“業(yè)委會(huì)成立前免交物業(yè)費(fèi)，你覺得靠譜嗎？”這幾天，這樣的話題成了各大小區(qū)論壇熱議的焦點(diǎn)。
近日，《北京市物業(yè)管理辦法》(下稱《辦法》)正式出臺(tái)，并將于今年10月1日施行。新《辦法》首次提出了前期物業(yè)、質(zhì)價(jià)相符、業(yè)主決策平臺(tái)等新概念，對(duì)于業(yè)委會(huì)啟動(dòng)、換屆，物業(yè)更替交接等難題進(jìn)行了規(guī)范和制約。
但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》發(fā)現(xiàn)，眾人討論的“業(yè)主大會(huì)成立前，開發(fā)商需繳物業(yè)費(fèi)”這種情況在《辦法》中并未提及。有律師還認(rèn)為，這種觀點(diǎn)是一種誤讀。
參與制定的相關(guān)人士指出，北京市建委是想通過《辦法》明確開發(fā)商更多的責(zé)任，但在業(yè)主大會(huì)成立前是否由開發(fā)商來(lái)繳納物業(yè)費(fèi)，還需要看細(xì)則如何確定。
或壓抑業(yè)委會(huì)成立熱情
《辦法》出臺(tái)后，有媒體引用“北京新物業(yè)管理辦法要求開發(fā)商支付前期物業(yè)費(fèi)”這樣的標(biāo)題來(lái)報(bào)道相關(guān)內(nèi)容。時(shí)間范圍是“今年10月1日以后取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目，在業(yè)主大會(huì)成立之前，或者業(yè)主大會(huì)籌備組成立三個(gè)月之內(nèi)。”
上述表述立即引起坊間熱議。
記者昨日了解到，業(yè)主現(xiàn)在基本上形成了三種心態(tài)：對(duì)于已經(jīng)有了業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)來(lái)說(shuō)，更多的是羨慕；而在10月份以前已經(jīng)入住但尚未形成業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，居民則頗為遺憾；而更多新盤項(xiàng)目業(yè)主，則對(duì)新政抱懷疑態(tài)度，“讓開發(fā)商承擔(dān)前期物業(yè)費(fèi)現(xiàn)實(shí)嗎？”
“在物業(yè)管理上，這個(gè)辦法是往前走了一步。”北京百子灣家園業(yè)委會(huì)主任陳鳳山昨日表示，但這一步走得很驚險(xiǎn)，此舉很有可能弱化業(yè)主籌備委員會(huì)的動(dòng)力。陳鳳山認(rèn)為，如果今后由開發(fā)商支付物業(yè)費(fèi)，很難有這么多熱心業(yè)主支持業(yè)委會(huì)。那些準(zhǔn)備發(fā)起籌備業(yè)主大會(huì)的熱心業(yè)主，則會(huì)被大多數(shù)人認(rèn)為“有病”。
開發(fā)商難同意買單
同時(shí)，從開發(fā)商的角度來(lái)說(shuō)，在業(yè)主大會(huì)成立之前，或者業(yè)主大會(huì)籌備組成立3個(gè)月之內(nèi)，小區(qū)的物業(yè)費(fèi)由開發(fā)商來(lái)支付，更難獲得認(rèn)同。
假設(shè)按照每平方米每月2元的物業(yè)費(fèi)計(jì)算，一個(gè)住宅面積達(dá)到5萬(wàn)平方米的小區(qū)，開發(fā)商每個(gè)月就得掏出10萬(wàn)元，業(yè)主大會(huì)的籌備期以3個(gè)月計(jì)，開發(fā)商就要為購(gòu)房人支付30萬(wàn)元的物業(yè)費(fèi)。
《辦法》中明確規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付業(yè)主的專有部分達(dá)到建筑物總面積50%以上的才能申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)。“假如開發(fā)商由于市場(chǎng)情況不好，并沒有完成建筑物總面積50%以上的銷售呢？”一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，長(zhǎng)期承擔(dān)前期物業(yè)費(fèi)對(duì)開發(fā)商也不太合理。
而且，上述人士還懷疑，也不排除開發(fā)商在符合條件的情況下，為了減少前期物業(yè)費(fèi)支出，自己私底下多花一點(diǎn)錢組織5%的業(yè)主，盡快建立業(yè)主委員會(huì)。“開發(fā)商把前面5%的業(yè)主搞定，反倒更不是一種民主了。”
坊間存有誤讀
“這是嚴(yán)重的誤讀。”北京五泰律師事務(wù)所律師王云志昨日在某地產(chǎn)論壇發(fā)布帖子對(duì)此事進(jìn)行了質(zhì)疑。在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)，他表示，媒體僅僅依據(jù)需要承擔(dān)前期物業(yè)管理的責(zé)任，就把開發(fā)商界定為要承擔(dān)前期費(fèi)用，這是一種誤讀。
記者仔細(xì)閱讀《北京市物業(yè)管理辦法》全文后，也并未發(fā)現(xiàn)開發(fā)商支付前期物業(yè)費(fèi)的明確規(guī)定，只是在第八條規(guī)定，“建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。銷售房屋時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)作為房屋買賣合同的附件。”
王云志認(rèn)為，在《辦法》里，前期物業(yè)服務(wù)的本質(zhì)已經(jīng)由以前的物業(yè)公司對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)，變成了由開發(fā)商對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)。然而，除了開發(fā)商需要承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任外，《辦法》也只是明確開發(fā)商有義務(wù)要積極地促成業(yè)主大會(huì)成立，并將所需資料報(bào)到當(dāng)?shù)氐墓芾聿块T。“開發(fā)商如果沒有履行這個(gè)義務(wù)的話，或許才有可能會(huì)被要求支付前期物業(yè)費(fèi)。”
北京市貝朗律師事務(wù)所高級(jí)合伙人連艷，是參加《辦法》草案討論的小組成員之一。昨日，她也明確表示，對(duì)于“《辦法》規(guī)定開發(fā)商支付前期物業(yè)費(fèi)”外界確實(shí)有一些理解上的偏差，“目前起碼法規(guī)里沒有規(guī)定這方面的內(nèi)容。”
“但是否會(huì)在開發(fā)商支付前期物業(yè)費(fèi)上有一些設(shè)想，還必須看細(xì)則。”據(jù)了解，北京市有關(guān)部門還將陸續(xù)出臺(tái)36項(xiàng)細(xì)則和示范文本。(記者 吳文坤 ）
