收費(fèi)：但是，有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)主張另行收取避雷針檢測與中水設(shè)備維修費(fèi)用，與法無據(jù)。

二是把握不能列入物業(yè)服務(wù)收費(fèi)構(gòu)成的相關(guān)費(fèi)用、要嚴(yán)格執(zhí)行國家發(fā)展改革委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位委托代收服務(wù)費(fèi)用的，可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

應(yīng)當(dāng)指出，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主及供水供電企業(yè)代收、代繳水電費(fèi)用時，應(yīng)注意把握以下問題，防止發(fā)生矛盾糾紛：一方面，盡量不要成為物業(yè)管理區(qū)域水電總表的用戶，而宜與供水供電企業(yè)形成收多少繳多少的代收代繳關(guān)系，避免承擔(dān)水電損耗費(fèi)用與業(yè)主欠費(fèi)風(fēng)險在此，應(yīng)注意援引地方政策，妥善維護(hù)自身合法權(quán)利，例如，2006年《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條規(guī)定，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位，不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用，也不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止提供服務(wù)。

另一方面，應(yīng)注意物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)限問題，不能通過代收代繳水電費(fèi)來達(dá)到催收欠費(fèi)的目的、例如，2008年《廣州市供電與用電管理規(guī)定》第三十四條和第三十七條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他負(fù)有管理職責(zé)的單位，不得以用戶欠繳物業(yè)管理費(fèi)用或者其他原因?yàn)橛芍袛嘤脩舻恼Ｓ秒姡`反本規(guī)定中斷用戶正常用電的，由經(jīng)貿(mào)行政主管部門責(zé)令立即恢復(fù)供電，并處以2000元以上10000元以下罰款。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的服務(wù)范圍及責(zé)任歸屬

一要與特約服務(wù)進(jìn)行區(qū)分一般而言，除非物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主有特別約定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的服務(wù)范圍僅限于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)，其相應(yīng)的責(zé)任范圍維護(hù)也限于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，例如，某小區(qū)王先生在自家樓下4單元至5單元之間行走時，被一塊樓上掉下的玻璃砸傷頭部由于無法查清玻璃由誰家墮落，王先生把該樓4、5單元二樓以上住戶與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同告上法庭。這里，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)否承擔(dān)責(zé)任，取決于玻璃的產(chǎn)權(quán)歸屬與管理主體。如果是公共樓道的玻璃，應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)；如果不是公共樓道的玻璃，則由業(yè)主個人或共同負(fù)責(zé)。

二要與結(jié)果責(zé)任進(jìn)行區(qū)分。物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)是一種行為責(zé)任，即配合公共權(quán)力部門做好住宅小區(qū)的治安防范工作物業(yè)服務(wù)企業(yè)只要履行了規(guī)定或約定的秩序維護(hù)義務(wù)，即使發(fā)生了治安案件、刑事案件、交通事故，也可免除自己的責(zé)任。

三要與責(zé)任保險進(jìn)行區(qū)分。根據(jù)《北京市經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》，經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價基準(zhǔn)價標(biāo)準(zhǔn)為0．55元／建筑平方米·月，其中包含0．04元／建筑平方米·月的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用，其由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按不高于指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)收取，根據(jù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)足額向保險公司投保，并將保單和保費(fèi)收據(jù)進(jìn)行公示。也就是說，公眾責(zé)任險的費(fèi)用是物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳的費(fèi)用，并不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行支配的范疇，不投保就不能收取保險費(fèi)用。

特殊情形的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策

主要有以下三種情形：一是空置住宅的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。一般來說，物業(yè)服務(wù)是受規(guī)模約束較強(qiáng)的服務(wù)，并定向服務(wù)于物業(yè)管理區(qū)域的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，不因?yàn)闃I(yè)主對住宅的通常使用狀態(tài)而在收費(fèi)政策上有所差異，但“住改商”的除外，因?yàn)樽≌臑樯虡I(yè)用途會明顯加大物業(yè)服務(wù)的成本。值得注意的是，有的地方似乎采用了“住改商”的類似思維，2008年《西寧市物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條規(guī)定，物業(yè)交付后，業(yè)主未實(shí)際入住的，按應(yīng)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)數(shù)額的70％交納費(fèi)用，而2009年《石家莊市物業(yè)管理?xiàng)l例修訂案》進(jìn)一步規(guī)定，連續(xù)無人居住、使用、裝修空置三個月以上的物業(yè)，空置期間按20％繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

二是分期開發(fā)住宅的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、需要說明的是，江蘇省鹽城市的政策值得借鑒，符合公平原則。鹽城市規(guī)定，實(shí)行政府指導(dǎo)價的前期物業(yè)管理住宅小區(qū)，在前期物業(yè)管理服務(wù)期間，因開發(fā)建設(shè)單位原因分期開發(fā)，分批交付使用，給先期入住業(yè)主造成噪音、粉塵等環(huán)境污染的，或因施工、配套設(shè)施不到位等原因影響物業(yè)管理服務(wù)的，業(yè)主交納的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)應(yīng)低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，差額部分由開發(fā)建設(shè)單位補(bǔ)償物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在前期物業(yè)服務(wù)合同中具體約定。

三是非住宅的物業(yè)費(fèi)用問題。有的地方規(guī)定，住宅小區(qū)內(nèi)規(guī)劃配套的教育、醫(yī)療衛(wèi)生配套設(shè)施的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，按不超過所在小區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的原則，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。住宅小區(qū)內(nèi)的住宅物業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)改為非住宅用途的，其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可按照非住宅物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。有的地方規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不從小區(qū)大門進(jìn)出的臨街商鋪、寫字樓等非住宅物業(yè)同屬于該小區(qū)物業(yè)管理的范圍，統(tǒng)一納入小區(qū)物業(yè)管理，環(huán)境衛(wèi)生有償服務(wù)收費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在征得業(yè)主同意后與有關(guān)單位協(xié)商處理。